9月到来之前，楼市住宅成交量上下波动较大，热销与滞销项目并存。8月份以来，连续四周涨跌交错的小规律已基本形成，由于正常的市场波动，上周（8·20-8·26）成交量重现回升之势。根据北京市住建委的网签数据统计，上周北京市期房、现房商品住宅累计成交3602套，环比之前一周（8·13-8·19）增加10.7%；商品住宅的整体成交均价为21334元/平方米，环比上涨2%。

两极分化现象加剧

在本月开盘的项目中，除了中信禧园以外，其余项目签约率均在百套以下，新增项目去化率降低。一方面，近期传统热销项目入市减少；另一方面，前期热销项目价格产生波动。如徜徉嘉园、格兰山水、香悦四季花园等多期项目8月成交均价比前期都有上涨，但增长幅度基本在2%左右。

值得一提的是，“两极分化”成为近期的楼市成交主要特征之一。数据显示，上周北京市成交均价2万元/平方米以下的商品住宅共有2697套，环比之前一周增长32.7%，其中1万元/平方米以下的有395套，环比大增75.6%；与此同时，成交均价5万元/平方米以上的商品住宅需求井喷，上周累计成交101套，环比增加10.4%。与之形成鲜明对比的是，整个7月，均价5万元/平方米以上的商品住宅仅仅成交了95套。

一位资深房地产人士透露，部分热销项目价格上调的苗头，对近期销售情况造成了一定的影响。对于不同类型项目而言，这种影响有着天壤之别。普通住宅项目的购房者受到资金预算的瓶颈限制，在目标项目上调价格的客观现实下，往往会退而求其次，将购房目标重新锁定在价格更低的项目上，这正是近期低价项目，尤其是万元以下超低价项目走俏的重要原因之一。例如上周收获颇丰的首创澜茵山和金桥滨河丽舍，成交均价都在1万元/平方米以下,而高端项目的买家却信奉“买涨不买跌”，往往以涨价作为项目价值走向的核心指标之一， 8月中信城、金茂府 、五矿万科如园、西山壹号院等项目提价入市，成为高端市场的重要风向标，买家的追涨心态也一定程度上导致成交量激增。

中大户型悄然走热

除了以上特征外，8月份楼市的成交结构也发生了显著变化。根据伟业顾问的数据统计，8月90至150平方米的中大户型成交占比明显提高，与7月相比提高了6%，与年初相比提高了12%，而90平方米以下户型的成交占比则出现了明显下降，成交占比与年初相比下降了11个百分点。在各售楼现场，小三居、大两居的户型普遍受到客户的青睐。

除了改善型购房需求比例有小幅上升这一原因之外，在限购限贷将持续从紧的大背景下，人们“一步到位”的置业观念逐步强化，也是导致8月中大户型房源成交占比明显增加的重要原因。不少外地购房人对于好不容易取得的购房资格倍加珍惜，更愿意选择能够满足家庭未来长期需求且成长价值突出的产品。从伟业顾问提供的1月、8月住宅项目销售金额TOP10排行榜中可以看出，1月北京楼市住宅销售呈现出中小户型和高端住宅两头强的特点，而进入8月以后，主打中大户型产品的项目开始热销，占TOP10比例达到60%，中信城、首开国风美唐、润泽公馆 、金地万科朗润园、中粮万科长阳半岛、保利中央公园等项目均表现不俗。

随着传统楼市销售旺季的来临，更多符合客户需求的产品也将入市销售，购房者可随时关注预购楼盘发布的动态信息，以便9、10月份择机出手。

房企推盘有点“抠”

8月下半月以来，开发商逐渐放慢推盘速度。记者了解到，上周北京仅有3个老项目后期开盘，分别为首开国风美唐、首开国风美仑和水色时光花园，累计新增商品住宅供应463套、44.7万平方米，套数环比减少57.4%，面积骤降49.8%。3个项目中，除首开国风美唐价格与7月开盘价格持平之外，另外两个项目价格均有上调。其中，水色时光花园单价上调700元，首开国风美仑 单价则上调2000元。

如此少的推盘量引发了业内人士的猜测和忧虑。链家地产市场研究部认为，造成这种现象的原因有三：首先，一些项目前期大量开盘，存货已经得到集中释放；其次，部分开发商对“金九银十”预期较高，集中选在9月或10月入市；再次，近期市场上新增项目价格上调迹象增多，在申请预售许可时可能遭遇了更为严格的审查。也有业内专家提醒，倘若9月、10月的项目供应量依然不足，库存量持续降低，供需比差距明显拉大，或将造成旺季价格上调。

事实上，在9月到来之前，开发商的试探心态颇为普遍。价格上调等多重因素不但导致7、8月成交出现疲软，也使得下半年的楼市走向存疑，相应的项目开盘策略也越来越谨慎，“少量多次”推盘现象再次出现。以上述3个项目为例，各项目单次只推出了一两栋楼，平均每个项目新推房源仅有154套。针对这种现象，亚豪机构副总经理任启鑫指出，“少量多次”的开盘策略可以使开发商更为灵活地掌握“随行就市”的定价原则，并能根据市场反映快速调整营销策略，这也从侧面反映出房企对于未来市场的信心不足。