王先生夫妇之前一直住在一套两居室内，随着家庭人口的增加两居室已经让他们感到有些局促。再加上今年以来楼市热度持续上升，王先生夫妇决定尽快出手购买一套三居室改善目前的居住环境。

进入6月，楼市继续保持高成交势头。其中值得注意的是：像王先生这样的改善型需求正在加速入市，成为“刚需”之后的楼市又一成交支撑，推动着北京中高端楼盘回暖。

改善型需求入市中端楼盘成交上升

据链家市场研究部监测发现，在3-5月月成交超过百套的12个项目中，只有1个项目是价格在2万-4万元/平方米的中端项目，其余均为价格低于2万/平方米的低端项目。但是6月以来，中端项目成交出现火热迹象，成交占比由3-5月的19%上升到了29%。

链家地产市场研究部陈雪认为，中端项目的成交占比增高，主要有以下两个方面：

首先，一些热销的低端项目近期涨价明显，导致低端项目部分需求重回观望，成交减少，成交占比随之降低。

其次，部分中端项目低价入市，促成交效果明显。如5月末入市的尚华家园，与其2011年中入市的前期项目金域家园相比，降价近500元/平方米，低价入市的行为也得到购房者认可，6月销售314套，首月去化率达到94%。

中端项目成交增加，尤其是5、6月均出现了单月销售过200套的项目（学府树家园和尚华家园），表明继刚需之后，改善型购房者的入市出现增加趋势。

中大户型成交占比上升

改善型需求往往以中大户型为主。上海易居房地产研究院的一份报告显示，北京90平方米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。

近期北京大户型呈现集中放量的态势，包括龙湖长楹天街)、中粮万科紫云庭 、华润公元九里等多个项目开盘，均只提供三居及以上大面积住宅产品。据丽兹行市场研究中心统计，6月，北京中高端楼盘迎来一次推盘高潮，在即将入市的33个新盘当中，有一半是高端项目。

中年购房者增加

改善型置业者年龄往往比首次置业者大，一般会在35岁以上。据丽兹行市场研究中心统计，5月份北京高端住宅市场继续回暖、总计成交215套，环比上涨22.1%，超出预期。6月北京入市的33个新盘当中，有一半是高端项目，这样的集体行动契合了改善需求释放的市场变化。

丽兹行市场分析师郑海燕告诉记者，5月份以来，首次置业为支撑的成交格局逐渐减弱，置业升级的改善型需求开始入市。4月份80后购房占比一度达到七成，但5月份数据显示，这一比例降至45.46%，35岁~40岁购房群体占比为22.72%，41岁~50岁购房群体占比为27.27%，50岁以上购房群体占比为4.55%。从中年人购房比例的增加可以看出改善型需求的增加。此外，5月份以来京籍购房占比为68.18%，非京籍购房占比为31.82%。随着市场的全面回暖，非京籍人士购房占比提升，5月份环比上涨10个百分点。

低价是吸引改善型需求入市主因

链家地产市场研究部陈雪认为，改善性住宅降价、进入旺季以及近期各地政策微调和央行加息在一定程度上改变了一部分非刚需购房者的市场预期，有可能使6月份改善型住宅成交接棒刚需入市。

除了价格和预期的影响，还有几个原因有可能使这一部分需求继续增长。首先，非刚需项目入市增加，根据链家地产市场研究部统计，5、6月新增了25个期房项目，其中定价在2万以上的有13个；其次，前期入市的项目中，低价或小户型项目已经消化较多，其存余的高价或大户型开始进入销售阶段；再次，刚需已经持续较长时间的释放，限购不放松的情况下，后市入市量可能会有所减少，而长期观望的改善性购房则借市场回暖出手的可能性比较大。

与3月初的刚需市场类似，目前的改善型需求依然集中在低价入市项目中。