地价房价比之争

翟宇

虽然时隔5个月之久，但国土资源部（下称“国土部”）历时两个多月调研的全国620个楼盘地价房价比结果甫一出世，仍不可避免地被拿来与今年两会时全国工商联的那份报告进行对比。

这并不意外。地价房价比之所以受到关注，就因为全国工商联当时向政协提交的一份报告中第一次提到了这一概念。

国土部的结果显示，中国地价占房价平均为23.2%，此前全国工商联房地产商会在两会时提交的报告则显示，房地产开发企业的土地成本占总成本的41.2%，占直接成本的比例则达58.2%。两个数据之间将近一倍的差距显然让购房者有些摸不着头脑。

事实上，两个数据之间的差距不能说明其中一个数据为错，而在于两个机构所考察的基数本身就存在巨大差异。但全国工商联的数据曾引发舆论认定地价推高房价并对此大加挞伐。

从国土部此次公布地价房价比调研结果的举动来看，其实是在全国工商联数据公布之后对于高地价引发高房价的社会舆论所采取的一种针对性措施，试图以此结果化解地价推高房价这一“错误言论”。

如果仅从统计的数据来看，地价确实难以成为推高房价的“元凶”。不过，这些“死板”的数据本身也很难体现全国各地“地王”以高地价成交之后，周边在售的项目房价在第二天就开始明显上涨的市场现象。显然，这种心理因素的作用是无法用数据来量化的。

当然，从市场的角度来看，房价其实从来都不是由成本来决定的，作为成本组成一部分的地价，显然也无法决定项目未来的房价。就如很多开发商一直强调的一样，房价由供求关系决定。

而土地，正是决定房地产供求的源头。目前房价不断上涨，其中部分原因就在于有效供应不足，即购房者普遍希望在市中心购买的总价较低的房源缺乏。在最近几年各大城市的土地供应中，住宅用地的供应正呈现逐年下降的趋势，位于市中心的地块更是日渐稀少，而住宅供应已出现供过于求的郊区仍然是地块出让最为集中的区域。

这种土地供给方式已导致市中心地块一推出，就有很多开发商前往争抢，而配套并不完善的郊区地块，则多以底价成交，甚至仍时有流拍的现象。根据克而瑞中国的统计数据，6月份上海成交的地块中，底价成交的地块仍然占比高达73%，而溢价超过100%成交的地块，仅占比19%。

此外，土地出让的底价其实是由相关部门确定，这一底价已基本为项目未来的售价定下基调——只能较该底价更高，而不可能更低，因为没有一个开发商会低于成本价售楼，各个区域房价的“底价”，其实也由此确立。

从以往的经验看，在一线城市，土地出让底价一直都处于水涨船高的态势，即使在市场低迷之时，也会以暂缓出让的方式避免地价下调的可能。从土地这个根源来说，国土部即使能在地价上撇清房价高与己无关的干系，却也难以说明自己与土地出让的源头毫不相干。

从开发商的角度看，即便地价再低的地，开发商也不可能放弃高利润而选择低价售楼，他们仍然会随行就市，根据市场情况定价。以上海新江湾城出让的首幅住宅地块为例，2005年珠江投资以楼面地价5600多元/平方米获得地块，2005年底该项目以最低不足9000元/平方米的价格对外出售，基本上相当于成本价出售。但该项目目前的售价已涨至约20000元/平方米。

而最近因倒楼事件引起关注的莲花河畔景苑，楼面地价不超过500元/平方米，但这丝毫不妨碍开发商最终以超过10000元/平方米的价格对外出售。因此，地价房价比的公布，并不可能让开发商放弃高利润。

显然，这是一场意义不大的数据游戏。对于国土部而言，其工作的重心也许除了掌握市场一线最准确的信息和数据之外，如何将散布于各大城市中的闲置地块尽快地投入开发，如何让各地保持一个合适的推地节奏以保证地块的供应，同时如何保证各地的保障房制度又好又快地推进等等急需解决的问题，更值得投入更多精力去调研及思考。这些问题的有效解决将有效缓解房价快速上涨的难题，这比公布一个地价房价比的数据更有意义。

