| 坚持房地产调控不动摇 抑制投资不改变 |
| 作者：star 文章来源：合房网 更新时间：2012-7-5 9:30:02 |
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在博鳌·21世纪房地产论坛，住建部政策研究中心主任秦虹做了主题讲解，星空地产网现场报道，以下是演讲内容。
房地产有很多有意思的话题，大家知道中国的经济今年一季度GDP增速是8.1%，二季度是低于8%的，因此宏观政策和经济的微调，放松货币的政策，但是中央反复强调放松政策不包括房地产，所以国家发改委、银监会、中国人民银行，住房和城乡建设部都再次发表声明，批评了媒体的恶意炒作，放松不包括房地产，房地产不放松，调控不动摇。
6月份的数据表明所有放松的产业，都没有出现回升的迹象，坚决不放松的房地产业在6月份出现了环比的微升，这是为什么，怎么解释这样的现象。
第二，我们看到国家统计局5月份对外公布的70个大中城市房地产指数的变化，没有用新建商品房的词语表述，因为有资金的压力和项目降价的问题，新建商品房的位置和远近好坏，价格是不同的，违法真正的反映价格，用二手房的价格反映价格变化趋势，5月份70个大成城市的二手住房价格是同比变化全国70个大中城市二手房价格的最高幅度是3%，下跌的幅度绝大多数的城市在-6%，一个城市二手房下跌的程度接近了20%，这就是温州市，这是为什么？同样的政策调控下，70多个大中城市有40个城市是限购的，全国的政策是一致的，同样的政策中，为什么70个大中城市的房价变化为什么是这样的情况。
上个月专门去了一次温州，了解了温州房地产市场的情况，我到温州的时候，我发现温州二手房价格变化的幅度实际上远远高于国家统计局20%的下降，很多项目下降的幅度在40%到50%，很多的部门介绍了温州的某广场，新建商品房是4万元/平方米，经过二手房的炒作达到了8万元/平方米，价格上涨翻了一倍。现在二手房的价格低于4万元/平方米，下降了50%，比新开商品房的价格还要低，销售依然困难。温州市在去年的4月份，我也去过调研，当时我的感觉是温州的房价非常的高，普通的房屋，我们看到很差的房屋，也在四、五万元左右，价格远远高于北京的。温州有瑞安县，去年四月份的房价是“破4出5”，超过4万接近5万，这是一个县级市。
为什么温州在这次的调控下，同样的政策下，房价下降幅度是成倍的，其他的60多个城市情况是不同的，我们要思考支撑房地产市场变化和上涨、下降的因素是什么，如果剔除制度的因素不说，土地制度、金融制度不说的话，我觉得房地产市场，主要是靠人员流和资金流“双流”推动的作用，我们要研究人流，中国是大国，城镇化对房地产的贡献很大，城镇化对房地产的贡献，农民进城对房地产的贡献，对中小城市是有意义的，对大城市的房价意义不大，什么样的人流动对城市房价影响大，对房地产市场的影响大，主要是中小城市的人口向大城市流动，小城镇的人口向中小城市流动。过去十年因为经济发展和产业布局，导致人口的格局发生了很大的变化。如果问很多人，中国第一人口大省是哪个省的话，很多人会告诉我们河南省，河南省是中国的第一人口大省，但是我告诉大家，这是错误的，2000年人口普查的时候，河南是中国第一人口大省，过去了十年，2011年第六次人口普查的时候，表明中国现在的第一人口大省是广东省，从过去人口总量排第三位，现在排到第一位，人口总量超过了1亿。说明过去十年，中国的人口从东西部向东部流动的趋势和规模和速度是巨大的，反映了为什么东部城市的房价和房地产市场活跃上升的幅度要大于全国的平均水平，为什么有人流，因为人流代表了真实的需求，这些人到这些地方去，总有落脚的地方，总要住下来，无论是买房屋还是租赁，无论是独立居住还是合居，总是要有住房，人流就是真实的需求。如果脱离了真实的需求，房价就有风险，第6次国家人口普查，国家统计局将各个城市人口数据对外公告，我们发现一个问题和情况，过去的10年内，北京、上海这两个城市，新增常住人口600万，不包含农村，意味着什么，也就是过去十年，北京上海两个城市，大概平均算的话，平均每年新增常住人口60万，如果让60万新增的常住人口在北京、上海踏踏实实的住下来的话，意味着什么？意味着北京上海每年新增常住人口至少是20万人，如果按照三个人住一套住房，无论是租还是买，在城市踏踏实实的住下来，每年要新增20万套住宅，这是他们的需要，显然我们看到的问题跟此是没有关系的。我们看到温州的情况，过去十年城镇人口是增加的，因为地处发达的长三角，温州的人口相对于其他的城市相比每年新增的常住人口是10万人左右，北京、上海新增常住人口是60万，但是温州的房价要超过北京，赶上上海。人脱离了真实需求的高房价和市场的繁荣，本身就意味着风险，鄂尔多斯常住人口只有65万人，但是房屋的价格跟市场繁荣程度存在着很大的差距，令很多大城市可望不可及。
