“七月流火”，国内楼市持续半年“量价齐升”的态势开始面临转折。北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地从高位“跌落”，其中，广深环比降幅明显，北京跌幅也近一成。与此同时，在房价泡沫愈吹愈大的情况下，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号逐渐释放，商业银行从严执行二套房贷或将成为下半年“常规”。

    在销量下滑和政策预警的影响下，地产股持续了近两周的调整。申万地产指数已数日徘徊于30日均线附近。显然，政策动向和市场预期的变化更值得警惕。

    目前，主要城市“去库存化”基本接近尾声，而新开工面积尚未跟上前期的销售进度，下半年，楼市整体供应将持续偏紧；另一方面，房价快速上涨将导致双重后果，一是遏制刚性需求释放，二是诱发政策调整。不过，业内预计，在经济增长和资产泡沫的权衡中，管理层近期将更倾向于前者；下半年政策调整将限于局部领域，全面收紧的可能性很小；楼市销量将高位震荡，房价也将温和上升；地产牛市目前处于“中场”而非“终场”。

　　新增供给吃紧

    在北京CBD工作的李女士从4月份开始，便一直关注位于东三环边的一处大型楼盘。但原定于5月初开盘的该项目二期部分楼座，直到目前仍尚未公开发售。而中国证券报记者发现，这些楼座已接近封顶。

    与该楼盘一样，6月以后，北京多数热销楼盘开始出现“捂盘惜售”现象。“出地面”即可销售的项目不断推迟申领项目预售许可证的时间。而开发商进行销控的背后，则是后续供应趋紧及由此带来的涨价预期。

    “7月份，主要城市商品房销售下滑，有需求萎缩的因素，但更主要是受库存减少和增量供应不足的影响。”一位房地产资深人士指出。

    戴德梁行最近一份分析报告指出，去年11月以来，楼市成交量持续恢复带动前期库存积压的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交测算，预计未来3个月内，全国主要城市现有库存将有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市库存消化量已超过原有库存的46%。

    拥有价格话语权的开发商普遍认为，前期新开工面积大幅下滑，导致今年下半年楼市增量供应明显减少，而与宽松的流动性相比，房地产市场将呈现供不应求。

    万科(000002)首席研究员谭华杰在平安证券7月底的调研纪要中坦言，“从开工到销售，极限情况是四到六个月，大部分要六个月以上。目前开发商在卖的房子是去年四季度开工的，今年上半年市场去存货过程完成了，但新增量没上来。大部分开发商从今年四五月份开始增加新开工，但这些供应最快到十月下旬开盘，因此供应量在十月前都是吃紧的。”

    统计数据显示，2005年以来，全国整体竣工面积一直小于销售面积，而开发商土地购置面积为销售面积的60%，四大一线城市则在30%左右。克而瑞(中国)研究中心数据显示，今年二季度，全国31个典型城市成交量达到7479.2万平方米，同比、环比涨幅分别为110.6%和70.6%。同期商品住宅供应总量仅为4724.8万平方米，同比下降21.4%。

政策悄然生变

    “现在办房贷，已经不像前几个月那样松了。”凯胜经略按揭服务公司的经理告诉中国证券报记者，从7月中下旬开始，银行贷款审批时间明显拉长，如建行的审批就长达20天左右。很多此前表示“二套房贷可享受利率7折优惠”的银行，也纷纷改口，称“将视审查结果而定。”

    中行北京分行一位信贷经理介绍，目前北京个人住房按揭贷款执行的是今年3月份北京银监局的文件，即对于非改善型的二套房，各商业银行必须严格执行最低四成首付比例，而贷款利率则并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基准利率基础上自行确定。

    中国证券报记者分别致电建行、中行和中信银行等金融机构，工作人员均表示，低于四成的首付、7折利率优惠的政策只适用于首套房贷。对于有二套房贷需求的购房人，可以通过开发商与银行的房贷部门协商。

    “实际上，多数楼盘的开发商利用与银行的密切关系和变通方法，仍可以将二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣优惠。但从7月中旬以后，不少二套房贷的利率已经享受不到7折了。”凯胜经略的按揭服务经理透露。

    交通银行最近公布的研究报告预测，虽然宏观经济和货币政策“适度宽松”的方向未变，但已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。如果未来房价上涨过快，不排除政策再次收紧的可能。

    更为现实的是，国内商业银行信贷规模有“前大后小”的传统，即在一二季度抓紧放贷，到八九月份基本完成全年任务。社科院金融所预计，今年全年新增信贷大约为10万亿元，而上半年已完成7.37万亿，这意味着，下半年的信贷增量必然会适度收紧。

    中金公司研究员白宏炜认为，严格执行二套房政策可能只是房地产一系列紧缩政策的开始。他预计，未来国家的政策将集中在增加土地供应、提高税费、提升按揭比例、甚至加息等措施。

    “整体而言，调控政策不会像2007年那样严厉，信贷收紧也不会是全方位的。”业内人士指出，在刺激住房消费为导向的前提下，未来的政策调控将更倾向于扩张有效供给。近期，北京、上海等城市加大土地储备和供应便是一种重要调控手段。

　“缩量”卷土重来

    在供给不足和政策生变双重影响下，一线城市7月份的成交量开始集体“跳水”。与6月相比，7月份北京期房商品住宅日均成交量降9.1%，上海商品住宅成交面积降5.37%，深圳新建商品住宅销量降17.4%，广州新房成交降幅更是达到36%，其中，广州和深圳已是连续第二个月出现成交下降。

    联合证券市场报告显示，7月份，其跟踪的14个重点城市中，成交量环比上升的有8个，成交量环比下降的有6个。从数量上来看，上升的城市多于下降的城市，但成交量下降的6个城市平均降幅达17%，而成交量上升的城市平均为11%。从区域结构上来看，珠三角的三个城市无一例外出现了成交量的下滑，并出现日成交低于百套的情况。

    业内专家指出，供应偏少、房价过快上涨的挤出效应以及政策微调带来预期变化，将导致下半年楼市持续“缩量”。

    地产上市公司已通过增加新开工面积和施工面积来加大供应，万科便将今年的新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米，提高45.2%。但业内普遍认为，三季度由于供应量减少，成交将是价涨量缩的局面，四季度供应量将会有所增加，但目前市场有比较强的信贷紧缩预期，届时销量能否会再度释放还不确定。

    对于房价，谭华杰认为，“现在是供给决定成交量，三季度价格上涨应该是比较确定的，不过我们担心三季度房价涨得太多。”

    7月份，联合证券重点跟踪城市中，深圳、天津、武汉、长沙、杭州、苏州和厦门价格环比有上涨，仅重庆出现下跌。7月末，多个城市房价环比涨幅超过10%。而瑞银亚洲房地产研究部预计，今年6月至2010年底，内地住房价格将再升20%。（林喆）