| 我家的房子到底有多大 专家教你咋维权 |
| 作者：梁智玲 文章来源：焦作日报 更新时间：2012-7-21 9:18:21 |
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市民张先生买了一套房子，结果发现房产证面积与合同面积差别比较大，这事儿让张先生觉得挺闹心的。两者面积为何出现差异？购房者如何保护自己的权益？我市从去年开始推行的商品房预测绘制度，对这一差异过大的情况进行了规范，有效保护了购房者的权益。要想更好为自己的房产面积维权，您还得学学市房产管理中心测绘专家教的这几招。
市民
疑惑
房产证面积和合同面积差别大
市民张先生两年前购买了一套住房，签合同时开发商告诉张先生，这套房子的建筑面积为87.6平方米。张先生根据合同的约定，按照87.6平方米的建筑面积缴了房款。
一年半后，张先生拿到了这套房子的房产证。“房产证上显示的建筑面积只有82.7平方米。”这让张先生十分疑惑，房产证上的面积为何与合同面积差别这么大？张先生带着房产证和购房合同找开发商协商，因为当时和开发商约定的是“多退少补”，最后开发商按照面积差额退了多收的房款。“看似没有损失，但实际上作为购房者，心里还是有些不舒服，一套不足90平方米的房子面积少了将近5平方米，这套房子已经不是我原来相中的面积了，我在考虑要不要退房。”张先生说。
随后开始的装修工作，让张先生对自己这套房子的面积更加疑惑。“找装修公司测量了一下房子的使用面积，结果不足70平方米。”张先生说，自己购买的房子到底有多大，他也搞不清楚了。
张先生将自己的遭遇反映到了市房产管理中心房地产监理所，他想搞清楚住房面积的计算方法。“商品房的建筑面积如何计算？开发商公布的建筑面积是否可信？签合同时，面积条款怎样签订？”张先生一下子提出了这么多疑问。
办预售证前，先进行预测绘
如何
规范
开发商公布的建筑面积是否准确可信？主管部门如何对其进行约束？为避免房产证面积和合同面积差异过大，我市去年开展了新建商品房预测绘业务，所有商品房都要经过预测和实测两次面积测量，开发商对外销售的楼盘必须先经过房产测绘机构预测后，才能办理商品房预售许可证。
记者了解到，在未开展商品房预测绘业务时，开发商在销售房屋时，主要是通过户型图或沙盘介绍户型，房屋面积由开发商自己测算，房子建成后的实际面积往往跟开发商的销售面积相差较大。市房产管理中心房地产监理所相关工作人员举了个例子，之前我市有一个总建筑面积达9万平方米的小区，开发商自己测算的面积先后居然差了近2000平方米，有的户型误差近10平方米。
何为预测绘？市房产管理中心的测绘专家解释，预测绘是指房屋竣工前，房产测绘机构根据房屋设计图纸（含建筑施工平面图、立面图、剖面图等）以及房屋销售方案等资料，直接获取建筑尺寸，按照房产测绘技术标准计算房屋建筑面积。对于购房者来说，实施预测绘的好处在于能够最大程度的减小房屋预售面积与实际办证面积的差异。购房者在签购房合同前，可以要求开发商提供“商品房面积预测绘报告”，通过该报告提前知道所购房屋的套内面积、分摊面积以及分摊系数是多少，即通常讲的得房率是多少。百姓可以通过看分摊系数，掌握得房率，一般情况下，分摊系数越大，得房率越小。专家提醒，多层建筑的得房率大于小高层和高层房屋的得房率。
“房屋的预测绘面积与实测面积也是有一定差异的，两者并非是完全相同的数值。”测绘专家提醒，两者产生差异的原因主要有三点：一是在施工过程中，规划、设计的变更造成的；二是在施工中，施工错误或施工误差较大，使施工后的房屋尺寸不等于设计图上的尺寸；三是房屋竣工后部分公用面积功能改变或服务范围改变，造成公共分摊计算不同。为了有效避免预测和实测面积的差异，测绘管理机构要求开发企业及时将规划、设计变更以及施工过程中发生的变更书面告知测绘机构，以便测绘机构据实调整预测绘数据，保护购房者利益。
教您
维权
签合同时，别忘了仔细阅读面积条款
“我买的房子到底有多大？”面对这个问题，很多置业者和张先生一样，搞不清楚。那么，房子的面积谁说了算？都包含什么内容呢？记者从市房产管理中心房地产监理所了解到，我市的房产测绘，主要依据国家标准《房产测量规范》，国家住建部、测绘局的《房产测绘管理办法》以及《焦作市房产测绘暂行规定》进行。房屋的建筑面积是指套内的建筑面积与应分摊公用建筑面积之和，而套内建筑面积包括套内房屋的使用面积、套内墙体面积以及套内阳台建筑面积。简单的说就是，商品房建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。
消费者在购买房子时，如何签订面积条款才能避免面积差异带来的麻烦？据悉，我市从2011年5月起，开始实行网签合同，房地产开发企业卖房时不再与购房人签订书面合同，而是在网上签约后再通过打印的方式出具《商品房买卖合同》。“目前，如果购房者在购房时，发现开发企业卖房时不网签合同，就要谨慎购房，以免上当受骗。”市房产管理中心相关工作人员提醒。
购房者如何避免在房屋面积上吃亏？市房产管理中心房地产监理所相关人员提醒，要仔细阅读《商品房买卖合同》中“面积确认及面积差异处理”条款。“我市目前使用的商品房买卖合同中，面积确认及面积差异处理条款的第二款规定，能很好得对置业者起到保护作用。”业内人士说。据悉，该条款是这样规定的：当面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，同时支付已付房款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。“该条款有利于保护购房者的利益，购房者应该看清楚，不要随意和开发商另行约定房屋面积的处理条款。”市房产管理中心相关人员说。
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