主持人：目前大家都知道北京的房价反弹的比较明显，大家讨论最多的有一些储备政策已经开始备战了，您是怎么认为的？

杨乐渝：我不认为后期相关政策会很快出台，因为中国房地产发展到现在房价高是一个表象，是各方面深层次矛盾集中爆发的一种信号，它不是单一政策就能解决的问题，比如限购，限购严格意义上来讲不是针对房价去的，一线城市的限购很多都是因为我们城市的承载力已经对这个城市的需求已经无法匹配了，比如北京不仅购房要限购，买车也要摇号，就是在于这个城市的基础资源，它没有准备这么多资源，但是涌入的人口太多，是因为太多的核心资源放到了北京这个地方，所以这个问题不是土地价格的问题，也不是房子的问题，从根本上来讲是一个资源配置的问题。

如果把中央的一半搬到西柏坡，把教育资源一半搬到河北，房价一定会下来，买房子不是为了居住，很大程度是为了买一个资源，包括教育，包括事业发展，包括养老医疗，住的环节在买房的比例中占的比例并不是最高的，所以我们在理解这个问题的时候这是中国社会长期土地二元化的分制，我们城市化率这么高，每年有一两千万人涌入城市，同时我们的城市化跟国外不一样，不是人口的涌入，很大程度是人口加资本的涌入，所以我们城市的发展不像国外因为土地是私有化的能够做到均衡化的发展，我们不行，我们中心地段的土地价值非常高，产业也是集中在中心城市。

所以这个负荷是制度性的问题，跟怎么样调控没关系，你怎么调，只要不进行制度性的改革，比如集体土地制度要不改革，中国房地产市场价格还是很难控制的，你要以控制房价为基础来进行调控而不进行制度性的深层次的改革，这个东西短时间内可以做到，但是这个需求是一直在长，这种需求不仅是一些要结婚的人或者改善性的需求，而是很多资源性的需求，外地很多人都要在这个地方买房子，既不结婚又不买房，就是为了享受这边的教育机会。

现在限购基本上是已经用到了极致，要不然就取消预售，如果说征收房产税，让大家把已经有的东西释放出来，这个根本不可能，严格来讲土地都不是我们的，是我们租的，而且我们付了资金，房子本身是贬值的，在国外从来没有说对房子征税的，而是针对土地去的，叫不动产税，因为土地随着城市的建设和发展在不断增值，所以国外政府来抽取你的增值收益作为城市发展和建设的费用，这是合理的，但是本身土地不是我们的，所以这个就好无法理，后边我们可以用制度性的方式来调控房价的招已经很少了。

主持人：基本上限购就是最严厉的政策。

杨乐渝：不让买房子就是最严厉。1998年我们搞福利房是最严厉，现在搞这种保障房纯粹是一个倒退，很大程度上是不尊重市场规律，以前福利房年轻人分不到，现在年轻人在是市场上可以买到房。如果回到原来那个体制上现在我们的国家就会背负大量的负担，我觉得调控到现在这样一个地步如果再不进行改革，我在期待十八大以后我们的政府能够真正下决心去解决这些结构性的问题。

比如集体所有制的土地能不能让它入市，它的很多土地都在城市边缘或者农村，你非不要让它进入市场，结果让小产权房泛滥，这样市场规律在发挥作用，北京现在几千万平米的小产权房怎么办，越积累越多，各个地方都是这样，你说你有那么大的权力，我们经常说中央的决心是很大的，是一定要控制住的，为什么小产权房越来越蔓延，这说明什么，说明市场的力量天天都在发挥作用。

主持人：如果集体土地入市之后小产权就相当于合法化了？

杨乐渝：不合法化现在也在合法，你限购以后鼓励大家去买小产权房。

主持人：现在很多人都是这种心态，因为这么多人，大家都不怕这个事。

杨乐渝：因为本身它就是合理的，小产权房已经补充了国家作为保障房的一个功能，而且小产权房本身的土地只不过是一个有户口一个没有户口的差别，这个差别真有那么大的价值吗，哪个公司会这样对待，任何一个公司在市场上都会讲只要你有能力我不在乎你有没有户口，我们不是这样，有这个户口的你给他一个很高的价格，没有户口的你压着它，所以买小产权房的人四五前我就跟他们说你解决不了住房问题，就买小产权房。

