8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将邀请众多嘉宾和行业精英齐赴海南，共同探讨平衡与发展下的中国房地产的未来。论坛主题为：“平衡与发展 可持续的中国房地产”。在此次论坛即将举办之际，记者就房地产业走向等问题专访了地产大佬任志强。

　　近日央行突然的降息，不少人认为，将为久旱的楼市降下甘霖。但在任志强的眼中，房地产已经“被抛弃”，中央通过其他的方式推动经济增长，房地产行业只能从中间接受惠，楼市调控并未放松。

　　对于国内货币政策的调整，任志强引用许小年先生的话指出，没有投资的机会，再怎么降息也解决不了问题。“所以现在不是说降息的问题，也不是增加货币供应量的问题。”任志强称，因为市场没有真正地放开，在这种情况下扩大供给，没有人能消化掉。所以降息并不意味着市场就一定会转好，至少目前来看，得不出这种结论。

　　对话任志强

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　　当下中国一手房建设占主导

　　记者：房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为未来的可持续发展道路是什么？企业应如何实现发展与存续的平衡？

　　任志强：任何一个国家的房地产市场都会从新房建设转移到二手交易为主。有一个阶段性，有的时候一手房占主导地位，有的时候二手房占主导地位。当城市化率达到50%—60%以后，持有物业将占主导地位，一手物业会逐渐降低，且会降得越来越低。中国之所以一手房建设生产占主导地位，是因为现阶段有这个需要，超过这个阶段就不是这样的了。

　　记者：今年中国经济下滑，宏观调控转向稳增长，房地产会受到哪些影响呢？

　　任志强：我没觉得有多大影响，因为中央现在的主要目标是“抛弃”房地产，用其他的方式去推动经济增长。文件上写的已经很清楚了，房地产调控政策不变，但其他政策是放开的，包括民营经济36条、铁路以及其他方面。

　　记者：有业内人士表示，希望此轮宏观调控别半途而废。

　　任志强：房价产生的基础是我们的货币政策和土地政策。为什么不改变土地政策和货币政策呢？现在房地产中要打击投资和投机行为，但范围没有局限在商品住宅上。

　　记者：出于稳增长和刺激经济的需要，货币政策在下半年表现会如何？

　　任志强：如果经济上不去，目前的货币政策就会继续。许小年先生说，没有投资的机会，再怎么降息也解决不了问题。

　　所以现在不是说降息的问题，也不是增加货币供应量的问题。不可否认，这样的政策对经济有一部分影响，但影响到底有多大，这是值得研究的。

　　记者：扬州公布“奖励购房”新政已经有数周时间，一直未被叫停，近日石家庄打算对限购进行细化还未出台就夭折，您如何看这两件事情？在当前的政策环境下，出现这些事件的深层次原因是什么？

　　任志强：没有出台夭折和出台夭折的非常多，这是地方政府与中央政策的博弈。

　　记者：是否有可能重现2009年的“救市”？

　　任志强：我不认为可能会出现那种情况，2008年，从上到下都觉得这是问题。

　　记者：国土部将于7月1日实施《闲置土地处置办法》，这个办法会对行业内企业拿地、开发等有什么影响？您认为土地闲置的原因是什么？应如何逐渐去改变？

　　任志强：没有任何影响，我亲自参加了关于会议的报告，国土资源部实际上在试图让其更加合理。这次修订后，增加的条文是非常多的，明确规定了什么算开工、什么算延迟、政府用地不算在内等等。

　　我没有看到有多少闲置土地，当你们认为有闲置的时候，是因为不了解情况，有可能根本就不是闲置。限制条件非常清楚，凡是政府的都不能列为闲置。政府的占主导，政府的责任政府负。

　　空置率超过警戒线才叫存在空置房问题

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　　记者：您曾说过，明年3月房价会上涨，那么到明年3月之前的房价走势会如何？3月之后，房价会持续上涨到什么程度？

　　任志强：前提条件是如果现有政策不变，明年3月份一定会暴涨，现有政策变了那就不一定会暴涨。

　　如果供给增加了，政策调整变化了，怎么会再暴涨呢？如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，才会暴涨。

　　基于明年才可能暴涨的条件非常清楚，因为现在的库存量很大，即使你现在放开以后，大家都在消化库存，在消化库存这段时间，谁涨价谁给别人发补贴，等于是别人的库存消化了，你没消化库存，所以不会轻易涨价的。

　　明年3月份只是按照现在的库存去化率和生产量来说，明年生产量就没有了，投资系数下滑的时候没有新增了，开工什么都是负的，即使按现有库存量计算的话，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的时候怎么办？