任志强抛出房价上涨“元凶论”

郝倩

“当供给无法满足时，就抑制需求，但需求只是潜伏了，而没有被消灭，因此政策放松之后就反弹报复。”华远集团总裁任志强在本周三的中国房地产走势高峰论坛上坚称。他认为，有一些楼市的“真相”被一些虚假的表象所遮掩。

追根溯源，一些城市住房供应紧俏背后，单纯的地价高低不能说明问题，而“饥饿式”的土地供应可能才是房价上涨推倒的第一枚“多米诺骨牌”。假设上述逻辑成立，那么，“如果政府再逆市调节则市场的供求仍会变化”。而根据华远集团的内部统计数据：那些真正的“投资性需求”，可能并非公众视野中的“有钱人”。

土地“元凶论”？

“当社会上对开发商‘捂盘’一片声讨时，你们怎么不想想政府有没有‘捂地’呢？”中国房地产走势高峰论坛上一名与会专家如此反问CBN记者。“从总的土地供应量来看，截止到6月份土地供应总量大幅下降。”任志强表示。

他认为，有两组数据可予以佐证。其中，国土部公布的数据称，今年1~6月全国供应了3.12万平方米土地（成交面积，并未涵盖政府已经有供地计划但实际未成交的土地）；但是统计局同时给的另一组数据显示：1~6月全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36万平方米，同比下降26.5%。

两组数据相差超过1.7万平方米。无论如何，政府减少了土地出让数量，使得“后续供应量严重不足”。根据国土部土地利用司司长廖永林之前的表述：比去年同期供应“略有”下降，主要是因为一季度下降得太多，二季度已经同比增加，到三季度可能就会持平或者超过去年水平。

由于“面粉太少”，已经直接导致今年市场出现供不应求的现状，一些“热点”城市无不面临房价上涨的压力。在70个城市中，新建面积同比上涨的城市有34个，银川、锦州、兰州以及西宁位列前几位。

同时，同比下降城市36个，深圳与南京赫然在列。到今年6月份止，新开工和去年同比下降了10.4%。这其中，按照任志强的说法：“南京从1月份到6月份，实际供应用于住宅建设的土地在下降，而供应的总量比销量还低，这一相关逻辑直接导致了供不应求。”

另一个房价猛涨的城市是杭州，任志强认为：“杭州上半年成交均价13941元/平方米，较北京高约2000元/平方米，其中个别楼盘单价上涨3000~5000元/平方米的现象很多，已回到2007年的最高水平。这一价格上涨的背景，也是因为其上半年消化了3.3万套库存，但是由于土地出让的缩水，所以新增供应丝毫没有增加。”

“如果按现行的交易量看，貌似仍处于供求紧张的局面，对价格的影响加大。”任志强对CBN记者称。台庆房产副总经理陈史翎认同任志强关于“地决定房”的判断逻辑。据他分析，上海前几个月的价格连月攀升也与之有关，“上海中外环不存在供应量不足的问题，因为各盘都颇具规模。但是4万元/平方米以上的内环产品供应稀缺，这直接拉升了整体价格。所以上海房价上扬的‘元凶’在内环，因为供应量严重不足”。

他同时表示，这只能通过两个方式予以解决：加快内环土地的释放；落实应有的开工率。否则开发商“捂地”，5年盖不出一幢房子的现象比比皆是。这就制造出某种稀缺效应，从“面粉”升值所得到的收益远高于卖“面包”所得。

“不平衡”的楼市

楼市整体癫狂之后，“地价”与“房价”互称冤枉又相互赛跑。但任志强认为，地王只出现在少数快速涨价的城市，手中握有大幅地块的开发商也是少数。“南京最近拍的一块地是溢价60%，北京已经超过了100%，但统计的结果显示，60%的土地是底价成交的，只有20%的土地是超过50%溢价成交的。”

