朱仝：业内上市公司有一种说法，就是房地产的行业利润，或者一个项目的利润，平均下来是8—15%之间。房地产项目不是按年生产的，是按一个项目考核的，这个项目从拿到土地，到最后把房子盖好卖出去，交房，这样的过程要经历三年以上，五年左右的时间它的销售可能就是一次性的，可能前三年都在准备，规划设计、土地平整、建设，前三年都在卖，一下子全都卖了，钱回笼，第五年一算成本是多少，利润是多少。但是这个利润要平摊到五年里面。所以项目汇报率看似很高，但是平摊到五年里面就不很多了。人们有一个错觉，你这个房子一下子卖这么多，他一算这个项目多少平米，一平米卖多少钱，好家伙你赚大了。其实不是，他前几年都是在投入，投入得心惊胆战，第四年的时候有回报了，实际上是平摊前面的投入，然后到第五年再算，最后有多少利润。我们每个项目都要算，最后一除下来，平摊到五年的时间段里面，按每年来说，不好的项目做到8%，好的做到15%，或者是再高一点。当然，这是守法经营的前提下。
内部管理：健全房企制度维护企业品牌
主持人：您在微博里提到关于内部管理，招聘是一个企业特别关键的环节，有的房企会出现空降兵不融入，但是提拔员工特别慢的这种两难的境地。您在人才储备与培养上有什么心得？
朱仝：我们发展到现在这个阶段，确实遇到了一些人才的瓶颈。我们的管理制度还不是很健全，尤其是对人才的招聘、管理、试用、提拔上，就跟其他公司一样，我们过去有一些很得力的骨干，就是从一开始走过来的骨干，很多也都离开了。后来我们想之不是也能够空降一些人，从外面高薪招聘一些职业经理人过来？但是适应得也不是特别好。新来的职业经理人融到我们公司的氛围里边很难，因为各自有各自的做法。我们公司这么多年有自己的做法，新来的职业经理人有他的思路，我们又没有一个非常成熟的像万科这样的规章制度，怎么做项目，怎么一步一步地操作起来，没有明确的制度。所以，就造成了刚才您说的内部提拔人很困难，因为我认为他不够一些标准，那就是我们心里的标准，因为我们并没有文字上的比较明确的透明的标准。
一开始我还很纠结这个怎么办，总得有一个模式，要么提拔内部的职工，要么干脆输入一些新的血液使我们公司更有活力。但是这两年看来，我们前几年走过的路都不是很成功。现在我根据现在的房地产形势，我们也认为一味地空降兵空降，或者一味地从底下提拔基层的员工到更高的岗位上可能都不是一个最好的方式。最好的方式，我们要做我们的规章制度。比如说开发流程，比如说岗位职责说明书，以及我们每一个环节的管理制度，工程的，设计的，营销的，等等的管理制度。我们用了几年的时间也打造了自己的协同办公系统，我们每一项工作都在网上操作，合同审批，付款审批，公司下发通知，文档管理，人力资源管理，包括工程管理、预算管理，都在协同办公系统上操作。这样的话，就使我们每走一步，或者每做一个事情，都能够很明确地有系统的指引。当然系统不是万能的，同时，我们从企业愿景到核心价值观，到核心能力这些，重新进行了打造。用企业文化+规章制度+明确的岗位职责+一些具体的要求，使我们公司做得更有底气，更有章法，这样的话，无论是底下提拔上的员工还是外来空降来的职业经理人，我们都力争让他们按照我们的方式走，就容易在管理上统一，容易在思想上统一。就像一台话剧，演话剧的演员可能是各种性格，有温柔的，有火爆的，有说话大声的有说话小声的，但是你进入话剧的角色以后，必须按照剧本做。你可能是一个很温柔的人，但是角色要求你是很泼辣的人，或者是一个很火爆的汉子，你必须要演出来，不管你自己的性格是什么。现在我们给大家举例子也是这么举，不管你过去什么样的经历，是什么样的教育背景，是什么样的工作环境，你到世嘉公司来，都要按照世嘉这个剧本来演。我们现在当然正在努力当中，我认为取得了一些成绩，但还是有很多不足。但是我觉得根据现在房地产形势，根据现在的经济形势，要求我们房地产公司必须走这一步。
领导艺术：做好职业四个纬度 看重员工主观能动性
主持人：您对于员工下属有什么要求吗？您是欣赏员工下属的哪些品质？
朱仝：过去我作为公司的高层都有一些期望，在公司规章制度还不是很健全的时候，我总是认为每个人应该知道自己的工作是什么，应该主动地去做，我的直接要求不是很多，放手让员工做。好的方面是他能够学到很多的东西，得到锻炼。不好的是，对团队建设，对规章制度建设和对企业规矩的确立有一些不足。
一旦员工个性化发展到一定程度，这个公司就容不下他了，他就要走了。过去有这样的经验和教训。现在我们就觉得，规章制度的建立，包括工作系统的建立，是非常重要的。所以现在我们着力地打造还是我刚才说的企业的规矩。下班以后可以是其他样子的人，但是上班的时候必须是我们规定的动作。
主持人：您如何给刚步入房地产从业者有什么建议？或者说刚毕业的大学生想来我们世嘉工作，您有什么建议？
朱仝：对于这样的年轻人来说，我现在的体会是，因为现在的环境跟我们当时的环境不一样了，各方面的环境都不一样了，所以不能拿我们那时候的经验来套现在的事情。现在我觉得作为刚毕业的年轻人来说，我觉得刚参加工作或者刚进入到房地产公司，首先要学业务，把房地产业务，包括流程，包括每一块的专业，牵涉到的专业很多，你都要自己主动地学，如果想发展的话。当然学这个业务，可能受到你工作职责的限制，比如说我做营销的可能学不到工程，做预算的可能学不到设计，这需要一定的积累，这个积累不能着急。一个是要学，一不能着急。现在大家都想在几年内挣大钱，在几年内快速提升，实际上任何事情都需要一定的积累。第三，要让自己的态度主动积极起来。
主持人：您再三强调员工的主动积极性。
朱仝：主动积极性，一个工作，你要主动做好你的工作，甚至跨界的工作甚至其他人的工作，你用适当的方式协助人家，协助公司做得更好。这是你发展的一个非常重要的前提，或者是基础。因为现在很多人，我观察到他就是我就管我这一块，我就把我这一块做好就完了，至于你怎么样我不管。这是很大的问题，房地产开发行当是一个协调性和沟通性都非常强的行业。比如说我前面是管规划设计的，对于工程建设，对于营销会不会涉及到？一定会涉及。我是搞工程的，会不会对销售对客户有影响？当然也会有。所以说，房地产这个行业，一个年轻人进来以后，把自己要拔高，千万不能陷在自己的本位主义的小圈圈里面，一定要站得更高，看房地产各个环节的开发过程，工作过程。在做你自己工作的同时，还要想到你的上下游会是怎么样，如果你想得足够多，足够好，你的发展空间、提升空间，或者你的收入水平都会提高。
朱仝：作为上级来说，喜欢什么样的员工？就是喜欢能够主动协调、沟通，把自己的事情做得很圆满，同时又照顾到了你的前后左右。我们给大家讲的例子，任何一个人或者职位都不是孤立的。我们的职位说明书里面每一个职业有四个纬度，上面要面对领导，下面要对你所关注的人员，左边是对客户，右边是对你的合作资源，四个方面都要照顾到才能做好。尤其是房地产行业。