主持人：现在像我们的廉租房、公租房有大面积的空置问题，想要住的人可能住不了，这个矛盾就会加大。

杨乐渝：现在最大的问题什么叫保障房没有说清楚，不能把经济适用房算保障房，回迁房也算保障房，实际上真正的保障房在国外算两种，对于家庭经济收益很低的人实行保障房，另外对于相当多的白领，他进入社会后买不起房子可以提供公租房，实际我们公租房大量都是由于租赁市场来提供的，我们其实很关注这一部分人的住房问题。相反现在不是这样，我们见到很多带产权的经济适用房包括回迁房，这些严格意义上讲都不是保障房，当你收入水平提高了买得起商品房的时候你就不能够享受保障，我们原来见到大多数经济适用房都是带产权退出的，现在很多地方经济适用房还在继续。

你讲的空置问题，刚才提到的实际是我们保障房政策应该由谁制定的问题，因为我们国家这么大，沿海地区，内陆地区以及边缘地区，每个地方的被保障的人群不一样，结构数量不一样，收入水平不一样，这个应该由地方政府来定，比如原来很多地方政府保障房做得很好，比如厦门，烟台，还有一些地方像江阴长三角的那些地方，我们做过调研，它的人均住房面积已经达到了相当的标准，几乎不需要什么保障，现在的保障房是全国一刀切，各个城市摊指标，又导致了大量的浪费，你说在江阴那建的房子那么多，谁来住，但是政府还要因为目标不断地拿土地，这种方式就是典型的大跃进。所以说保障房政策应该是成为考核各个地方政府的一个重要指标，你要把它落到地方政府的头上，你考核地方政府如果考核它的房价，我觉得这个东西就成了一个不可理解的事情，它真正应该做的就是从居民住房保障角度来讲，这是地方政府的责任，商品房房价从我个人观点来讲完全是应该放开，商品房的房价越高你鼓励有钱的人来买，征收他更多的税，买了一平米30多万豪宅的我们可以征更多的税来补充我们的保障房。

这个东西现在成了很荒唐的东西，你不收那些有钱人的税收来用于我们的保障房，那你的保障房资金从哪里来？还有一种可笑的论点，说把房价降下来更有利于买不起房的人，底下等着买房的人多着呢，房价越下降越有利于有钱人，所以我们在对房地产市场的认识问题上到现在没有搞清楚，国家应该把精力放在公租房和廉租房，看看我们国家到底有多少人应该纳入到保障房范畴，把其他有限的土地全部让它放开，但是我讲的这些国家其实是担心的，如果说这方面放开大家都来买房子，使得房价会不断上升，使得其他产业会空心化，为什么会空心化，就在于我们房地产和其他产业结合没有一些鼓励的政策。

比如房地产和商业地产结合，和养老产业结合，在这些土地上给予一些优惠，那么很多开发商就会转型来做和产业相结合的事情，这样我们的产业不仅不会空心化，还能够使房地产成为一个产业升级的平台，关键就是我们所有的土地多少一样的，都是通过拍卖的方式，为什么对于我们鼓励的那些产业，比如用于高科技地产的土地，用于文化创意和养老的土地，为什么不进行区别化对待，你鼓励这些产业的发展就会使更多的房地产开发和产业相结合，我们政府不去做这些事情还应该干什么，你天天喊要产业升级，要经济结构调整，但是经济结构调整和产业升级最基础的东西是什么，土地，哪个产业也不能生长在空中，一定会生长在土地上，你天天讲这些产业要发展，基础的资源配置不给力，怎么发展，所以这是根本问题。

我们城市化现在50%左右，属于加速期。所以我们城市可用的建筑土地实际非常少，而我们的容积率，像北京，很多人来到北京都觉得这个城市特舒展，因为容积率很低，这些方面也没有一些突破和提升，这是导致矛盾长期积累总爆发的一个根源，如果你不治本，治标的手段你基本上都用完了，我觉得回头干脆就配粮票，比如像我这种人已经没有买的资格了，我只能在国外买套房子或者做点别的。

主持人：限购可不可能会持续得更长一段时间？

杨乐渝：我希望能够持续更长的时间，有利于我们政府做一些改革，到时候不会出现恶性循环再暴涨的局面。现在问题是限购尤其在一些一线城市会做长期的尝试，限购不是说限制你买房的权力，而是限制你今后在这里工作和生活的机会，北京又是一个典型，比如五年之内没有纳税证明，都是一种挤出的政策，所以它是利用房地产调控一个城市的承载力，所以一线城市都属于城市自身的需要。