这还不是最典型的例证。事实上，根据任志强所掌握的数据：北京1~6月份出让的土地中，60%底价成交，20%略有溢价（1%到2%的溢价水平），还有20%的土地溢价超过5%。但好的土地涨价迅猛，可以1个月多次刷新溢价水平。“城市间、区域间的楼市发展现状都不平衡。在大家都盯着‘地王’看的时候，可能也应该看到，一个区域同时放出几块土地，但是被哄抢的永远都是少数。”

土地的不平衡性直接作用于住房价格，这让住房价格的增长远没有到尽头。“统计数据告诉我们，70个大中城市同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。新建住房同比下降了0.6%，普通住宅下降了0.2%，高档住宅同比下降3.6%，什么在上涨？经济适用住房同比上涨了0.6%，”任志强认为，“住宅全国价格涨幅会加速，如果说前几个月是0.2%的增长，我们觉得后几个月增幅大约会超过1%，这意味着全年平均价格价格增幅会超过5%。从数字上看，这个增幅已经是在加速发展了。土地是因素之一，供求关系是因素之二。”

此外，购买需求的持续膨胀亦推高了房价。“大家都怀疑谁在买房子，我们也做了一个调查，我们通常把日常收入低的人叫穷人，但是实际上日常收入低的人不一定是穷人。我们从已经购买房子的人群中进行的调查结果显示，北京赋闲人口在购房者群体中的占比达28%，上海的占比为32%，广州为31%，武汉达37%。”任志强据此认为，“少数富人一定会带动一部分穷人，这就是我们国家统计学和现实中的差距，因此造成了巨大的差别。我们不要认为统计学中的穷人是买不起房的，而统计学中买不起房的人是买房子的主力军。”

两份统计数据背后的“真相与谎言”

郝倩

最近又有两套统计数据“打起来”了。

来自国土部系统的一份最新报告显示，近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。

将时间倒推4个月，全国工商联房地产商会（下称“房地产商会”）曾发布一份房价报告，矛头直指地方政府。在这份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言中，该商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”调查的结果显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。

前后相差100多天，土地成本竟然“缩水”了？其实不然。因为两家单位所选取的“参数”与数据模型全然不同。国土部善于运用的对比模型是“同时点地价房价比”，这个拗口的专业术语，实则为“用当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上销售的房价水平相比”。简言之，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米，而楼面地价为4000元/平方米的话，同时点地价房价比即为40%。

房地产商会则用了另一套计量体系，其选取的两个对比要素是“土地成本”与“开发总成本”。根据该商会下属的REICO工作室提交的报告结果：流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州为46.94%。

这组数据同样存在“陷阱”。华远集团总裁任志强就曾撰文表示，现有的土地供给有毛地和净地出让，毛地出让时，土地部门只知道收取土地出让金的价格，并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时，知道土地出让的价格却不知道规划中配套建设的内容与比例及应分摊到土地成本中的大量实物地租等要素，因此土地部门只知道一个出让时的初始价格，无法预知和计算后面的变化。

上述言论足以解释国土部的数据将“土地出让金”含糊为“土地成本”，显然遗漏了在土地出让中产生的诸多隐性费用。而他们所统计的“地价”仅是“土地成本”的一个组成部分而已，仅以这样一个要素与房价做“同时点”对比，是否降低了土地成本占总成本的比例？

当然，房地产商会的“模型”也遗漏了一些要素。他们将土地成本与开发商“总成本”进行比较，这些其实与最终的“房价”无关，因为销售价格其实由市场决定，在多数情况下，开发商的定价是由成本加上合理利润构成，一旦市场低迷，成本则成为开发商的定价底线——宁愿捂盘也不愿意赔本出售。

