征收方案或年内出台 矛头率先指向商业地产 ———

“物业税年内真的会出台吗？是分步走还是一步到位呢？”近日，在国家税务总局有关人士透露物业税征收方案可能在年内出台后，原本渐趋沉寂的物业税话题，再次成为各界人士关注的热点。尤其是在当前的“泡沫论”、“房价虚高论”的市场态势下，物业税老话重提，使人们对楼市抑制投机、平稳房价多了一丝“乐观”的遐想……

●物业税征收先易后难

商业地产征税操作性更强

什么时候开征？起征点、征收范围怎么定？税基、税率又是多少？说起物业税，不少业内外人士都首先问到这三个问题。

对于时机选择，不少专家认为全面开征条件不具备。要在短期内征收物业税，涉及面只会是较小的领域。而对于物业税的起征范围，中央财经大学税务学院副院长刘桓日前表示，物业税一旦开征，预计将率先在商业地产推行。“住宅开征物业税，推算应该在三四年后，也不是一步到位，而是先从别墅等高端住宅开始。”刘桓曾参加北京市物业税方案的制定，“北京原来的方案也是先空转再实转，从初期商业地产开征到住宅开征也有几年的跨度。”

与此不谋而合的是，中国管理科学院研究员李开发在接受《广厦时代》采访时透露，物业税将首先从商业地产领域开始，短期之内包括别墅在内的住宅都暂不会征税。“商业地产在整个房地产市场中比例比较小，牵涉面有限，加上效益高、体量大，凡是开始运营的项目，有关部门都有据可查，征税的可操作性也更强。”

天津财经大学教授李炜光也对我们表示，物业税全面开征条件不具备，从商业地产和企事业单位用房开始可能性更大。

●税率预留区间较大

实际税率预计不超过1.5%

至于物业税的税率，税务总局人士透露为0.6%至6%。“税率为0.6%至6%”这一征收标准并非首次面世。早在一个多月前，根据媒体报道，国家发改委顾问、深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平就曾表示，全国物业税征收试点可能在年底或明年初进入“实转”，预计起征点在1%。据其透露，物业税的征收标准将在0.6%～6%之间。

但对于这一税率标准，李炜光表示，“税率区间如此之大，让人费解。”而在此前多方预测中，物业税的税率只在1%左右。

在李开发看来，“0.6%到6%”这个税率区间的确定，“主要是为了和国际接轨”，至于实际征收的税率，还是会在原来各方预期的1.0%以内，“商业地产税率也是这样。”李开发透露这是了解到的目前政策导向。

刘桓则认为物业税的基本税率会控制在1.5%，“一个有待确定的原则是基本住宅要不要征税。而按照我国目前的情况，基本住宅应不缴税或者免税。”

●住宅物业税难点过多

开征尚需时日

而在商业地产之外，住宅物业税何时征收还不明朗，李开发认为住宅开征物业税并非一朝一夕的事情。据有关人士透露，目前对住宅征税的难度很大，因为牵涉面广，还遇到一些干扰和阻力，“住宅普查一直也没有大的进展，短期内很难开征。”

而面临的技术难点过多是物业税开征难的重要原因。例如，开发商先交了土地出让金，然后还是由买房人的购房款买单，这一部分再交物业税肯定不合理，一位在京房产投资人这样对《广厦时代》说。如何处理购房人已支付的土地出让金，物业税是针对“房产”还是针对“房地产”纳税，成为许多人心中的疑问，也成为物业税开征必然要明确的问题。

再如，国家税务总局透露出“暂不将土地出让金纳入物业税范围”后，又产生新的问题。“大众本来期待土地出让金纳入物业税后，可以促使房价下降，”一位业内人士质疑道，“但透露出的信息却表明，为了保证地方政府的土地收入，物业税便未包括土地出让金部分。高地价不会改变，房价也降不下来。”这位业内人士还表示，土地出让金不纳入物业税范围，则意味着物业税要单独纳房产的税，“这就需要有专门的房产评估机构介入，但现在我国房产评估力量还很薄弱。”

此外，经济学专家沈明高在接受我们采访时表示，“出于照顾中低收入者的政策设计，物业税征收也可以采用累进制。”即在设定起征点的基础上，税基税率都可以和房产多少成正比，房产多的税率高一些，房产少的低一些。

而在向普通住宅征收物业税的技术障碍和争议之外，还有物业税出台时机、出台程序方面的问题。李炜光就认为，经济波动时期，不宜开征新税。“一方面经济在追求扩张，一方面却要进行可能抑制投资和消费的增税，两方作用就相互抵消了。”

●物业税一旦开征

房产投资将成“鸡肋”？

“现在租金本来就在下降，如果再交物业税，租金都不够月供了。”《广厦时代》读者王先生有两套房子，去年花90万买的一套小户型已经出租，每月租金2300元，按揭贷款每个月2100元。听说年内可能开征物业税，王先生盘算着第二套住房物业税“估计不能按0.6%算”，“即使刨去1/3的土地价，按1%的税率算，一年是6000元，每个月500元，除去租金，我每个月还得搭上300元还月供。”王先生感觉，这样一来，眼下的投资就赚不到钱了。

在业内人士看来，物业税的本意是增加房产的持有成本，抑制“全民炒房”的冲动，避免少量人占据过多的房产资源和社会资源。而在今年租金不断下降的情况下，物业税开征无疑会给房产投资雪上加霜。

物业税增加的成本能否转移到租金上？“现在租金不断下降，租户不要求降租金就不错了。”在王先生看来，指望提高租金来转嫁物业税带来的成本增加不现实。

“2009年上半年北京住宅租售比突破1：400，对于房产持有人来说，出租收益正在不断下降。”业内人士表示。

相关统计数字显示，2009年上半年，北京住宅租金均价为2322元/月/套，比去年同期的2478元下降了6.3%，而城八区租金均价为2387元/月/套，比去年同期的2793元下降了14.5%。

“物业税税率未定，还不知道是不是房产越多税率就会越高。”在京持有多套房产的卢先生还有这样的担心。在我们采访的房产投资人中，不少人表示投资房产能期待的就是未来的升值，但物业税一旦开征，现阶段持有成本增加、出租收益下降，“压力太大的话就得适当出手一部分。”

而对于新入市的投资人来说，还有另外一层考虑，那就是“现在投资房产会不会赶不上定期储蓄？”投资人罗先生自己算了一笔账：目前，一次性付款100万买房，按照单价为13000元/平方米算，可以买一套76平方米的房子。因为“能买到手的也不在主城区了”，月租金按2500元计算，五年也就是15万元。而如果把100万存入银行，5年按3.6%的年利率计算，5年利息18万元，去掉9000元利息税，实得利息17.1万元。“而在物业税开征后，租金收益肯定就更低了。”

　 (作者：张旭)