房地产已经历了轮番的调控，房贷政策也跟着旧貌换新颜。对于购房者来说，要学会区分哪种贷款是适于自己的。

　　白领购房

　　小倪是山西人，大学毕业后就留在北京工作，经过长时间的职场奋斗，现就职于一家大型软件公司工作，月收入颇为丰厚。小倪工作后就一直租房居住，每月的月租金也是一笔不小的支出。眼下，小倪与相恋多年的女友也到了谈婚论嫁的年龄，所以小倪最近一直在四处看房子。在北京现阶段高房价的趋势下，已有一定积蓄的他也只能通过银行贷款来实现购房愿望。

　　贷款指导：首次贷款，商业贷款亦有优惠。

　　像小倪这样的外地购房人，目前银行是要求提供在京一年以上的纳税或是社保证明才可以贷款的。小倪所在的公司一直有为员工缴纳三险和公积金，所以小倪是可以获得银行贷款的。因为小倪名下无住房也无贷款购房纪录，他现在贷款是属于首套房贷款的，可以享受到首套房的优惠。目前银行对首套房90平米以下的最低首付要求是20%，90平米以上最低30%.

　　专家小贴士：外地购房人在京贷款需提供材料。

　　借款人婚姻状况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明）、借款人及配偶身份证、暂住证、户口本、借款人相关学历证明、所在单位营业执照副本加盖公章、收入证明及银行半年以上的流水证明，在京一年以上的纳税或社保证明。

　　改善型购房

　　小董是北京当地人，现就职于某大型国有企业，月收入稳定。小董名下现有一套已结清贷款的房产，是小董的父母在其婚前为其购置。小董和爱人结婚已满10年，孩子也已经上了小学。夫妻俩现在居住的小区建成年代较早且面积小，小董夫妻俩想在孩子上学附近再买一套大一点的房子来改善居住条件。

　　贷款指导：改善型购房首选公积金贷款。

　　因为小董名下已有一套住房，且为贷款购买，根据目前银行“认房又认贷”的政策，小董如果再购房的话是属于第二套房。

　　目前银行对第二套房的政策是首付最低50%，因此建议小董夫妻可以选择贷款政策相对优惠的公积金贷款，虽然目前公积金贷款首付与商业贷款并无差别，但是公积金贷款利率3.87%却是唯一不变的，与商业贷款二套房上浮1.1后6.53%相比，有2.66个百分点的优惠。

　　专家小贴士：贷款购房需提供材料。

　　借款人婚姻状况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明）、借款人及配偶身份证、户口本、借款人相关学历证明、所在单位营业执照副本加盖公章、收入证明及银行半年以上的流水证明。

　　经营性房产

　　葛先生是一家酒店的总经理，目前在顺义区经营着一家比较大型的酒店。葛先生经营的酒店地段佳、重视服务、客源较稳定，年收益也非常可观。颇具投资眼光的葛先生又看中了昌平区的一个度假村项目，趁着现在经济形势一片大好，他想投资该度假村项目。可是葛先生手头的流动资金数额太少，连投资入股的最低限额都不够，所以眼看着赚钱的投资项目成为“镜花水月”，葛先生真真切切地感觉到了心有余而力不足。

　　贷款指导：就葛先生的实际情况，他非常适合目前银行推出的“中小企业经营贷款”。因为中小企业经营贷款是用企业主名下的房产、厂房等作为抵押物，向银行申请贷款用途企业经营、融资、购买设备等。

　　葛先生可以将名下的酒店作抵押向银行申请中小企业经营贷款。商用房抵押的话一般最高可以贷到抵押物的六成，利率执行同期基准利率上浮1.1倍的标准，与典当等相比，利率还是存在较大优势的。目前，中小企业抵押贷款最长可以贷到10年，在还款初期，葛先生可以每月只还利息，等到葛先生取得分红收益后，一次性再偿还本金，能够缓解小企业主的资金压力。

　　专家小贴士：

　　需准备个人材料：借款人及配偶身份证、户口本或暂住证、婚姻状况证明、借款人最高学历证明、抵押物的产权证、借款人收入证明，另外还需提供一些借款人资金实力证明材料，如房产证、存款证明、股票或基金对账单等。

　　需准备公司材料：企业营业执照、组织机构代码、公司章程、公司近三年的财务报表及银行账户流水、贷款用途证明。

　　（吴昊 伟嘉安捷企划主管）

　　楼市新政组合拳的影响逐渐显现，楼市进入了一个成交的低迷期。下一阶段，是否还会有针对楼市的政策出台？

　　针对读者关心的一些话题，就楼市新政、房价走势以及购房建议等等问题，我们采访了地产界的业内人士，听听他们是如何看待现在的楼市的。

　　楼市新政的调控效果正在逐步显现。据中国指数研究院的统计数据显示，今年6月份，12个重点城市中有7个城市住宅成交量环比下滑，其中武汉和青岛降幅居前，分别为38.7%和35.8%，并且多数城市上半年累计成交量低于去年。

　　不过房价并未与成交量同步下滑，仅仅只是止住了大幅上升的脚步。在这种局面下，是否还有继续出台楼市新政的可能？

　　针对读者关心的一些话题，就楼市新政、房价走势以及购房建议等等问题，我们采访了地产界的业内人士，听听他们是如何看待现在的楼市的。

　　顾彤：房地产的“战国时代”

