在全国楼市仍处“降价换量”的背景下，近日上海嘉定一商业地块拍卖出现435.5%的高溢价率，不禁让人重新想起2009~2010年土地市场频现“地王”的行情。

5月以来，随着刚需集中入市，全国楼市成交普遍出现回暖。日前有媒体报道称，北京有部分楼盘的价格出现反弹，甚至已经接近调控前的水平。一些担心房价出现“报复性”反弹的恐慌性需求开始涌现。

不过，多数业内专家在接受《第一财经日报》记者采访时均表示，不应对目前市场上出现的“个别现象”进行过分解读。一方面，商业地块价格的变动很难起到风向标的作用，土地市场整体遇冷的态势还没有发生明显改变；另一方面，部分楼盘价格的反弹有可能只是开发商的销售手段。

溢价435.5%

6月6日，沉寂了近半年的上海土地市场引来了今年第一波成交高峰，8幅地块于上海土地交易中心进行现场竞拍。

尽管此次上海集中推地行为在开拍前便备受关注，但嘉定新城D10-24地块最终以高达435.5%的溢价率成交，还是让不少业内人士大呼不可思议。

上海房管局网站公布的交易结果显示，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得该地块，楼板价16063元/平方米。公开资料显示，嘉定新城D10-24地块东至基地边界，南至远香湖，西至规划道路，北至规划道路；出让面积21789.4平方米，容积率0.5，起始总价3268万元，起始楼板价3000元/平方米，规划为商业用地。

“只能算是一个非理性的个案。”一位不愿透露姓名的业内人士称，“该地块的楼板价比周边住宅的销售价格还高，在目前‘商住倒挂’的市场背景下，这个价格肯定是不太合理的。”

中国房地产数据研究院执行院长陈晟亦认为，“这只是个别现象。”他表示，现在的整体市场虽然有所回暖，但还不至于出现这么大的反弹。

德佑地产高级研究经理陆骑麟坦言，调控以来，商业地块基本都是“零溢价”成交，出现如此高的溢价率确实不太寻常。“嘉兴新城整体的商业体量还是比较大的，该楼盘后期将面临极其激烈的竞争。”

记者查阅历史资料发现，上海万卓投资有限公司100%股权及2.22亿元的债权转让曾出现在上海联合产权交易所的挂牌项目中，这家公司的主要资产曾经是位于嘉定新城的一幅占地近6万平方米的商业土地，挂牌总价约达2.89亿元。据悉，该宗土地竞得方为上海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司，成交日期为2006年12月27日。

一位知情人士透露：“万卓投资多多少少有当地政府的影子，从历史情况来看，这家公司的拿地风格显得比较激进。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“低起拍价”应该是该地块实现高溢价的一个主要原因。“该地块起始楼板价3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商办类地块平均中标楼板价已在4221元/平方米。”

反弹假象

今年以来土地市场整体遇冷。据上海易居房地产研究院提供的数据，1~5月，包括北上广深在内的10大典型城市土地出让金收入922亿元，与2011年同期相比下降58%，与2010年比较更是大幅下降67%。

对此，一位央企开发商代表告诉记者，现在的市场就是“现金为王”，这个时期房企拿地更加谨慎，因为买地是最“费钱”的，宁可错过，不能买错。

对于北京部分楼盘价格出现较大反弹的情况，陈晟认为，应该只是针对部分特定区位楼盘，不太可能是普遍现象。

其实，全国5月楼市的价格水平并无明显变动。中国指数研究院6月1日发布百城价格指数显示，全国100个城市住宅平均价格为8684元/平方米，环比、同比分别下跌0.31%、1.53%。报告指出，5月100个城市的住宅平均价格连续第九个月环比下跌，连续第二个月同比下跌，全国房价总体仍维持稳中有降的趋势。

记者发现，被媒体爆出单价涨5000元、价格逼近调控之前的楼盘位于北京东四环。陈晟表示：“北京四环以里的楼盘价格本身调整幅度就不大，价格调整主要出现在通州等地区，部分特定区位楼盘的价格变化并没有太大的风向标作用。”

陆骑麟表示，这些楼盘价格是否出现实质性的反弹还需要打一个问号。“开发商有可能只是暂时减少优惠幅度，从而减缓销售速度，一个项目不太可能长期贴着成本价销售。”

张宏伟认为，从价格趋势角度来讲，市场层面应该还会继续维持现状局部或个案降价的趋势。以上海为例，商品住宅市场库存仍然维持在1000万平方米左右的高位，市场去化周期在15月以上，15月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。

“政策层面正值‘刺激刚需’时间窗，刚需应该会在6~8月份继续释放。”张宏伟认为，下半年的楼市行情值得期待。