楼市上半年回暖，冬眠多日的“地王”终于看到了复出的“曙光”。在南京，已有“前科”地王开始跃跃欲试，部分项目将在今年下半年相继入市销售。但最近的“好日子”未能缓解所有的矛盾。

由于“面粉价”过高，而“面包”的价钱还远未达到自己的心理价位，部分昔日的高价地仍在坐等“更好的时机”。与此同时，南京土地市场已在短期内迅速回升，也出现新地王频出的现象。

仍有地王在“冬眠”

两年前，楼市巅峰拿下的土地比原本预计的开盘日期推后了1年，现在周边房价依然没有涨至万科（000002.SZ）最初的心理价位，这就是被称为“江宁地王”的万科牛首山河地块。CBN记者在现场看到，施工现场仍没有恢复，工地现场的工人屈指可数。在2007年产生的地王项目中，这一万科制造的地王还是最早动工的。

但去年底该项目“停工”了。在楼市回暖的当下，万科南京公司的最新决定仍然是，除了开出新盘主打市场之外他们要在下半年做一些重新规划，例如户型的调整，以及小区周边环境的改善。事实上，在去年底被卷入“停工”传闻之后，他们始终以此作为对外解释的理由。

该地块在两年前被万科以17.85亿元的高价拿下，楼面地价达到3278元/平方米。按照上海万科原先对CBN记者的表述：这并不是一个很高的价位，若以6000元/平方米的售价出售可能亏本，但是若开价8000元/平方米将仍有盈利能力。

当年9月，江宁物价局对该盘的核价为7500元/平方米左右，而万科原本希望开出8000~10000元/平方米的价位，但由于去年底遭受一路之隔的恒大绿洲4600元/平方米低价开盘的“狙击”，该项目一度“停工”。目前，恒大绿洲的最新成交价格刚过5000元/平方米。

万科南京公司相关人士对CBN记者表示：“牛首山河地块项目并未列入今年的开盘计划，可能开盘时间将推迟到明年。”同样，位于江宁九龙湖一楼面地价高达4446元/平方米的地块，至今也没有房源上市的具体时间表。

2007年12月，招商地产携手九龙仓、仙林房地产、栖霞建设及荣盛置业分别取得的位于仙东仙林湖的4幅地块，直至目前毫无动工迹象。事实上，以这些地块的楼面价，现在开发也只能亏本销售。同样，交通-三汊河地王、恒基-东井亭地王等项目现在也都处在“冬眠”状态。

深陷高价“泥沼”

7月份火爆热销的南京河西仁恒江湾城项目将购房者“抢房”的热情推至极致，从而成为高价地“开花结果”的成功典范。虽然该公司相关人士公开对外强调：“地王也只是阶段性概念，而每一个地块都有自己对应的市场需求和客户圈层。至于最终定价，还要根据市场形势而定。”

但事实上，CBN记者了解到，这一售价在1.5万元/平方米左右的新盘，是仁恒地产2006年12月收入囊中的，楼面地价仅为3571元/平方米。同样，2007年1月份，以南京河西板块“巨无霸”身份拍卖的地铁所街站的2006G84地块经过78轮的激烈竞拍，最终被江苏凤凰置业大手笔收入囊中，楼面地价达到4169元/平方米。该项目预计今年下半年开盘，预计售价在10000元/平方米左右，盈利空间尚存。

等待或许只是部分房企最无奈的选择。早在去年11月，华光地产、新城创置先后成功退掉了江宁的两幅地块，之后就有不少手握地王的房企提出退地。其中，一家本地企业与当地相关部门协商退地依然未果。该企业内部人士对CBN记者表示，按照当时近6000元/平方米的楼面地价，售价要在9000~10000元/平方米方可保本。但目前当地住宅售价仅7000~8000元/平方米。只能陷入两难境地。

此外，仍然深陷高价地“泥沼”的交通置业也遇到了同样的窘境。为了争取下关区三汊河的地王，该企业当时与北京首创进行了158轮的拉锯战，将1亿元底价抬至13.55亿元成交，毛地的楼面地价高达4375元/平方米。但目前看来，拆迁成本还不可预知。CBN记者了解到：该企业从去年开始，始终在寻找合作方，但未有确切的合作消息传出。

(作者：郝倩)