我们看到一个事实是，伴随着人口向东部流动的同时，中小城市的人口向大城市集中的速度和规模是最大和最快的，这是真实的需求，每年人员流动的规模和速度产生了真实的需求。很多中小城市的人口是净空的，10年来是负的。
这是我们看到的人员流动的情况，再看资金流的情况。人员流是真实的需求，如果没有购买力和资金的需求的话，对房地产的产业来讲，发展也是非常困难的。这次通过温州市场的变化，全国房地产市场的变化，以及现在看到的政策的调整和引发的一些变化，我们可以看得到，实际上不容忽视的问题是，房地产金融资产的属性是非常强的，我们是不能忽视的，房地产是具有使用和资产双重属性的产业。
我们再看房地产业的发展和金融的关系，跟资金的关系，我们看到非常清晰的规律，如果将黄色作为住房国房警示经济指数，还有两个指标，红色的柱子代表钱，绿色代表销售，你会发现非常有意思的现象。2006年订金和预付款是负增长，银行的贷款增长的带动下，整个国房警示指数是上升的，去年订金和预售款的增长速度是比较高的，因为银行贷款的激素下降，因此我国房指数是下降的，房地产跟货币的宽松程度和实际利率的变化都产生了影响，都会对房地产市场产生影响。
通过上面的分析，我个人有三点启示：第一家电对要素市场的改革，促进长效机制的建设。也就是说，我们过去的改革开放三十年，商品市场的改革进展非常快，要素市场的改革是非常滞后的，房地产涉及到土地和资金量大要素，对房地产的影响特别大。因为时间的关系，我不深入的剖析，土地改革对房地产市场的影响，从资金的角度来讲，如果不能够将金融改革深化，确实对房地产资金的投入需求得到有效的改善，就不能解决问题。温州最大的问题是2009年温州的实业需要资金要付出3到4倍的利息，投资不赚钱，造房赚钱。对当时的经济发展不是投资的资金，而是投资的机会，因此这些资金投到了房地产，短贷长投，2011年银根收紧温州经济出现了下滑。
对民间资本投资房地产疏堵结合
需要资金对房地产进行投资，但是要防止金融杠杆的放大，最有效的办法就是去杠杆，特别是住宅市场关系到民生需求，应该坚持在信贷上不为投机者开放，就是为卖而买的人在贷款上不能满足。对首次置业者同样存在风险，因此对首次置业家庭提供金融的支持，应该以政策性的低息贷款为主，慎重的使用，防止买家过早入市，增加风险，同时加大金融改革的力度，双方有效的建立对接机制，加大房地产市场的融资途径，这是资本市场必须要做到的，否则资金没有出路的话，对房地产是有影响的。关注房地产又没有直接融资的途径的话，对市场的压力仍然是巨大的。
稳定政策预期，这是非常重要的一点，我们到温州有强烈的感觉，当地的企业对趋势判断的时候，存在极大的错误，2010年温州房地产销售，销售面积负增长30%的情况下，2011年温州房地产开发增长速度达到了145%，去年年末的时候，温州再售的商品住房的库存增长了400%，为什么是这样？因为他们始终认为调控的政策是短期的，很快就会改变的，始终认为现在调控，明年就改变了，投资就可以获利了，这是很大的问题。
从宏观利益和长远利益出发，房地产一定要回到健康发展的角度，因为房地产市场波动，宏观经济就无法承受，只能说明判断是错误的。
对住房市场抑制投资性的需求应该长期不变，要让市场明白抑制投资需求政策，无论怎样的政策方向是不改变的，这是合理的住房需求本身就是调控的应有之意。政府在长期稳定的框架下恢复市场自身的运行规律，现在的市场发展不平衡，大家关注周期，下跌后要上升，上升后又要下降。
现在看到的问题是，全国1—5月份住房新开工面积是-8.2%，北京-15%，上海-26%，浙江-40%，未必今后的市场周期是一致的，差异性是很大的。
市场短期的涨跌意义并不大，我们看到5、6月份的涨跌意义不大，无论是政府的决策还是企业的决策，要符合市场的规律，这是我们需要关注的，以上的心得体会跟大家分享，谢谢大家。
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