| 兵法36计 看穿开发商捂盘潜规则 |
| 作者：star 文章来源：中财网 更新时间：2009-8-8 9:50:55 |
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招数1拖时间
拿到预售证不开盘
实为储客拉高价格
今年五一之后，楼市进入传统淡季，开发商推新盘的积极性不高。加上日前二次房贷政策出现调整，也令市场买卖双方进入观望期。为此，不少开发商拿到了预售证却不开盘，而是以"开放样板房"、"装修售楼部"等借口，准备拖到接下来的"金九银十"再推出市场。
新盘：多储两月价涨5000
海珠区某楼盘早在6月底就拿到预售证，开发商却将开盘时间一改再改，由最初的7月开盘变到8月中旬。近日，该楼盘负责人向信息时报记者表示，开盘时间正式定在9月下旬，"我们想多储点客，从上个星期我们做广告后，咨询登记的客人多得超出想象，总共才200多套的新楼盘，不愁卖。"
虽然不愁卖，但开盘时间仍是一拖再拖，受益的当然是开发商。据悉，该楼盘最初开出15000元/平方米的均价，后又改口为18000元/平方米，而现在该负责人告诉记者，均价肯定要上到20000元/平方米。
据悉，拖延开盘时间的楼盘多为单体楼的中小开发商，他们在广州项目不多，尽量多赚点是他们捂盘的心态。
旧盘：两月储了2000客户
除新楼盘外，广州很多老盘新货也都以种种理由推迟开盘。在尝到分批销售造就"日光盘"的甜头后，海珠区某大盘升级组团早在今年6月就已开放样板房。据悉，该组团总货量为250套，两个月的内部登记人数却多达2000人。
几乎是10人抢一套房，但开发商仍不满足，原计划本月底正式推出市场，但最近开发商表示，月底正值阴历7月不宜开盘，因此还要拖一拖。
招数2 分期卖
先推少量单位
逐期推高价格
除在前期进行储客外，先推出少量单位来试探市场，也是楼盘较为常用的一种捂盘招数。
社区楼盘分期卖成惯例
一般来说，对于多幢楼盘，开发商均会采用分批拿预售证、分批销售的方法去开发。如芳村板块的某楼盘，共有4栋新建楼宇，如果按工程进度，所有单位均可同时达到预售标准。但该项目却分开两次，领取预售证的时间相差一年之久。同时，首次推货也仅70余套，其他单位则分别在不同时间推出。
位于天河珠江新城板块的某新盘，在今年5月开售时，所拿到预售证的300余套单位中，首批也仅推出100多套，并且分布在不同楼宇的不同楼层上。
单体楼也玩"分期"
除社区型楼盘外，信息时报记者发现，老城区部分货量并不多的单体楼项目，也会采取"分期"销售。如在去年底开盘的荔湾老区某楼盘，首批仅推出位于中低层的部分单位，而22层以上的高层单位则在阳光家缘上显示为"不可销售"。直到今年五一前后才"公开发售"。
同时，据开发商称，由于高层单位景观更具优势，在价格上也平均上调500元/平方米左右。然而，这一分批销售的项目却仅为单体楼，总货量也就200多套。
分期试水属市场潜规则
在记者的采访中，有多位业内人士表示，分期销售、限量推货是开发商的一种销售规则。如上述珠江新城新盘，在首批100余套单位迅速售罄之后，二次推货的价格便上调了1000～2000元/平方米。而上述芳村楼盘同样如此，两期单位均价前后相差达1500多元/平方米，但产品质素却没有太大的差别。
在某楼盘负责策划工作的阿伟(化名)表示，除一些相对较为大型的楼盘，因为受资金、人力等因素影响而真正需要分期开发、分期销售外，其他楼盘基本上都属于一种营销策略。
招数3 假销售
开发商先买后卖
制造热销假象
今年以来，开发商"假销售"现象越来越多，其中"先买后卖"现象更为普遍，即开发商联合中介先买下销路好的房子，制造热销假象，再撤销购房意向和退房；或者是提高价格后再放盘流入市场，赚取高额利润。
一知情人士向记者透露，过去，仅少数开发商对不超过整个楼盘5%的房子进行"假销售"。而现在，大多数房企都在进行这一手法--表面看起来销售相当火爆，不到一个星期，这些房源再次回到开发商和中介的手里重新高价出售。比如开发商开盘销售200套房源，开盘价1.1万元/平方米，开发商会拿出120套房制造"销售完"的假象。其实大多只付了定金，一个星期之内就会撤销购房意向。有的则是开发商自己冒用他人的身份证办理售房合同，并真正办理按揭贷款。
某知名中介一销售人员告诉记者，退回后的100多套房产，开发商会对只支付定金的房源进行重新销售；而已办理按揭贷款的房子，则再次挂牌到中介，以比合同价更高的价格出售，其中差价足够支付中介的佣金以及"假销售"期间的贷款利息。
有有愿具名的业内人士透露，自买自卖的"假销售"过程相当复杂，连一些房产数据公司都不能掌握"假销售"的确切数字。但可以肯定的是，只要有利润空间，开发商就会冒险使用一切手段，这也是今年以来"假销售"现象增加的主要原因。
招数4 烟雾弹
开盘即"售完"
很快又有珍藏版
由于整个房产交易过程是不透明的，有真实住房需求的普通购房者，并不知道单套房子的真实价格。当看到新盘几乎"日光"时，就会不惜高价跟风买入。看准了这种心态，开发商往往会玩一套"开盘即售完"的手段，来刺激购房者赶快出手。
在天河工作的李先生，准备在天河某高端楼盘购买一套100多平方米的三房单位，却被销售人员告知"已卖完了"。李生当时表示怀疑，刚刚推出200多套单位，怎么可能不到3天就卖完？经过向旧业主的多方打探及现场观察，李先生了解到，该盘其实仍有一批货量未售。最后，李生再次找到该盘的几位售楼小姐，通过请吃饭、塞小费等方式，总价200多万元的房子，最终以300多万元的成本价获得。
经纬行研究部经历朱欣苑表示，开发商的这种做法有多种可能：一是内部认购的客户多，对外真的无货可售；二是销售策略，制造热销或缺货的气氛；三是部分单位已被抵押无法销售等。"从李先生的案例来看，不排除是开发商采用的销售策略，目的是为了利润最大化。"
而记者踩盘发现，开发商经常在开盘当天销售情况良好的情况下，对外宣称基本售完。过一段时间后，又借销售旺季或市政利好之机，再次推出所谓"珍藏版"单位，售价往往在原来的基础上提升500～2000元/平方米。
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