住建部日前发布《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》，标志着“十二五”期间住房建设层面顶层设计正在积极推进。目前透露出的消息显示，房地产“十二五”规划初稿，已上报至住建部。参与制订房地产“十二五”规划初稿的中房协副会长朱中一公开表示，房地产“十二五”规划中明确赞同开征房产持有环节税。此外，相关房地产调控的长期思路也将在该规划中明确。目前还无法看到房地产“十二五”规划初稿的具体内容，我们希望通过对“十一五”期间房地产的发展情况进行回顾，来展望“十二五”房地产市场的发展。

        回顾“十一五”

        在住建部2006年发布的《建设事业“十一五”规划纲要》中，房地产领域“十一五”期间的目标是城镇每年新建住宅约为5-6亿平方米，其中普通住宅占比60%以上，保障房占比15%-20%。此外进一步深化住房制度改革，完善住房公积金制度，健全城镇住房保障制度，大力发展节能省地型住宅，保证房地产市场持续健康发展等也被提及。

        而当“十一五”结束的时候，房地产供给大幅增长。中国社科院发布的《房地产蓝皮书》显示，“十一五”期间房地产开发竣工房屋面积为33.2亿平方米，其中住房竣工面积为27亿平方米，分别比“十五”增加了13亿平方米和10.5亿平方米，“十一五”期间城镇居民居住条件有了很大的改善，到2009年底，城镇居民人均住房面积达到近30平方米，比2005年增加近4平方米。“十一五”期间房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率不断提高，2009年房地产业和建筑业增加值对GDP的贡献率为12.1%，比2005年提高1.9个百分点。“十一五”期间房地产税费贡献不断提高，2010年全国税收总收入为7.3万亿，和房地产相关的税收之和占税收总收入的比重为8.9，比2007年提高2.9个百分点。2010年全国国有土地有偿出让收入为2.9万亿元，占全国财政收入的35.4%，比2009年提高14.6个百分点。2009年城镇房地产业就业人数为191万人，比2005年增加了44万人；建筑业2005年就业人数为1178万人，比2005年增加了251万人。

        在维持房地产供给增长和改善居民住房水平方面，“十一五”期间超额完成规划，取得了很大成就。但是在维持房价稳定方面，显然就有些不尽如人意了。虽然“十一五”期间出台了一系列规范房地产市场的相关制度，完善了土地“招拍挂”出让制度和住房保障制度。但是“十一五”期间房价上涨较快，特别是2008年下半年和2009年的快速上涨，却成为共识。国家统计局数据显示，2009年全国住房成交均价4695元/平方米，创下历史新高。全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元。而2008年房地产调控造成的行业低谷，也在“4万亿救市”的刺激下，得到迅速拉升，还造成了投资投机性需求大量入市的结果，直接导致2010年再次进入房地产调控周期。此外，在房地产税收方面，物业税为首的税费改革，也显得动力不足。只在部分省份进行了物业税“空转”，距离真正实施还有较大距离。

        展望“十二五”

        如今的中国房地产市场在调控中走进了“十二五”。“房地产市场经过长时间的调控，投资投机需求已经基本退出市场，房价快速上涨的势头也一定程度上得到遏制。接下来要考虑的就是增加供给，以及如何建立一套适合房地产调控的长效机制，来取代目前限购、限贷为主的短期行政调控手段。”业内人士对新金融记者表示。

        此前在住建部刚刚启动住房“十二五”规划时，中国城乡建设经济研究所所长陈淮就表示，“十二五”住房规划制订时，应该继续坚持对自住型和改善型住房需求给予政策扶植。但在鼓励自住型和改善型住房需求的同时，还要对别墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。

        而在保障房领域，“十二五”期间建设3600万套保障房目标的提出，则成为房地产调控中的重要一环。国家统计局数据显示，2011年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套，基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。不过从去年的实施来看，目标由建设完成改为新开工，虽然完成了2011年的保障性住房新开工建设任务，但是也暴露出地方政府保障房建设资金严重不足的问题。2012年的保障性安居工程建设任务由原本的1000万套调整至700万套，保障房建设依然面临较大挑战。

        在房地产调控长效机制中，目前被提及较多的，则是房产税，而在房地产“十一五”规划中则以物业税的形式被提及。朱中一在出席2012年博鳌房地产论坛时曾透露，个人住房信息系统2013年将覆盖全国，是在为房产税铺路。国税总局近日就在回答人民网网友提问时表示，按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中“研究推进房地产税改革”的要求及2011年中央经济工作会议精神，我们会同财政部、住房和城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，正在积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。

        财经评论家叶檀在接受新金融记者采访时表示，房产税推出已是大势所趋，而对持有环节征税，将对房地产市场产生一波强烈冲击。“但是开征房产税的前提，则是对于复杂的房地产税费体系，需要一个系统梳理过程。”叶檀表示。