近期，京津地区普降暴雨，暴雨过后，不少房屋出现漏水问题。业主们在修理房屋时遇到了种种难题，感叹维权困难。建筑质量责任制度的完善、房屋维修基金的使用和监管等再次成为人们普遍关心的问题，我国法律是如何规范的？如何对开发商、设计、监理、施工等单位进行监管？是否可以借鉴国外的先进经验来完善我国的建筑质量责任制度？

    房屋漏雨 业主维权难

    记者：暴雨过后，许多业主面对各类房屋漏水问题，如屋顶漏水、地下室被泡、雨水倒灌进车库，甚至墙体破洞。当业主遇到此类问题时，一般会找开发商解决。但在实践中，业主维权却陷入困境，问题出在哪里呢？

    律师姜香春：在商品房买卖交易过程中，业主因专业知识不足、信息不对称等原因，形成了双方形式上的平等，实质上的不平等。因此，业主在救济自己房屋漏水问题时自然会遇到以下维权困境：

    一是关键证据难收集。在房屋建筑质量纠纷中，房屋是否存在质量缺陷、造成缺陷的原因、具体的损失等是纠纷案件的关键证据。在“谁主张谁举证”的证据规则下，业主往往因为自己的弱势地位难以提供关键证据，从而承担不利的法律后果。

    二是鉴定繁琐、审理期限长。在商品房质量纠纷中，鉴定项目比较多，而且审理周期也比较长。一般有关商品房的鉴定类型多达十几种，当事人可在一起案件中同时申请房屋质量评估鉴定、房损修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等多项鉴定。因此，商品房质量鉴定费用相对较高，有时甚至超过了鉴定结论认定的相关损失费用，增加了业主的维权成本。

    开发商保修5年

    过期启动维修基金

    记者：针对房屋因暴雨造成漏水的修缮问题，我国法律是如何规定的？业主又该如何维护自己的合法权益？

    律师张克：我国现行法律以房屋保修期为界点，规定了不同的责任追究主体及救济途径：房屋保修期限内的责任主体一般为开发商。根据《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。因此，在国家规定的保修期限内，房屋出现浸水漏雨等问题由开发商负责维修。

    房屋超过保修期，一般启动维修基金。根据《物权法》第76条规定：筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。因此，业主委员会是启动维修基金的主体。

    记者：如果小区未成立业主委员会，又将如何启动维修基金呢？需要三分之二业主同意是否不太现实？

    律师姜香春：若小区多数楼座都存在漏雨问题，没有业主委员会可以召开业主大会，对此进行表决。如果小区只有少数楼座漏雨，召开业主大会表决有可能不能通过该申请，那么，漏雨的楼座业主可单独表决是否同意使用。因为公共维修基金的账户是按照单元设立，如该单元多数业主同意，则仍可使用，只是维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。

    律师张克：在实践中，业主碰到商品房漏雨等质量问题时，建议先通过与开发商协商、调解的方式解决，这样能最大限度地化解矛盾，维护双方权益。如果协商不成，可以向法院提起诉讼。但在提起诉讼时首先应注意维权证据搜集要及时，发现房屋漏水等情况时，要在第一时间对现场进行保护，固定相关证据，进行拍照或摄像。其次还应制作损失清单，因房屋漏水导致财产损失的，业主可制作详细的财物损失清单，也可请评估公司对所损失的财物进行评估。

    借鉴国外经验

    完善我国建筑质量责任制度

    记者：国外在房屋质量保证及房屋维修问题上有什么先进的立法经验？我国如何根据自己的实际来完善建筑质量责任制度？

    律师李宁：首先，设计单位在做整体规划设计时，不能只考虑自己所在的那个地块内部排水系统，而应从更高的角度去审视其在城市区域中整体所处的位置，用大范围的视角考虑项目周边的地理位置和排水系统。同时，应借鉴国外经验在建筑设计、监理、施工等环节全面监管建筑质量。

    一、在建筑工程设计、监理环节，我国应明确工程设计师、监理工程师各自的责任。出现事关民生的设计缺陷或监理疏忽，应撤销其执业资质，并承担相应的行政、民事或刑事责任。

    二、应追究承包商设计缺陷的监管责任。目前对于是否追究承包商发现设计有差错而不及时提出意见的责任，我国法律还没有作进一步规定。建议在以后的立法中，应规定承包商在明知工程设计有重大缺陷或严重影响工程质量时，履行向有关方告知的义务。否则，出现质量问题，承包商应承担相应的法律责任。

    三、在施工环节严把质量关。房屋质量不过关，与建筑施工有密切关系。个别施工单位中标后粗放作业，不按施工标准进行施工。在这种情况下，发生渗漏自然难免。因此，防水工程的质量应由有关部门如工程质量监督站等进行监管。凡出现渗漏的，不得通过验收。

    四、应在建筑市场上建立诚信体系。对不达标、投诉多、百姓意见大的工程，经有关部门查证属实，将其不良记录载入诚信体系，使其对今后的工程招揽产生影响。对工程质量严重影响民生的不合格企业，降低其施工企业资质等级，直至退出建筑市场，并承担相应的法律责任。

    另外，还可以借鉴国外立法，除规定质量保修期外，建立较长的损害赔偿责任期及保险制度。

    将建筑物竣工交付后的质量责任分为两个阶段：工程质量保修期和损害赔偿责任期。在法国，除了质量保修期之外，还规定了十年责任期。保修期损害赔偿责任的期限因法律或合同规定的不同而不同。荷兰民法典规定了二十年责任期，且保修期内只要发现任何瑕疵，不管有无损害，承包商均有义务修复。

    我国目前已经实施的“产品质量责任综合保险”，承保的是产品责任人对因产品的缺陷造成产品本身、产品以外的财产及人身损害的民事赔偿责任。这虽与《建筑法》中规定的建筑工程是不同的产品，并受不同的法律调整，但建筑工程作为一种特殊的产品，完全可以参照“产品质量责任综合保险”，建立建筑工程质量责任综合保险机制。

    一些发达国家政府通过强制承包商投保质量责任险，有效解决了这一现实问题。如法国《建筑职责与保险法》中规定：凡涉及工程建设活动的所有单位，包括业主、设计商、承包商、专业分包商、建筑产品制造商、质量监理公司等，均须向保险公司进行投保。这一做法也值得我们借鉴。