　　记者：5月份楼市成交活跃，不少观点认为是开发商“以价换量”的结果，实际情况是什么？

　　任志强：没看出来，不觉得已经到了市场回暖的程度，离预想情况还早着呢。成交活跃不是暂时的，会持续下去不等于完全好了，如果不改变现有政策的话，好不到哪儿去。

　　记者：北京市公安局公布空置房屋381.2万的数据，引发了行业的热烈讨论，您如何看这个数据？空置房现象会对房地产行业产生什么影响？有观点认为，目前商品房库存量仍然十分惊人，后市并没有看上去那样乐观，是这样吗？

　　任志强：人家都已经承认错误了，统计错了，错的数据没必要看。国内不存在空置房的现象，你们说的空置房是空置率超过警戒线才叫存在空置房问题，国际上的警戒线一般是在10%-11%，高的时候到20%。很多国家按照家庭户数计算的话，基本上住房要到1:1.1以上，有时候要到1:1.2，才会让房价平稳。

　　中国到现在为止，城市最高达到12%，低的城市百分之零点几，平均起来才到百分之四点几，差远了。该不该有空置？当然该有空置了。德国现在3300万的家庭，有3600万套房子，多出300万套。所有国家在评论住房条件的时候都有个基本概念，能不能按所有的户数来计算为1：1.1的房子，我们现在是0.78，连0.8都不到，差远了。那么其中另外的20%，是不是有一些群租、非成套住宅。成套住宅的1:1就是告诉你我有自己的厕所、厨房，而我们现在有30%的都是在城中村，不具备这样的条件。

　　记者：不少分析报告认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为关键，如何看？

　　任志强：历来都如此，房地产本身就是资金密集型的行业，什么时候融资能力都是关键，根本和现在没关系，问题从来就没变过，一直存在。

　　下半年不会出现更为严峻的情况，利率已经调了，准备金率也调了，还怎么更严重？

　　记者：您觉得后市还是比较乐观的？

　　任志强：我没觉得乐观，但也不会更严重。好与坏是有比较性的，只要不“更”，就还是过得去的。所有人都认为政策已经到底了，并不是说政策没了，政策还是继续存在的，不会“更”。

　　保障房不应该让业主有太多权利

　　记者：住建部公布，前五个月全国城镇保障性安居工程已开工346万套，开工率为46.4%，对于目前的保障房建设，您认为是否已达到预期目的？经过连续两年的保障房大建设，对商品房市场的影响如何？

　　任志强：保障性住房永远是保障性住房，能买得起商品房的人就不需要保障房。保障是什么？保障是让住不起房子的人有地方住，中国的保障已经超出了保障的范围，是让大家买房子，买得起房子就一定租得起房子。既然他租得起房子，你管他干嘛？

　　世界联合国都说的是，只解决居住权的问题，我们为什么要解决财产权呢？解决财产权的问题根本不是你管的。

　　记者：前不久深圳出现了把经济适用房改作麻将馆的情况，对于这样现象您怎么看？

　　任志强：保障住房的错误就在于业主拥有太多权利，拥有太多权利之后干什么都行。我花钱买了，这个产权就属于我的了。如果不是财产权，而是租用权，他敢把廉租房当成麻将馆吗？因为财产权被转移了，所以才没有办法。

　　记者：近段时间出现了很多高溢价的土地成交案例。现在这种趋势能否持续下去？企业在拿地策略上会不会出现一些变化？

　　任志强：高溢价只是个别现象，全国土地你算一遍，你能够点出几个？北京也就几块，其他土地没有这么高。突然拿出一块钻石来，然后跟黄金、白银、翡翠或者跟铜比，这当然高价。

　　土地市场并没有好转，现在土地市场下降50%，整个5月份的情况也不会好，去年我们就已经知道今年不会好。

　　记者：您去年参加博鳌房地产论坛时曾说过一句“火热的夏天，还有一个比它更热的架在火炉上烤的论坛”，这句话已经成为2012博鳌房地产论坛的宣传语之一，那么您对今年即将开幕的博鳌房地产论坛有什么新的意见或者建议？房地产行业何时能像火热的夏天和火热的论坛一样，越来越火热？

　　任志强：我没有，因为我们还不知道最后的情况会是怎么样。为什么要火热，中央政府不想让你火热，你干嘛非要火热？我们需要的不是火热，我们需要的是适度。

　　语录

　　如果开工面积下滑了，并且持续下滑，到明年3月份就没有供应量了，房价才会暴涨。

　　不觉得已经到了市场回暖的程度，离预想情况还早着呢。

　　空置率超过警戒线才叫存在空置房问题，国际上的警戒线一般是在10%-11%，高的时候到20%。