2012年8月份，万科公布了上半年业绩，期内实现销售面积602.5万平方米，销售金额625.4亿元。万科董事会秘书谭华杰表示，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，就此机构预估万科全年销售能够达到1370亿元。郁亮“迅速出货现金为王”的策略为调控背景下的万科交出一份靓丽的中报。可在以价换量的背后，万科究竟付出了什么代价？在两年多来调控风暴中仍然实现千亿销售的万科，加速前行的秘密又何在？

万科中报解读：均价下跌一成 净利润增长滞后

经济学中一切商业活动都可转换为以“Money”为符号的表达。一份上市公司财务报表中，透视数字背后所隐藏的信息往往别有深意。

万科虽然以602.5万平方米的销售面积，力压众房企居首，然而另外几个纬度的数据却让万科带头大哥的地位不保，上半年恒大营业额为370.4亿元，超过万科的307.2亿元，居全国第一。在净利润指标上，恒大更达到了56.2亿元，以1.5倍的优势将万科远远抛在了后面。中海的净利润更达83.8亿元（港元），成为行业最赚钱企业。

链家地产市场研究部分析师常清分析，由于结算项目的数量和质量的不同，招保万金的营收和利润涨幅不一，但是整体而言，四大房企增收不增利。其中，万科的房地产业务毛利率为26.5%，相比2010、2011年上半年的28.95%、32.1%的毛利率，有所下滑。另外，万科上半年的房地产业务结算均价为11456元/平方米，较2011年同期下降17.4%，中金公司在其研报中也指出，今年上半年，万科存货降价销售导致该部分项目毛利率偏低。面对政府呼之欲出的房产税和预售制度的调控牌，房企用降价对冲政策风险亦是大势所趋。预计万科未来的毛利率还将有进一步下降的可能。

另外，万科把合作开发项目销售额算自己头上的举动备受业内诟病，超千亿销售规模的背后，超过六成项目来自合作伙伴的共同担当，回顾2011年年报万科新增开发项目52个，其中38个是与其他企业共同开发。如果真正按照权益分割，万科的千亿销售额又将缩水多少？尽管销售规模早已破千亿，但郁亮也表示，万科营业收入破千亿大概仍需要2至3年。面对万科董事长王石此前宣称的2014年销售额有望突破2000亿元。是否依然要靠合作开发的模式才能得以实现？

“为普通人盖好房子”？万科遭遇信任危机

让万科这个老大哥“寝食难安”的不仅仅是一众紧随不舍的房企追兵，还有在行业调整中不断被曝光的质量问题，在04年万科高层的权力交接之后，万科在新一代掌门人郁亮凌厉的作风下，从04年销售额91.6亿到11年破千亿。

万科，这个业内公认的周转最快的公司，以大量拿地，快速开工，标准化、规模化取胜。王石曾生动地用“5986”来描述万科的高周转模式：拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成，产品必须6成是住宅。万科抓住了快速扩张的机会，但是背后是速度与质量的哈姆雷特之选。

步入2012年后，隐忧变成现实，墨菲定律在万科头上下了诅咒。

从“地板门”、“纸板门”、“设计门”，以及各地持续发生的业主维权事件，再到“豪宅漏水门”等，房地产行业龙头企业万科正在遭遇一场严重的消费者信任危机，购房者对万科的信任感在短期内难以恢复。在“招保万金”昔日四大王者中，白手起家的万科赖以生存的法宝就是品牌，失去终端客户的品牌基础对万科的打击将有多大？

几年前，绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)董事长宋卫平曾直接讽刺万科的产品太粗糙，建议万科能做一次反省。

质不过关，量终将是过眼烟云，董事会主席王石从美国回来救场，在5月份的股东大会上，警示到“大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三”，诚然，在目前普遍房地产市场环境下，发生在万科身上这些质量事件并非是首例，也不是孤例。可是万科作为中国房地产业的航母，众多房企效仿的领头大哥，其所引发的羊群效应是不容小觑的，地产圈的大哥冯仑曾说过，“指道、抗事、牺牲”这六个字是天下所有做领导、做大哥必须做到的事儿。怎样当好房地产业的带头大哥？万科在面对危机后是否有所反省？“为普通人盖好房子”不该成为口号，而是一个房地产企业安身立命的根本。

万科的新时代：从离职门到转型门

2012年的万科之路可谓“步步惊心”，前有政策之剑高悬，后有“保中恒”追尾，外有“惊装房”尚未解决，内部又陷入了人才流失，掌门人理念不同的困局。

2011年，王石赴美留学后，万科徐洪舸、肖楠两位高管相继辞职。6月7日，万科另一执行副总裁刘爱明离职，8月9日，万科执行副总裁袁伯银宣布离职。2012年，万科内部人员离职频频，邢鹏、陶翀富、罗霆随后离开万科。7月13日，传闻将要离职的执行副总裁杜晶终于提交辞职，离开万科，虽然万科总裁郁亮比较乐观的评价到万科高管团队相对来说还是比较稳定的，只不过遇到的问题都是“中年危机”。但是昔日打江山的骨干臣子相继离开是否也意味着万科的吸引力不在？抑或是万科的发展策略调整所致。

熟悉万科的人都知道，王石担任掌门人期间，万科是以住宅地产为主，郁亮接手后，公司发展的方向转移到商业地产方面，并公开表示万科的商业地产占比将从5%提至20%。

诚然，在限购压力下，房企纷纷选择多元化布局谋求利润，对于万科而言，作为行业老大，商业地产，养老地产，国际化这些业内呼声甚高的“蓝海”貌似也是不得不走的一步棋局，可是商业地产的转型是一个长期过程，对于资金和专业人才的需求都远高于普宅开发，习惯了快速周转流动的万科能不能适应这种步调？

王石年初接受媒体采访时的话音犹在：“以前如果有人游说把万科业务多元化，我会回应‘我死了以后才好想’。但现在想法有变，就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民曾评论说，“没有王石的万科，那将只剩躯壳”。在万科品牌受到质疑的今天，业内人士纷纷发问：现在的万科，还剩什么？一个是万科的精神领袖，一个是真正的业务掌舵者，对于万科的未来，两代舵手的理念究竟谁能符合未来房地产市场的发展？只能通过时间验证。兰德咨询董事长宋延庆的一席话倒是对现今的万科有所启示“万科的市场布局、战略的前瞻性和业绩的稳定性都决定了依然是在第一梯队之列，万科除了打通产品和客户之间的关系以外，其在业绩调剂方面也做得非常到位，对于万科来说，最大的调整还是心态。作为房地产市场上的“持续领跑者”，但愿万科能调整好心态。王石攀登过珠穆朗玛峰。现在的万科就像一位登山者，刚过了珠穆朗玛峰上著名的“中国梯”，前进或停留意味着什么，想必万科很清楚，那就是：迎接挑战、迎难而上。”

最后，借用一句著名语录“禁得起多大诋毁，才能担得起多少赞美”，希望房企万科一路走稳，真正做好中国房地产行业的“带头大哥”。