经济观察报 记者 陈文雅 姜洪桥 北京市广渠路附近的后现代城,现在二手房的起价是每平方米1.6万元,“否则免谈”。一位房产经纪说,价格是在15号地拍出 “地王”的第二天应声而起的。
高地价正在拉高房价吗?要知道15号地的楼面价达到了每平方米1.5万元。不过不久前,国土资源部公布的数据却显示,地价平均占房价的比例是23.2%。一位地产界代表在向国务院汇报的时候说,这个数据“难让人信服”。
争论趋于白热化。究竟是什么力量在左右地价,这其中的利益何在,答案究竟在谁的手中?
“地王”推动力
张延一直记得广渠路15号地拍卖那两天的情形。她说,拍卖之前,这个区域的很多二手房业主都把挂牌撤了。拍卖完第二天,店里通知所有的销售员,“今天啥事也别干了,就打电话询问业主报价吧”。果然,业主都提高了报价,单价普涨了1500元/平方米。
6月30日,中化旗下的方兴地产以40.6亿元拿下这块地,成为北京“地王”,折算的楼面价约为1.5万元。
周边二手房价格应声而起。张延是我爱我家后现代城分店的房产经纪人。她说,年初的时候,你出1万元/平方米,这里的房子可以随便挑着买,现在不行了。后现代城,一二月份报价1.2万元/平方米,现在起价1.6万元/平方米,“不能低于这个价位,否则免谈”。
地王的影响也波及周边新房房价。2008年11月A区三栋楼开盘时,首城国际中心起价1.08万元/平方米,均价1.26万元/平方米,这一价格甚至低于当时周边二手房价格,因而遭到数千人哄抢。
今年四五月间,该楼盘推出了第二期,两栋楼560户,均价为1.45万元/平方米。首城国际中心的售楼人员说,该项目原定5、6、7三个月各开一期。但二期售罄后,后续的开盘时间却一拖再拖,客户之间流传的定价也由5月份的1.5万元/平方米,一路涨到了7月份的1.8万元/平方米。
几乎很少人记得,首城国际项目也曾是北京的 “地王”——广渠门36号地。不过,这一项目承载的使命与今日完全不同,它是北京市刻意采用招标方式以降低地价的典型案例。
2006年底,广渠门36号地招标,楼面地价为5648元/平米。当时开发商承诺销售价格为9500元/平米。据悉,这是开发商竞标价格低于第一名4亿多元却依然获得这一地块的关键因素。
北京市借地价平抑房价的用心了然。其时,北京房价已经连续上涨了一年多,36号地拍卖前,国家发改委公布的数据显示,2006年10月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,北京以10.7%的涨幅领先全国。
尽管开发商未能信守当初承诺,开盘价格涨至每平米1.2万左右,但这一项目还是明显拉低了周边原本的高价位。2007年底至2008年初,北京房价下降之初,城区内成规模的降价首先在该区域。周边的泛海国际是率先降价的楼盘。随后,金都杭城爆出9000元一平米的小户型项目。在CBD,该区域也是降价最为明显的地区。
一样“地王”,两样风景。
土地交易政府推手
今年7月中旬,国务院召集会议研讨房地产市场的局势,北京“地王”频现,引起了高层的关注。一位在场的地产界代表人士汇报说,北京“地王”多次出现,是因为之前几个月土地供应不足。1至5月份,北京土地购置费为111亿元,而6月单月的土地购置费即高达102亿元。
北京市也曾一度为土地出让面积急剧下降发愁。今年一季度,北京共出让国有土地337.72公顷,同比下降了47.71%,北京市副市长陈刚用“形势严峻”一词来形容。
不过业界人士质疑,吸引企业买地和以什么价格卖地似乎有所区别,而能够供应土地的只有土地储备中心。
拿来佐证这种疑问的,也正是广渠路15号地。
2004年,广渠路15号地首度入市,总建筑面积为42万平米,成交价18.2亿元,楼面地价4300多元/平方米,当时即被冠以“地王”称号。但当年该地块因开发商没有按期交纳土地出让金而被收回。2007年年末,这块地再度入市时,因投标开发商不足三家而流标。
有开发商提出疑问,广渠路15号地是七通一平的土地,流标之后为什么不降价再卖,偏偏要等到2009年楼市复苏并呈现火爆态势之后再拍?
