谁推动了北京地价暴涨

经济观察报 记者 陈文雅 姜洪桥 北京市广渠路附近的后现代城,现在二手房的起价是每平方米1.6万元,“否则免谈”。一位房产经纪说,价格是在15号地拍出 “地王”的第二天应声而起的。

高地价正在拉高房价吗?要知道15号地的楼面价达到了每平方米1.5万元。不过不久前,国土资源部公布的数据却显示,地价平均占房价的比例是23.2%。一位地产界代表在向国务院汇报的时候说,这个数据“难让人信服”。

争论趋于白热化。究竟是什么力量在左右地价,这其中的利益何在,答案究竟在谁的手中?

“地王”推动力

张延一直记得广渠路15号地拍卖那两天的情形。她说,拍卖之前,这个区域的很多二手房业主都把挂牌撤了。拍卖完第二天,店里通知所有的销售员,“今天啥事也别干了,就打电话询问业主报价吧”。果然,业主都提高了报价,单价普涨了1500元/平方米。

6月30日,中化旗下的方兴地产以40.6亿元拿下这块地,成为北京“地王”,折算的楼面价约为1.5万元。

周边二手房价格应声而起。张延是我爱我家后现代城分店的房产经纪人。她说,年初的时候,你出1万元/平方米,这里的房子可以随便挑着买,现在不行了。后现代城,一二月份报价1.2万元/平方米,现在起价1.6万元/平方米,“不能低于这个价位,否则免谈”。

地王的影响也波及周边新房房价。2008年11月A区三栋楼开盘时,首城国际中心起价1.08万元/平方米,均价1.26万元/平方米,这一价格甚至低于当时周边二手房价格,因而遭到数千人哄抢。

今年四五月间,该楼盘推出了第二期,两栋楼560户,均价为1.45万元/平方米。首城国际中心的售楼人员说,该项目原定5、6、7三个月各开一期。但二期售罄后,后续的开盘时间却一拖再拖,客户之间流传的定价也由5月份的1.5万元/平方米,一路涨到了7月份的1.8万元/平方米。

几乎很少人记得,首城国际项目也曾是北京的 “地王”——广渠门36号地。不过,这一项目承载的使命与今日完全不同,它是北京市刻意采用招标方式以降低地价的典型案例。

2006年底,广渠门36号地招标,楼面地价为5648元/平米。当时开发商承诺销售价格为9500元/平米。据悉,这是开发商竞标价格低于第一名4亿多元却依然获得这一地块的关键因素。

北京市借地价平抑房价的用心了然。其时,北京房价已经连续上涨了一年多,36号地拍卖前,国家发改委公布的数据显示,2006年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,北京以10.7%的涨幅领先全国。

尽管开发商未能信守当初承诺,开盘价格涨至每平米1.2万左右,但这一项目还是明显拉低了周边原本的高价位。2007年底至2008年初,北京房价下降之初,城区内成规模的降价首先在该区域。周边的泛海国际是率先降价的楼盘。随后,金都杭城爆出9000元一平米的小户型项目。在CBD,该区域也是降价最为明显的地区。

一样“地王”,两样风景。

土地交易政府推手

今年7月中旬,国务院召集会议研讨房地产市场的局势,北京“地王”频现,引起了高层的关注。一位在场的地产界代表人士汇报说,北京“地王”多次出现,是因为之前几个月土地供应不足。1至5月份,北京土地购置费为111亿元,而6月单月的土地购置费即高达102亿元。

北京市也曾一度为土地出让面积急剧下降发愁。今年一季度,北京共出让国有土地337.72公顷,同比下降了47.71%,北京市副市长陈刚用“形势严峻”一词来形容。

不过业界人士质疑,吸引企业买地和以什么价格卖地似乎有所区别,而能够供应土地的只有土地储备中心。

拿来佐证这种疑问的,也正是广渠路15号地。

2004年,广渠路15号地首度入市,总建筑面积为42万平米,成交价18.2亿元,楼面地价4300多元/平方米,当时即被冠以“地王”称号。但当年该地块因开发商没有按期交纳土地出让金而被收回。2007年年末,这块地再度入市时,因投标开发商不足三家而流标。

有开发商提出疑问,广渠路15号地是七通一平的土地,流标之后为什么不降价再卖,偏偏要等到2009年楼市复苏并呈现火爆态势之后再拍?

2009年6月,当这块地再度入市时,面积“瘦身”了1/3,总建筑面积减至28万余平米,但是价格却翻了3番。从2004年到2009年,周边商品房价格也翻了一番。

北京市国土局一位官员在谈及另一块土地供应时表示,何时入市还要根据土地市场状况来定,现在土地市场还不稳定。他说:“拆迁以及开发全部下来,包括村民的腾退安置,土地的七通一平,基础设施建设投入,几十个亿,总得收回成本吧,而且这也是政府主要收入来源之一,必须确保。”

如何拿捏供地节奏,地方政府颇费思量。一个现实是,北京市从2005年开始推出土地供应计划,至今没有一个年份完成相应的计划。

2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,实际供应量约为计划的40%;2006年计划供应住宅商品房用地1600公顷,商业用地300公顷,实际供应量仅为计划的56%;2007年的计划更是推迟到当年9月才公布。

而这与北京房价的上涨势头形成了一条同向的曲线,直到2008年末,房价进入僵持与调整期。这与地方政府的收益也形成了正向关系。2008年,北京土地招拍挂出让收入为503亿元,占当年1830多亿元财政收入的27%。而在地方财政收入中,与房地产相关的收入占到了一半左右。

今年以来,由于经济持续走低,地方财政收入缩水,来自土地的相关收益锐减。在这种情况下,催热土地市场成为必选项。自年初开始,北京各相关司局就频频开会研究,要“全力确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年基本持平”。

