银监会对二套房贷款念“紧箍咒”记者探访发现——

继6月底中国银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》后,银监会主席刘明康日前再次强调,要控制房地产贷款风险,要严格执行“二套房”标准。7月23日银监会发言人再次强调,银监会始终严格执行二套房的有关政策不动摇。

政策

要求严格执行二套房贷

银监会新闻发言人廖岷7月23日表示,银监会二套房贷政策没有调整,银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。廖岷表示,近年来,银监会高度关注房地产市场的发展,坚持以审慎有效的监管防范房地产信贷风险。对购买首套普通自住房和人均住房面积低于当地水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民优惠政策不变,但绝不可延伸适用。对二套房贷款,银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例,这一政策从未进行调整。

廖岷表示,银监会一贯重视监管政策的严肃性和执行的严厉性,认真督促商业银行严格贷前审查和按揭贷款发放标准,严格落实借款合同面签制度,认真核实借款人首付款真实情况,坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题,一经发现,将及时予以严肃处理。

解析

客户可“包装”二套房

不过,在咨询的过程中,银行的客户经理会提醒客户,如果是属于改善型普通自住房、人均住房面积低于当地平均水平,可以享受首次购房的优惠政策。去年10月份,相关部门规定,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20％。此外,有客户经理表示,如果第一套房面积低于91平方米,仍可以贷到8成。言下之意,客户可以把二套房包装成“改善型普通自住房”。

据记者了解到,这也与去年央行对于商业性个人住房贷款的政策调整,赋予了银行高度的自由定价权有关。当时央行规定中表述的是:“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。”

过半银行未严格执行政策

本报讯（记者张磊实习生张晨）“二套房贷”政策一波风声过后，再度被推向高潮。银监会方面日前表示，银监会将坚持二套房贷政策不动摇，一时引起了广泛关注。

而近期江城楼市对于二套房贷政策也越来越关注。据了解，本月21日，湖北省银监局各家银行已经接到相关通知要求，已收到银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》。

但记者对武汉几家商业银行暗访后发现，仍有过半数银行未能严格执行“二套房贷”政策，实际政策仍然是“外紧内松”，多数购房者都可享受“首付二成、利率七折”的优惠。

记者发现，有的银行“二套房”认定标准是以个人为单位，这样一来一个家庭中，一套挂在丈夫名下，二套房则挂在妻子名下，就仍然可以享受首套房的优惠，一些银行对于客户仍旧保持“睁一眼闭一眼”的状态。

与此同时，不少银行工作人员都在催促购房者，近期如果需要房贷“速来办理，过了这段时间，很难保证是不是从严执行。”

“从紧的政策应有效监管”

本报讯（记者张磊实习生张晨）“其实，央行对于投资性购房从紧的政策以及首次置业宽松的政策都没有变，而是对于监管的力度的执行要求的口径变化了。”中国指数研究院华中分院中房指数系统总监胡超在接受记者采访时表示，政策的宽松度是地方银行的盈利需求及地方政府的要求决定的。

在他看来，当从紧的政策没有有效监管，无异于将一把刀慢慢地架在了脖子上，本来需要调整的泡沫反而更大释放，最终的结果是——风险转嫁到银行。

“其实初期既定政策及调控方向在对于未来一段时间内调整的方向并没有问题，问题的关键是地域反应的差异性以及各级地方本位利益的思考，也就形成了执行上的严重缺失，造成‘地方绑架中央’。”胡超如是表示。

受二套房贷紧缩政策影响部分投资客放弃继续“进货”

本报讯（记者张磊）由于对楼市判断不一，江城投资客购房意愿出现分歧。昨日，记者走访市内多家楼盘获悉，一些长线投资者看准后市，视当期为入货的好时机；而一些短线投资客则认为短期风险大收益小，已经离场。

家住青山的张先生为了寻找一套合适的投资楼盘，一个多月来一直在看房和比较。“现在价格涨了起来，好房子也随之现形。”他认为，不久后银行将收紧二套房贷，楼市可能小幅调整两个月，之后价格将继续上扬。

记者发现，一些投资客继续跟进的同时，也有些投资客加速了离场。

“一是房贷政策收缩会导致一些人观望，价格可能跌，即使涨，速度也远远比不上上半年；二是房贷收缩后成交量会下来，现在进货有可能卖不出去。”投资客李先生向记者表示，“现在进货就是博，而且博不到很多钱。”

现阶段，业内人士对近几个月的短期走势判断不一。但多数投资客认为，下半年楼市不会出现大跌。

“后市价格是由购买力来决定的，未来几年向上的大趋势不会改变。”一位周姓投资客表示，在出现明显通胀，柴米油盐等价格显著上涨前，买房保值不用过于操心。

业内人士分析，2007年太多跟风炒楼现象，可是后劲不足。“现阶段的投资客实力雄厚，很多是做实业的，出于保值避险的目的买房，这些人会一直等到再度出现做实业的机会，才会将房产脱手，下半年即使房价下跌，也不会卖。”

市场分析人士认为，楼价涨或跌关键是看投资比重，如果后市投资比重没有明显下降，涨价仍将会是后市的主旋律。