2009年6月,当这块地再度入市时,面积“瘦身”了1/3,总建筑面积减至28万余平米,但是价格却翻了3番。从2004年到2009年,周边商品房价格也翻了一番。
北京市国土局一位官员在谈及另一块土地供应时表示,何时入市还要根据土地市场状况来定,现在土地市场还不稳定。他说:“拆迁以及开发全部下来,包括村民的腾退安置,土地的七通一平,基础设施建设投入,几十个亿,总得收回成本吧,而且这也是政府主要收入来源之一,必须确保。”
如何拿捏供地节奏,地方政府颇费思量。一个现实是,北京市从2005年开始推出土地供应计划,至今没有一个年份完成相应的计划。
2005年,北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷,实际供应量约为计划的40%;2006年计划供应住宅商品房用地1600公顷,商业用地300公顷,实际供应量仅为计划的56%;2007年的计划更是推迟到当年9月才公布。
而这与北京房价的上涨势头形成了一条同向的曲线,直到2008年末,房价进入僵持与调整期。这与地方政府的收益也形成了正向关系。2008年,北京土地招拍挂出让收入为503亿元,占当年1830多亿元财政收入的27%。而在地方财政收入中,与房地产相关的收入占到了一半左右。
今年以来,由于经济持续走低,地方财政收入缩水,来自土地的相关收益锐减。在这种情况下,催热土地市场成为必选项。自年初开始,北京各相关司局就频频开会研究,要“全力确保国有土地有偿使用收入征缴入库总额与去年基本持平”。
北京采取了放宽土地出让金缴纳期限等措施,这与上半年的天量信贷形成了合力。官方数据显示,今年二季度,北京的供地规模比一季度扩大了一倍多。北京上半年出让730公顷经营性用地,比2008年同期增长近三倍。公开出让的商业经营性用地中,住宅平均楼面地价由2008年下半年的3309.46元/平方米迅速提高到4783元/平方米,7月份又攀升至6315元/平方米。仲量联行北京研究部主管覃晓梅说:“政府既不想房价跌得太狠,也不想房价涨得太凶,因此想要找一个平衡点,房价下跌的时候,想维持地价;房价上涨过快了,又想加大土地供应平抑地价。”
谁来承担监管责任
北京市今年将新增土地储备开发面积4700公顷,这一目标比2008年提高了70%以上,北京市年内将完成开发3600公顷,涉及项目435个,计划安排土地储备开发投资1131亿元。为此,北京市国土局与13家银行建立了融资关系,共取得资金1510亿元。
尽管如此,北京市仍然陷入了地价推动房价的争议中。5月21日,北京富力城房地产开发有限公司总经理张辉在拿下广渠门外10号地后,很无奈地宣称,“真的不愿意拿地王”。他还呼吁政府能尽快适度加大土地供应量。
这让人想起三年多前。2005年到2006年初,北京市土地出让多以拍卖和挂牌为主,地价持续上涨,开发商抛出“地荒论”,称土地供应不足导致地价狂飙,而北京市国土部门则坚称土地供应充足,房价高是因为开发商利润高。
那一轮争议无果而终,这一次,参与者不仅包括地方政府和开发商,也包括行业商会和相关部委。6月23日,国土资源部公布调查数据称,地价占房价的比重为23.2%。
中国房地产协会副会长朱中一质疑这一说法。他认为,有两个关键问题必须要指出:一是国土部公布的地价是按项目当时拿地的价格,这与后来房地产销售时的价格有时间差;二是土地增值税也很重要,它肯定是跟地价密切相关的,所占比重较大。在国土资源部公布的地价中,土地增值税这块是缺少的。
中国土地学会副理事长黄小虎撰文说,政府的角色复杂而矛盾,一方面担负着解决百姓住房问题的责任;另一方面政府的财政又过分依赖土地和房地产业,房价跌了,政府的收入就会减少。在两难的选择面前,现实的利益还是会使政府出手 “救市”。由于房地产业被开发商所垄断,“救市”也就等于救开发商。
而在地王频现的情况下,半个月前,北京市国土局研究室主任靳京在国土部举办的一个座谈会上表示:“为了防止开发商不理性抢地,下半年北京将加大土地供应力度,预计供应量将达到1000公顷。”
(实习记者段雯对本文亦有贡献)
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