北京采取了放宽土地出让金缴纳期限等措施,这与上半年的天量信贷形成了合力。官方数据显示,今年二季度,北京的供地规模比一季度扩大了一倍多。北京上半年出让730公顷经营性用地,比2008年同期增长近三倍。公开出让的商业经营性用地中,住宅平均楼面地价由2008年下半年的3309.46元/平方米迅速提高到4783元/平方米,7月份又攀升至6315元/平方米。仲量联行北京研究部主管覃晓梅说:“政府既不想房价跌得太狠,也不想房价涨得太凶,因此想要找一个平衡点,房价下跌的时候,想维持地价;房价上涨过快了,又想加大土地供应平抑地价。”

谁来承担监管责任

北京市今年将新增土地储备开发面积4700公顷,这一目标比2008年提高了70%以上,北京市年内将完成开发3600公顷,涉及项目435个,计划安排土地储备开发投资1131亿元。为此,北京市国土局与13家银行建立了融资关系,共取得资金1510亿元。

尽管如此,北京市仍然陷入了地价推动房价的争议中。5月21日,北京富力城房地产开发有限公司总经理张辉在拿下广渠门外10号地后,很无奈地宣称,“真的不愿意拿地王”。他还呼吁政府能尽快适度加大土地供应量。

这让人想起三年多前。2005年到2006年初,北京市土地出让多以拍卖和挂牌为主,地价持续上涨,开发商抛出“地荒论”,称土地供应不足导致地价狂飙,而北京市国土部门则坚称土地供应充足,房价高是因为开发商利润高。

那一轮争议无果而终,这一次,参与者不仅包括地方政府和开发商,也包括行业商会和相关部委。6月23日,国土资源部公布调查数据称,地价占房价的比重为23.2%。

中国房地产协会副会长朱中一质疑这一说法。他认为,有两个关键问题必须要指出:一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格有时间差;二是土地增值税也很重要,它肯定是跟地价密切相关的,所占比重较大。在国土资源部公布的地价中,土地增值税这块是缺少的。

中国土地学会副理事长黄小虎撰文说,政府的角色复杂而矛盾,一方面担负着解决百姓住房问题的责任;另一方面政府的财政又过分依赖土地和房地产业,房价跌了,政府的收入就会减少。在两难的选择面前,现实的利益还是会使政府出手 “救市”。由于房地产业被开发商所垄断,“救市”也就等于救开发商。

而在地王频现的情况下,半个月前,北京市国土局研究室主任靳京在国土部举办的一个座谈会上表示:“为了防止开发商不理性抢地,下半年北京将加大土地供应力度,预计供应量将达到1000公顷。”

(实习记者段雯对本文亦有贡献)

 
家园快报 楼市行情 政策关注 购房理财
.
2020年安徽省房地产高品质发展论坛 暨三棵树
2020第七届中国·安徽建筑行业供需对接交流
中环控股“登陆”香港主板 股价气势如虹涨逾
合肥出台新办法规范物业收费
安徽明年计划改造1000个老旧小区
首届安徽省房地产行业毅行比赛圆满结束
首届安徽省房地产行业室内篮球赛圆满落幕
首届安徽省房地产行业羽毛球赛圆满落幕
安徽省房地产商会联合克而瑞权威发布安徽省
安徽省房地产商会第三次会员大会暨十周年盛
房企近4年最严峻的生存大考:融资额创新低
土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难
“房闹”考验开发商、业主契约精神
楼市一夜入秋二线城市打折促销增多:合肥楼
当巨头只求活下去 悲观情绪浸染地产业
合肥装修备案调整!物价局曝光最新定价方式
40年见证 合肥市城乡居民住房变化
6月70城房价总体平稳 央地联动楼市调控持续
合肥:“组合拳”整治地产市场违法违规行为
安徽:前4月商品房销售和新开工面积增速“
房地产税试点加快,专家建议深圳杭州海南先
合肥回应购房“刚需35岁限制”:必要时进一步
官方发布!合肥新建商品房摇号细则出台!
合肥楼市新政落地——二手房限购区域确定、
4月15日正式实施!合肥商品房交付全面推行“
农业农村部:严禁城里人利用农村宅基地建别
深圳:离婚房产给无资格一方,3年内不能买房
因城施策,杭州进一步加强房地产市场调控
城市群内落户资格互认来了!这两个城市先下
合肥非住宅改租赁新规 9月起实施 可改民用水
如何判断购房的最佳时机
买房什么时机最合适? 开盘当天往往最优惠
买家办房贷遭遇霸王条款 提前还贷要付3%违约
购房指南之冬季买房:冬季购房的七大好处
80后年轻人月光族应该如何置业买房
购房贷款提前还清后还需要办理哪些手续?
二手房装修的十大技巧 打造省钱温馨好家居
年底提前还贷要灵活掌握 享受七折利率别太急
买房前后多担忧 购房小贴士教您如何避免吃亏
降息后1月份房贷不降反升 可向银行索取月供
↑ 图片新闻
↑ 热点新闻
·恶意竞标、强揽工程等问题突出 住建部要求:
·正在建设的合肥五大重点片区 每一片都值得期
·广州、合肥、宁波、东莞、南通5城政府负责人
·住建部:保持房地产调控定力 着力解决新市民
·报告称房地产行业从粗放式向精细化过渡
·调控风暴不停 中国炒房客迎来四大“坏消息”
·合肥市今年住宅用地集中出让 供应量不得低于
·楼市去化艰难 南昌市政府出手“自救”
·严查资金违规流入楼市 监管风暴扩至“新一线
·主管部门督导沪深楼市,“房住不炒”定位进

皖公网安备 34011102000119号