开发商资历：★★

    区位交通：★★★★ 

    周边配套：★★★☆

    社区环境：★★★

    价格分析：★★★★★

    升值潜力：★★★☆

    主力户型：★★★

    适合置业群体：刚需、婚房、投资型需求

    1、项目简介

项目区位图

项目沙盘图

    博澳丽苑位处合肥市蜀山区黄山路与西二环路交汇处，坐拥合肥第一学府大道，中国科技大学、安徽大学、电子工程学院、炮兵学院等众家学府人文墨香。项目总建筑面积达55万㎡，容积率2.8，绿化率40%，建筑密度24%，车位配比率合理。目前在售的是9#、10#，均为现房，项目正在做特价房活动，最低可至5600元/㎡。

    2、周边配套

    公交：10、20、118、128、156、158。

    商场：沃尔玛超级大卖场一站式购物体系、社区自带的商业街。

    学区：社区幼儿园、宁溪学校。

    银行：工行，交行，农行、民生、浦发等。

    医院：济慈医院，合肥市第一人民医院。

    其它：皇冠假日酒店、BEST WESTERN酒店、1912酒吧一条街，小区配备网球场、篮球场、儿童活动场、绿色跑道、康体设施等。

    3、户型点评

C户型：72.43-72.51㎡ 两房两厅一卫一阳台

    优点：这是10#楼盘目前在售的两房户型之一。现房，购房者可以到现场去看看前期已经入住的业主及其房屋的装修。这次笔者为了体验一下这种户型的居住感受，特地和两位购房者一起去现房体验了一下。总来讲，这种户型的单价比较便宜，只有5700元，算下来，总价在41万，首付3成，即12.3万之后就可以了，一般来讲，申请到银行贷款批下来，大概需要1-2个月时间，也就是说最迟2个月之后就能拿到房子，这对一些年轻人和结婚族还是非常有吸引力的，因为他们错过了最佳的购房时间，再继续等下去，房价说不定会继续反弹，但无论如何，黄山路沿线的楼盘，现房这个价格今后很难再有了。

    就户型来看，就是一个两房户型，能满足基本的居住需求，属于小房子，大卧室、大阳台的格局。特别是主卧，4.2m*4.2m的方正户型，面积足有17㎡，业主可以根据个人喜好，添置大尺码的主卧家居。次卧和主卧之间隔着厨房和卫生间，相互独立，有助于主卧的私密性。阳台超大，后期可以根据需要封起来，改造一部分空间为阳光房或者小书房。

    缺点：有网友反映，户型进深狭长，担心面积有损耗。但总价40万左右在黄山路和二环内两房现房，这样的机会现在并不多见。有得必有失。据我们现场调研来看，有些年轻人在购房低单价、低总价和交房时间上可能更在意一些，而户型瑕疵在一定程度上是可以包容的。

    4、价格分析

    我们查了一下目前合肥市黄潜望板块的部分公寓售价和部分住宅售价。

    博澳丽苑的公寓售价在黄潜望板块来讲，处于较低位置，单价和总价不高，首付压力小，这是一部分刚需相中博澳丽苑的因素之一。就公寓而言，黄潜望板块的同类产品较多，这个板块在城市西部组团中的位置较好，将来会发展成为西部组团的一个人口密集居住区和商业区。现在这个板块现房销售的并不多，低单价、低总价的现房公寓更是少见，博澳丽苑的单价和这些区域竞品楼盘相比，价格上的优势是比较明显的，同时，我们获悉该楼盘正在做特价活动，实际成交价格在5600-5800元左右。

    所谓性价比，往往是价格和品质一起比较才有意义，10#9#基本上都是公寓户型，两梯八户，除了两头的户型有些差异之外，中间的产品基本上都是在10层之上，目前这两栋楼都已经有业主正式入驻，感兴趣的购房者不妨去实地参观一下，看看户型、采光和南北通透，也可以熟悉一下周边的沃尔玛超市和交通条件，因为，在一个楼盘的售价当中，往往也包含着这些内部和外部因素的综合价值。

    5、项目居住圈和升值潜力分析

    首先说一下博澳丽苑所在板块的区位条件和居住圈。

    就地理位置而言，博澳丽苑位于黄山路和西二环交口出，城市交通条件十分便利，去政务区、去主城区或者高新区都非常方便。从区位条件而言，本项目介于黄潜望板块和高新区的成熟商圈之间，价值洼地效应比较明显，目前不光是西二环，甚至整个二环的价值都有被低估的倾向。

    合肥由于城市的规模较小，发展起步较晚，再加上城市多核发展的战略，造成中心城区的价值没有突出显现出来。目前，大家都把眼光关注在一环，称一环为“黄金一环”，一环范围内城市交通日益堵塞，中环由于先天规划不足，难以担当城市缓解城市交通拥挤主干道的功能。尽管我们有正在规划的1、2号线，但这并不能太多缓解未来5-10年主城区的交通压力。

    如果我们把眼光定位于未来5-10年，我们发现今天的二环沿线将是一种宝贵的稀缺资源，合肥正在向区域性特大城市发展，未来城市人口1000万左右，城市向外发展是必然的事情，在城市外扩的过程中，处于城市主干道的二环的价值将不断升值。这是现在的购房者往往所没有想到的。另外一点，合肥东西朝向的主干道除了长江路之外，还有黄山路和望江路，任何楼盘只要和这两条路的任何一条挂钩，身价立马增值不少。本项目的位置较好，正好位于这两条城市东西纵向的主干道之间。

    我们说判断一个楼盘的升值潜力，往往是根据房地产发展的基本规律加以判断。本楼盘的价值被低估，还有一个原因就是火车西站的问题。我们获悉最新的市政动态显示，火车西站即将搬迁，对本地块的影响会适当减少。

    从周边配套上讲，向北可以享有沃尔玛超市和两大五星级酒店，附近还可以共享金大地1912的商业资源，学区资源宁溪学校口碑不错，在50中分校之中属于教学质量较好的分校之一；向西还可以共享西二环的一些商业和服务资源。这些商业和服务资源因临近政务区，产品和服务的档次较高，受到一些政府单位、事业单位和商务人士的青睐。

    6、项目动态

    博澳丽苑目前在售9# 65㎡—112㎡的户型，优惠后均价在6300元/㎡。10#楼65—112㎡户型在售，均价6000元/㎡左右，10#目前正在做特价房活动，目前还有72平米的特价房，价格在5800元/㎡左右。1、2、3期的2#—6#楼正在清盘，目前还剩几套100㎡—200㎡之间的顶层房源，一口价5688元/㎡。