征收范围包括哪些人群 税率如何确定 房产价值评估有无标准 已交土地出让金的房屋使用权70年若再收税是否属于重复征收———

“房产税离我们越来越近了，现在该不该买房？”“我们家有两套房产，如果实行房产税，我们每年会额外负担多少税费？”“房产税真能使房价降低吗，但为什么开发商没有降价的苗头呢？”……

近期，财政部、国税总局等多部委接连表态将“稳步推进个人住房房产税改革试点”，从政策层面上释放的信号显示，房产税全面推开已是大势所趋。不过，无论在坊间还是业内，有关房产税的话题讨论却远未结束。投机者是否会在房产税的压力下有所收敛？现有的囤积房源是否会因为房产税的出台进入流通市场？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？这些话题背后的意义仍然影响深远。

“听说房产税如果出来了，就没那么多人炒房了，房价也能降下来了。要真是这样，我是不是等到那时候再买比较合适呢？”家住花市的刘大妈这样问她楼下的中介公司。而中介公司的工作人员却也满是疑惑：“房产税出来买房成本肯定提高了，房价下降却不一定吧？”而像刘大妈这样关注房产税的还有手中持有多套房的投资者，房产税如何征收，直接关乎他们手中数百万、上千万房产的价值。不过，已经空转多年，在多城市试点的房产税，却仍然处于市场各方的议论当中。

房产税渐行渐近 三大现实问题不可回避

所谓房产税，是指以房屋为征税对象，按房屋的价值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

专业人士表示，从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还面临着许多问题需要解决。

首先是征收范围的问题。例如在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。

其次是税率如何确定。假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比例，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

三是房产价值评估问题。房产价值具有很强的不确定性，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。如果仔细评估，面对数以万计的不同房屋，准确机制将会耗费极高的社会成本。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。另外，当房价评估不合理时，还要建立起相应的申诉程序。

房产税如果普遍开征 自住需求负担或加重

实际上，目前民间针对房产税问题的争论，大都集中在上述三大问题当中，而开征范围以及税率的确定问题，又是当前最受关注的两大问题。

在近日国税总局就房产税试点扩围问题进行的回应当中，有关负责人表示正在积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题，同时在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。有业内人士就对“在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠”提出了质疑，认为虽说给出税收优惠，也等于变相承认将对“基本住房需求”征收房产税，这无疑会加重普通自住需求者的负担。

中国房地产税改革专家组成员曲卫东表示，将来房产税除了对城市所有已购房屋采取“普遍征收原则”，以防在二三套房认定上增加征管成本和寻租空间外，还可能对开发商已建而逾期未售的房地产征税，以防止捂盘惜售。然而反对者指出，不管征收房产税的目的是什么，不管它是否向全国推广，人们所想象的房产税，显然只是为多套住房或“大房子”量身定做的税种，只与有钱人和炒房者有关，这大概也是不少人力挺房产税的一个重要原因。但让人始料不及的是，房产税竟然要面向所有城市住房征收，甚至要向逾期未售的住房征税，若如此，所有城市居民都将不可避免地成为房产税的纳税人。

抑制投机作用有限 如何避免重复征税是焦点

一直以来，在支持出台房产税的声音中，一种说法就是认为房产税能够有效打击炒房者以及楼市投机行为，保持房价的稳定走势。然而在近日国税总局的问题答复中指出，对个人住房征收房产税，由于增加了住房持有成本，还可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，但其作用是有限的。

以已经试点房产税的上海为例，根据目前已经在上海实行的房产税征收办法，上海市民在新购房时或者可被免征税，即使被征收的，也只有几百至一万元左右的房产税。“这么低的税，对几百万和上千万的房子来说，影响很小。”易居研究院副院长杨红旭说。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，中国目前大部分存量房已经缴纳了70年土地使用费，一处房产的实际价值是由土地和土地上的房子两部分组成的，如果按照房产的价值来征税，又不考虑已经缴纳的土地使用费，实质上就是重复征税。“对老百姓的存量房普征也是一个大方向，但考虑到当下的种种障碍，这个大方向应该离我们还比较遥远。”聂梅生说。

中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年则认为，开征房产税需要具有三个前提:一是法律依据。土地70年使用权如何转换成私人财产权？若转不成，则土地使用权已付费，只能就地面建筑课税。其二是法律程序,如为国税，必须由全国人大立法；地税由地方人大立法。各级政府和财税部门无权决定。其三是政府要做出公开、可信承诺，不再用行政手段干预市场。