在中期房产投资中，应处理好租金与房贷、出租率与空置率之间的关系

    叶国靖

    2009年“突然繁荣”的内地楼市让潜在的房产投资者坐立不安。已经潜伏在楼市之中的多套物业持有人大呼过瘾，套现良机显现。在房价“脱缰”之际，房地产投资决策应该三思而行。

    上海易居臣信金牌置业顾问修德顺介绍，无论地产是低谷还是高潮，基本原则之一是掌握好个人或者家庭的财务杠杆。不仅要用足杠杆，还要用得安全、适度。

    购房者需要详细分析自身的家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息，明确房产投资目标和风险属性，最终确定合适的房产投资策略。

    “贷款买房是一个负债型理财行为。买房人即便具备很强的房款支付能力，甚至可以付清全款，仍采用高成数、长期限的贷款策略，以减少在首付款和月供上的资金占用，把有限的资金投入到回报更高的领域。这里，核心问题是资金使用效益与贷款利率的比较。”修德顺介绍。

    在中期的房产投资中，有必要处理好两组关系：一是平衡租金与房贷之间的关系；二是平衡出租率与空置率的关系。

    对于第一组关系而言，长期投资的房产其主要收益来源应当是该物业的租金收入。如果租金大于月供，这是最佳的投资状态。随着时间的推移，租金的增长速度大于加息的速度，租金水平可能会超过月供。

    要出现这种“正现金流”的房产，可以通过提高首付款的成数和延长贷款时间来实现。“正现金流”的房产是投资中的首选，其抗风险能力是最强的。如果房价在政府的宏观调控下出现暂时性的下跌，“正现金流”的房产是不必有担忧的。

    对于第二组关系，在高房价、多种税费不断出台以及“租售比”不断降低的市场环境下，借贷资金的成本也许会大于投资的收益，操作不慎会出现负增长的情况。

    因而，当前投资房产最应避免的是空置。通常提高出租率的方法有：个性化装修设计，配备全套家私家电，主动满足租户的各项需求，为租户提供更多的额外服务，像布置自住房一样布置出租房，争取客户续租，大大降低了空置率。

    目前的房价站在高岗上，不少区域的投资价值已经被提前透支，因而，秉承务实的“淘宝精神”，精心选择区域、个案尤其重要。

    如果是投机，希望短期获得很高的收益率，请放慢房产投资的步伐。房产投资的高利润时期已经过去，目前处于平台期或叫低速增长期，以时间换空间是基本方针。因而，投资未来、关注潜力区域成为必然。