众专家把脉沈阳楼市■资料图片

　　2008年，楼市是震荡的；2009年，楼市是兴奋的。

　　今年以来，无论是宏观、金融政策，还是市场行情，都能够让人们“欢呼雀跃”。然而，这种行情会持续多久？在回暖走势的背后，是否还隐藏着“暗礁”？未来，沈阳楼市将向何方发展？

　　在近日“2009·沈阳房地产开发峰会”上，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、沈阳市房地产开发协会会长赵昱、沈阳市房地产研究所所长范翰章四位专家针对当前楼市热点问题各抒己见，为沈城众开发商奉献了一场楼市“盛宴”。

　　关键词：上涨

　　记者：进入2009年，房地产市场一扫去年的“阴霾”，呈现回暖、复苏的迹象。目前的房地产市场是一种回暖，还是新一轮的上涨？

　　陈啸天：实际上这一轮的回暖是被动的回暖，它更多的还是信贷式的增长，大家不要理解成今天的回暖就是一个全面的，我们更多地认为它缘于信贷政策的放松；如果信贷政策从紧，我相信对市场会有一些影响。

　　朱中一：我认为回暖有很大的区域性，每个区域的回暖原因、程度是不同的。回暖，一是因为市场自身调节在起作用，二是因为政策性拉动。上半年房地产市场回暖得比较快，关键是这种回暖能不能延续到下半年，不确定因素很多。房地产企业不能局限于“小利”，要从长计议，共同维护回暖态势。至于是不是新一轮的上涨，只有靠历史来评判了。

　　关键词：地王

　　记者：近来，包括北京、上海、成都等地频繁出现“地王”，沈阳市场在上个月也有区域地王出现。“地王”对市场的影响何在？

　　赵昱：影响有三方面：一手房市场、二手房市场、拆迁房。无论哪座城市、哪家企业，都不愿意市场中出现地王现象，但这已是不争的事实。

　　范翰章：“地王”是房地产业发展的一个特别现象，但这个现象我认为对房地产业的伤害非常大。市场曾经在2007年出现了许多“地王”，然而绝大部分“地王”现在的状态是没有开发，而且还给企业带来很大负担。

　　关键词：政策

　　记者：之前，专家都提到了政策性拉动对市场回暖的作用。未来，国家还会出台什么样的政策来保持现在这种良性发展？

　　朱中一：目前，业内针对房价上涨较快、地王频现，需要有调控的呼声比较大。但我力挺国家目前不要出政策，因为上半年的形势来之不易，而且现在国际经济形势还不明朗。再有，房地产地域性较强，各地面临的问题也不一样，我建议各地应根据实际情况出台有针对性的政策。

　　范翰章：我赞同朱会长的观点，房地产市场的发展有其地域性不平衡特点。各市场状态是不一样的，我希望政策再出台时一定要分类执行，不能说上海有病，全国都跟着吃药。所以我想国家出台宏观调控时要分类，不要再搞一刀切，都按照北京、上海、深圳的市场来管理全国的市场，肯定会有副作用。

　　关键词：未来

　　记者：请专家预测一下下半年沈阳市场走势，以及在沈企业下一步应采取怎样的策略？

　　赵昱：企业要适应市场的发展，积极地应对，同时还得跟上时代的发展步伐，这是最主要的。

　　范翰章：我建议，在沈阳开发房地产的企业一定要有耐心。因为，沈阳楼市基本特点就是“后发”，这个市场容量大，发展前途广阔。但它的房价不会发生什么巨大变化，基本上是慢慢攀升。在沈阳开发时，你要薄利多销，不要用外地那种打法。

　下半年楼市企稳 成交量将震荡上扬

　　虽已进入2009年下半年，但很多人对下半年楼市走势依然“雾里看花”。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一则对下半年楼市发展持谨慎的乐观态度，建议开发商“别捂盘，多出货”。

　　上半年，全国绝大多数地方回暖比预料的快，表现在商品房销售面积、房地产开发投资增速等方面。面对下半年，楼市是否还会持续上半年的上升态势，朱中一预测：“房地产投资仍会稳定增长，这主要取决于信贷政策对房地产的支持力度；个别城市房价上涨的压力较大，这是基于市场旺盛、对房产保值增值预期以及开发企业在资金压力缓解以后，失去了降价促销和回笼资金的压力等方面考虑的。此外，下半年的成交量可能在小幅震荡中逐步上升。”

　　对于楼市未来发展，朱中一建议，要稳定土地供应，完善土地招拍挂制度。同时稳定信贷政策，保持合理的投资规模，鼓励普通商品房销售。

　　“房地产企业应该保持冷静的头脑，警惕通胀预期来助推楼市涨价，坚持诚信、品牌、社会责任的理念，防止假按揭、捂盘惜售、不按合同开发土地的行为，而且坚持开发省地、节能、环保型的住宅，以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。”

　　对于民众置业，朱中一认为，可以先租小房，再租大房；先买小房，再买大房。

　　东北将成为全国楼市新增长点

　　上半年全国楼市回暖已是不争的事实，究竟未来哪一区域会成为楼市增长点？

　　“东北！”这是陈啸天给出的判断。

　　对于上半年楼市表现出的回暖态势，陈啸天认为，这一轮回暖是被动回暖，其更多缘于信贷政策拉动。“如果信贷政策出现调整，我相信会对市场造成一定影响。”

　　虽说回暖是被动的，但陈啸天却很看好东北市场：“东北地区将成为全国房地产市场新的增长点。”

　　之所以会给出这样的判断，陈啸天认为，衡量一座城市的房地产市场是否成熟，主要看城市的房地产“价差”，“‘价差’是指最高与最低价格的差额，比如上海，最高的房价有十几万的，最低的有几千元的。每个企业会选择自己所开发的产品以及对应的客户。这条线得到了完善，这个市场就比较成熟了。”

　　对于沈阳，陈啸天认为，沈阳楼市的价差还没有拉开，“但是我比较看好沈阳这个城市，因为沈阳到目前为止每年的成交量都是1200~1300万平方米。从环比数据来看，这几年可能有涨幅，但是最高端产品并没有，各个产品线也尚未成型。因此，我建议沈阳的房地产企业不妨增加一些土地储备，对下一步的发展是不会亏的。”