与东北大平原上许多经济欠发达城市一样，吉林省长春市土地市场供应相对充足，用相关部门的话说“咱不差地”。不过，这个不差地的城市，近年来房价越来越高，地价在房价中的比例也越来越高。

地价占房价比例在25%至30%之间

据长春国土部门提供的资料，长春市中心城区面积19424公顷，全市每年开发的土地数量基本保持在12平方公里左右，土地供给水平能够满足城市功能调整和项目落位的需要。从近几年长春市经营性土地供给计划看，长春市经营性土地供给也比较充足。2007年，全市计划出让经营性土地850万平方米，实际出让522万平方米；2008年，全市计划出让经营性用地800万平方米，实际出让226万平方米；2009年，计划出让经营性用地500万平方米，到6月中旬，实际出让73万平方米。

如果仅就数字来看，长春市土地供应不仅“不差地”，而且供大于求。但是长春市地价近年快速上涨，地价在房价中所占比例也越来越高。根据长春市国土资源近三年长春市招拍挂出让的经营性用地地价的测算，2006年平均地价是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年达1595元/平方米。今年上半年也在1600元左右。

长春市国土资源局相关负责人认为，地价上涨的主要原因是商品房价格上涨的带动，“从2007年开始，随着商品房价格上涨，居住用地的地价水平和增速达到了历史最高水平，呈现了前所未有的需求膨胀。”

地价上涨的直接结果是地价在房价中所占比例越来越高。长春市住房保障和房地产管理局调查显示，长春市地价占房价的比例，2004年为18%，2005年为22%，2006年为23%，2007年为25%。2008年和2009年长春地价仍然稳中有升，业内人士估计地价占房价的比例在25%至30%之间。

地价上涨推高了房价

“长春这样的东北城市与南方城市比，尽管地价不高，但是建筑成本高。同样5000元的房子，在南方地价可能占2000元，建筑成本占1000元；在长春，地价可能1000元，但建筑成本要2000元。建筑成本是一定的，所以地价对房价的影响并不比南方小。”一家全国性房地产企业在长春的相关负责人分析说。

今年房交会期间，长春某楼盘推出了2500元左右一平方米的特价房，该楼盘开发商告诉记者，“我们拿地较早，每平方米600元左右，所以尽管房价降了，但是还不赔。”另一家高价拿地的开发商则告诉记者，尽管他们的房子卖到了近5000元一平方米，但是并不赚钱。“地是2007年时每平方米3000多元买的，在地价最高点进场，楼市最低点入市，我们不是不想降价，实在是没有降价空间。”

“房价和地价关系是，地价降，房价不一定下降。但是地价涨，房价肯定涨。土地占房地产开发成本的比例越高，地价上涨对推动房价上涨的作用越直接。”长春房地产界资深人士顾永超说。

地方政府必须从“借地生财”冲动中解脱出来

事实上，房价和地价谁绑架了谁并不重要，关键是如何把房价降下来。吉林省住房和城乡建设厅相关负责人指出，房地产是一个较长的产业链条，土地、税收、信贷、开发商等都是相关利益者，在房价高企的现实之下，不能仅要求开发商降价，而不触动其他利益环节，这样既不现实也没有多少降价的空间。房价回归应该是整个房地产链条上所有环节一起降。而占房地产开发成本大头的土地价格应该率先降下来。地价一降，未来新入市商品房价格成本下降，价格有了下降空间，同时会对市场预期形成连锁反应，粉碎了存量商品房高价预期，存量房和二手房想不降价都难。

不过，土地出让价格能否下降，与市场有关，更与政府有关。记者在采访中发现，长春市政府近年来一直试图在平抑房价和保持经济增长、增加财政收入方面找到一个平衡点。长春市市长崔杰在多个场合表示“不希望房价快速上涨，超出居民承受能力”，但是在土地出让的时候，政府又采取“适度”控制的办法，力求土地价值最大化，“向土地要收成，向土地要收益”。这种矛盾心态导致的结果是土地价格一直居高不下，房价节节攀升。

业内人士认为，要破解这一难题，从地方政府角度看，要真正把“民生”放在首位，一方面转变“卖地生财”的观念做法，稳定地价，另一方面加大保障性住房用地的数量，两手抓两手都要硬；从中央政府角度看，要使地方政府的事权与财权相统一。

(作者：郎秋红)