　　“如果在四月底五月初，我可能会非常坚定地说楼市完全进入了下行通道。”全国房地产经理人联盟常务理事顾彤说。

　　他认为地产新政将会使楼市很快进入买方市场。可是随着时间的推移，政府、银行、地产商、购房人、学者各方对地产新政的不同解读和反应都渐渐归于一种态度——观望。特别是当温家宝总理指出“调控两难”困境之后，这种观望态度更是变得暧昧不清，楼市走势也跟着朦胧起来。

　　作为有着十一年地产营销经验的业内人，顾彤敏感地意识到中国房地产界已经发生了微妙的质的变化。

　　“现在的中国房地产仿佛进入了自身的‘战国时代’，多方力量在房地产这块巨大版图上展示自己的博弈术。”他认为这种观望氛围可能会持续到年底，“在多方态度暧昧的时段，即使政府有可能出台一系列后续调控措施，如征收房产税等，也只能影响到区域楼市，无伤于整体楼市。”

　　面对暧昧的楼市，顾彤建议购房者需要谨慎，最好能做到“勤看盘、勤调研、缓出手”。他认为针对北京、上海、广州等一线城市应多关注现房和二手房，“比如投资性房源较多的项目，轨道交通周围的二手房及学区房等有升值潜力的房源。”

　　另外，他认为还可以特别关注一下经济发达、交通便利的二三线城市的楼市，“如果这些城市的楼市在前几轮楼市走高之时一直保持平稳的发展态势，又有很大升值空间，那么它们将是值得投资的对象。”

　　陈宝存：两难的楼市新政

　　“楼市低迷不过是政策严重吃紧局面下的暂时现象，房价上涨的市场因素不可能改变，那些持续观望试图抄深底的人，一定会失望而归。”全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存与联盟常务理事顾彤的观点迥异。

　　他认为今天的楼市根本不存在买方市场的可能。“一方面，市场上真正的购买力虽没有真实客观的数据统计，但人们都能感受到暗涌着的需求巨流，新政不过是让这些强劲的购买力被暂时压制，一有机会它便会喷薄而出；另一方面，房地产建筑成本在连年攀升，特别是土地作为资本的价值被承认之后，土地成本有了从零到天价的变化，再加上很多城市土地可供量不足及新的土地管理法与折迁条例出台，必然会拉升房价。”

　　他认为楼市新政不过是一个治标不治本的权宜之策。

　　陈宝存判断政府很难再度采取新的楼市调控措施，因为地产商不买地，消费者不买房的观望状态已大大影响了政府财政收入。五月份全国财政收入与前四个月相比，收入增幅回落13.6%，财政支出增长14.2%，持续下去必然会打破收支平衡。

　　“继续出台更大效力的楼市打压政策，势必影响房企的投资信心，进而致使楼市成交量与土地投资持续低迷，政府财政是很难承受这个压力的。”此时的楼市新政一如鸡肋食之无味，弃之可惜，处于两难之际。

　　两难的楼市新政很可能会在第三季度结束，根据陈宝存的分析：“新政实行之后，一二手房均有回落，虽然幅度不大，但根据政府财政收入数据看，在未来三个月楼市尚存进一步调整回落的机会，它造成的楼市僵持局面还会持续一段时间。”

　　他向购房者建议说：“十月份，被打压的购买力将会得到释放，这之前将是楼市介入的最佳时机。”

　　王浩：一剂清醒的“凉”药

　　“过热了必须得调！”拥有八年地产从业经验的旭辉集团王浩认为新政的出台是非常及时的，对房产行业的发展也是十分必要的。

　　“今年3月到4月中旬一个半月内房价上涨的速度完全超出了地产人想象的高度，作为房地产人来说也确实需要一剂使人清醒的‘凉’药了。”

　　他对潘石屹将房地产比喻为癌细胞深表赞同，因为房产业把其他行业的资金都吸收过来，造成没有人再做实业都在炒房，甚至有些父母教育子女“奋斗40年不如花3年时间炒套房”。社会的文化思想被严重扭曲，这种现象是很不正常的，房产应该逐步回到常规利润的行业层面。

　　“房产新政执行至今已经基本达到了两步预期，第一步让价格平稳的预期在一个月左右就达到了，第二步让房价适可回落的预期，现在也在逐步实现。”他分析，政府没有密集地出台政策是很理智、很正确的，从以上两个角度来说，下半年应该不会有打压房产的政策，对新政的猜疑经过这一轮也会越来越少，基本上不会让人总怀疑有没有另一只靴子，第三只靴子甚至第四只靴子，即使有也只是针对整个宏观调控层面的。

　　针对沸沸扬扬的房产税扩增问题，王浩觉得政府还是非常慎重的，他认为房产税并不是仅仅针对房地产行业，真正交房产税的更多都是购房人，房产税该不该扩征？如果扩征，该如何扩征，这些都是应该反复思量的问题。

　　最后王浩说：“这个需要政府将房地产行业的所有税收做一次梳理，进行系统化的修订。不要老是纠结于细枝末节，从宏观整体理清楚之后再决策是新增还是扩增一个税种。”

　　购置房产是一件大事情，甚至要牵动几代人的心弦。老百姓鲜少能够一次性付清房款，申请房贷要顺应自己的情势。