其实，在更多时候，所谓的数据“打架”现象实际上客观地反映了数据背后的经济问题，或是利益之争。究竟是谁“动了我的房价”，相信仔细审视了“打架”数据背后的“真实与谎言”，大家心里都有了一笔账。

上海个别楼盘地价房价比高达69.8%

土地“招拍挂”后地价占比直接上升

唐文祺

究竟是地价决定了房价，还是房价决定了地价？随着国土资源部一份全国房价地价比的详细调查目录出台，这个互为因果的推理命题，再次引发一场“口水仗”。

在CBN记者的调查过程中，有开发商一语道破“天机”：地价、房价的互动关系无法用绝对数值比例来测算，因为随着外界影响，各因素会产生比例上的变化。但可以确定的一点是，在房价普遍下降的楼市调整时期，地价是实质性的成本支出“大头”。

CBN记者对上海土地市场2006~2007年间获取的土地进行追踪调查，同时，针对这些出让地块中在售或已销售完毕的楼盘价格实行了计算，结果显示，在调查的10个项目中，地价与房价之比超过35%以上的楼盘高达六成，甚至有个别楼盘的地价房价比高达69.8%。

由上海一家房企向CBN记者提供的成本明细表中亦可看出，一个项目从获取土地到完成销售的过程中，包括了土地费用、前期费用和税收等三大支出部分。其中，土地费用即是指土地出让金，前期费用里则包含了诸如工程建安费、配套费、销售费、财务费等各项支出，税收部分则有营业税、土地增值税和净利润所得税。

在地价与房价互动关系的剖析过程中，地价是否是房价推高的幕后黑手，屡屡成为争论焦点所在。“房价与地价的讨论并不能以绝对性的态度来观察，地价成本其实是浮动变化的。”一位不愿透露姓名的开发商指出。据他介绍，在2001年至2004年的楼市发展时期，土地费用仅占整体项目支出成本的10%左右。这部分支出比例的显著上升，是以实行土地招拍挂的2004年为“分水岭”，在2007年至2008年上半年间达到顶峰。“那段时间的土地费用是‘大头’中的‘大头’，基本上可占整体项目支出的60%~70%。”

此次由CBN记者抽样调查的10个项目，在2006~2007年间地块出让并建成楼盘销售的项目中颇具代表意义。其中，2006年的出让地块建成项目为4个；2007年出让之后进行销售的楼盘有6个。根据测算结果，在2006年的4个楼盘中，地价与房价之比均低于30%；而在2007年的6个项目中，地价与房价之比出现明显上扬态势，并随着2007年下半年出现的拿地狂潮迅速“飙升”，个别楼盘甚至达到了69.8%。

值得注意的是，即使是同一个楼盘，随着房价的调整变化，地价在房价中的比例同样有上下浮动。如在2006年出让的浦东新区高行镇E9-1地块，由金地集团获取后以“金地未未来”的名义推出市场。根据当时的成交价格，拿地时的土地楼板价格约3411元/平方米。2008年的楼市调整时期，该盘的成交均价为14302元/平方米，地价占房价之比为24%；但在2009年7月，随着该盘成交价格上调至17299元/平方米，地价占房价之比随即下降至20%。

地价与房价之间占比越小，便透露出更为丰厚的利润空间。即使是同一社区中的不同产品类型，其最终比例数据也是不同的。现命名为保利林语溪的楼盘土地于2007年获得，根据今年7月的成交均价计算，该项目公寓部分地价占比42%，而别墅部分地价占比仅20%。“这也解释了为什么开发商更喜欢用‘面粉’作‘蛋糕’的心态。”一位业内专家表示。

“在项目开发过程中，土地成本这一概念其实包括了很多支出，并不仅仅是土地费用这一块。”中国指数研究院副院长陈晟表示，地价房价比的问题讨论，只是把极小部分的影响因素提升至“主导”位置。“其实更应该探究的问题是，土地成本会在房价中占据多少，会否对未来房价有推动作用。”