新华网北京８月６日专电（罗宇凡、谭蓉）据北京中原地产的统计数据显示，北京存量高档住宅（总价３００万元及以上）上半年成交量呈“井喷”态势，与２００８年同期相比上涨８７．０８％。业内人士指出，下半年北京二手高档住宅需求量虽将有所减弱，但价格仍将继续走高。

二手高档住宅交易活跃　多重因素助力发展

北京中原三级市场研究部日前对北京总价３００万元及以上的别墅、高档商品住宅和面积较大的普通商品住宅进行的调查显示，自１月中旬以来，北京二手高档住宅交易量一路走高，上半年成交总量较去年同期上涨８７％，其中三月份成交量环比大幅上涨５５．５６％，创上半年环比最大涨幅。从价格方面来看，存量高档住宅价格也出现微量的上浮调整，统计样本楼盘数据显示，６月京城存量高档住宅中的高档公寓均价为２６６４３元／平方米左右，环比５月上涨２．６％。

北京中原三级市场研究部副总经理宫萍认为，北京存量高档住宅市场交易高涨并持续活跃的原因主要有四个方面：一是受国际金融危机影响而持币观望的投资者需求在２００９年春节后集中释放，而价格的回落使高档住宅类产品的总成本明显降低，助推了交易量的上涨。

二是２００８年底、２００９年年初的存量房交易税费减免和贷款利率降低等利好政策促使消费者购房成本大幅降低，尤其是高档住宅类总价高的产品税费减免后的购房成本降低更为明显。

三是对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋限制的解除，释放了大量境外人士购买商品住宅的需求，一定程度上促进了京城存量高档住宅市场的活跃交易，外企高管成为存量高档住宅的主力成交对象。

四是京城二手楼市在春节后随爆发的需求量节节攀升，“买涨不买跌”的传统观念开始占据市场消费者的主导，同时，持“通胀预期”观点的消费者积极地购买不动产以促进资产的保值，推动了交易量的继续回升。

购房群体结构发生变化　投资性需求推高二手高档住宅市场

北京中原三级市场研究部分析师靳瑞兴表示，春节前后，即２月到４月份，刚性需求的自住消费者占整体住房消费的７０％，辅以２５％改善型购房的消费者和５％投资等其他消费者。进入６月到７月，市场低价房源消化完毕，中高档二手商品房价格大幅上涨，部分刚性需求的自住型消费者持观望态度，交易占比降低至５０％，改善型消费者的占比持平仍为２５％左右，小部分投资客及持“通胀预期”观点将资金投入不动产的消费者陆续进入市场，占比达２５％左右。

靳瑞兴指出，投资占比的上升折射出市场旺盛的投资需求，投资资金的流入助推了二手高档住宅市场的繁荣，下半年北京二手高档住宅市场很可能还将保持走高态势。

二套房贷政策影响有限　存量高档住宅投资难降温

虽然中国银监会不久前再次重申，要控制房地产贷款风险，必须严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。但从７月北京网签交易量来看，加强二套房贷政策执行力度对楼市的影响仍不甚明显。７月北京市存量住宅网上签约交易量为２４９１６套，创２００９年的历史新高，环比上涨７．３７％。

靳瑞兴表示，加强二套房贷政策执行力度将会直接为楼市抬头的投资性需求降温，给近期飞速回升的京城楼市以缓冲，但其对于以总价较高的高档住宅类产品进行投资的投资客的影响则相对有限。预计下半年高档住宅的需求量将有所减弱，成交略低或与上半年成交量持平。不过，随着京城“地王”频现和投资客陆续进入市场，下半年京城二手高档住宅的价格仍将保持继续走高的态势。