主持人：目前有一些城市会有一些限购，没有实行限购的城市会反弹，会不会加大限购范围？

杨乐渝：这个有可能，因为没有限购的城市它的资本一定会往这些城市涌入，因为实践经验表明中国的通胀是很厉害的，你在资产保值上没有比买房更好的办法，因为你没有其他渠道，这十年你要是没买房，你的现金就会越来越毛，所以这对于中国人来讲也有传统的观念，加上现在供求的矛盾，他还是会认为买房是抗击通胀的一个相对比较稳妥的手段或者一个平台。

当然中国房地产价格也不会一直只涨不跌。我们集体土地的入市，只要这个制度开始推出来，我们的集体土地比城市建设土地多成百上千的比例，这样很多产业就会愿意转移出去，现在是没有办法提供这种机会，它的指标很少，每个地方建设土地的指标就很少，比如大学要想迁到良乡去，可能开始还有指标，最后你想迁都很难。像这些问题是一个核心的问题，这个问题要解决了以后我们大量的产业和资源就能够做到均衡分布，另外我们医院会更加市场化，一些民办医院进来以后，我们的市场资源不靠发改委控制这是最好的，但是基础的还是土地，只要这个问题能打开，基础资源的配置就能得到解决。

主持人：现在房价国家已经下定决心要控制了，开发商对下半年的房价如何定价，您怎么看？

杨乐渝：1998年北京房地产价格均价是三四千块钱，那个时候说北京房价泡沫很大，中央就很有决心，天天下定决心，下定了二十年三十年决心，我从不相信决心，我们只看市场规律，决心永远不可能战胜规律，人定胜天这个决心是最大的。如果现在我们还在谈决心而不谈规律，我们下一代还会受这种惩罚。

所以我不信决心，我们要看到你的规律是怎么研究的，你的理论基础在哪里，所以下半年开发商要定什么策略，我觉得只要是理性的开发商都会尊重规律，因为每个企业的策略不同它定价肯定会不同，有些企业可能资金链不足它低价促销这就是一种很正常的策略，有些企业有很好的资金储备它就可以放缓销售速度来提升它企业的营销价值和利润，我觉得也是无可厚非的。另外开发企业现在很多是公共企业，企业天职要对股东和员工负责，说企业不挣钱那是没有道理的，能对得起你的员工和股民吗，为什么说要求企业要对得起那些买房的人，这是没有任何道理的，这是很荒唐的逻辑。作为一个负责任的企业一定要使得它可持续的发展，它要对他的股东和员工负责，当然他也要注重他的社会形象，对他的消费者也要负责，他需要在这方面做一个兼顾统筹的判断和决策，我觉得这样的企业是理性的，这个目标只要是一个理性的或者是有远见的企业一定会秉承这样的思考

主持人：上半年房价基本上就这样了，下半年房价会有什么样的走势？

杨乐渝：金九银十要到了，现在二手房成交非常热，很多中介公司带客户去都要通宵排，二手房的买卖基本上都是刚需，真正市场上的限购已经持续相当长一段时间了，在这么一个严厉的政策下，包括北京都没有出现一个特别明显的下跌，基本上没有什么实质性的下跌，像通州、大兴地方地区的房价本来就有一些泡沫的存在，对于核心区域像教育、学区房这些地方基本上是没有变动的，即便是在限购的政策下还是这样，表明这个区域的供求关系是极度失衡的。

所以我认为北京下半年房地产价格调整几乎没有可能，二手房真正的涨幅不会被市场更多的关注，往往是新房的涨幅，我们经常有一个误区，北京从去年的限购一开始，我就说很麻烦，北京的房租会翻番地上涨，会大幅上涨，政府不管整个，对于租房的人来说，大部分白领和外来的人对实际成本的感受会非常明显，但是没人关注，二手房也是这样。开发的新盘大部分在远郊区，因为资源配套不上，价格相对来讲跟市区就没有办法比，从统计数据来看新房的均价基本上没什么上涨，但核心区域的价格还会上涨。

就买房的时机来讲，前一段也有人问过我这个问题，我说你永远不可能买到最低点，卖到最高点，你不要期待自己做神，要做一个有理性的参与者，如果有需要，现在毫无疑问要积极去考虑而且要积极去寻找，可能还有这样一个机会。