近日，一则深圳海上田园旅游项目将“破产”的消息一石激起千层浪。尽管该消息遭到否认，但这个经历长达11年挣扎、由政府推动的大型旅游项目，经营业绩不理想却是事实。

“我不知道还会做多久，这个项目浓缩了多届政府的痕迹，目前还没有找到更好的出路。”海上田园一名不愿具名的管理层向《华夏时报》记者表示。

在海上田园项目无法摆脱经营危机之时，政府欲借助旅游地产挽救项目以及周边片区发展的心思并未停止，海上田园变成“海市蜃楼”的危机或将涌现。该项目如同一面镜子，折射出旅游地产投资热的诸多扭曲面孔。

“献礼项目”亏损多年

海上田园即将“破产”的传闻源自9月3日网上的帖子，帖子分析了由区属国有独资公司深圳海上田园旅游发展有限公司运营的旅游项目近年来各种管理的弊病，称公司欠债累累、领导决策层责任心不强、缺乏品牌运营意识以及出现“回扣门”、以公谋私的情况。

但海上田园负责人罗建强否认了上述传闻，他对媒体的回复称“海上田园目前经营状况良好”。针对项目欠债累累，甚至“要靠借钱发工资”的指责，罗建强称海上田园目前既没负债，也没欠银行一分钱，光现金流就有五六百万元，海上田园仅净资产就达3亿多元。

“公司的管理的确存在帖子反映的部分问题，但程度还没有大家想象的那么严重。”该公司另外一名管理人向本报记者表示，目前仍难以考究是否真的濒临破产，但海上田园项目的“吸金”能力不尽如人意。

罗建强公开了一份海上田园《历年财务指标完成情况表》，显示今年前7个月入园人数仅29万人，总收入1885万元，实现利润则为-445万元。这个成绩，与多名员工口中“公司本年度公司定下了180万元的纯利目标”差距甚大。

“这在公司内部也不是新闻了，这些年都是靠政府和投资方养着。”上述管理者对今年前7个月的经营业绩并不感到惊讶。

海上田园有着独特的官方背景。公开资料显示，占地1.73平方公里的海上田园是深圳最大的一座生态文化主题旅游景区，集旅游、酒店休闲为一体。1998年8月，当时的深圳市五套班子到宝安区考察时，海上田园风光旅游区的构想随即诞生，并在2001年完工之后作为向国庆50周年的“献礼项目”。

“在当时看来是独特优势，后来却成为了束缚发展的无形力量。”深圳市政府一位已退休的人大代表向本报记者回忆海上田园当年“被推着上架”的诞生背景，“当时拍板确实太仓促，大家都以为项目先上马，很多问题便能顺理成章地解决。”

他所指的“问题”，即是海上田园项目自启动起，便备受争议的种种规划建设不规范的情况。

据官方信息显示，按规定国家建设征用2000亩以上用地必须经过国务院批准，这个占地2415亩的项目却没有经过国务院批准。而该项目从提出建设到计划开园营业只用了短短13个月时间，也没做项目可行性研究和项目总支出预算，而是实行边勘察，边设计，边施工。此外，施工过程中，没有到建设交易中心进行自行组织招标以及自主发包。

“政府把这些历史遗留问题都搁在一边，到现在都还没解决，很多发展机会都丧失了。”宝安区一位知情人士向本报记者透露。

“硬着头皮撑下去”

实际上，指出该项目存在严重亏损面的官方和民间消息一直未消停。在上述人大代表看来，“政府当时只好把这个先天不良的项目硬着头皮撑下去。”

《深圳市2003年度绩效审计工作报告》文件显示，从1999年1月1日正式开工建设到2003年6月30日，海上田园旅游区实际投入资金9.38亿元，其中政府直接投入6.67亿元。

与投资规模不相称的是，该旅游区前三年亏损达到3500多万元，还欠有高达2.3亿元的工程款和2.47亿元的银行贷款。把每年5500万元的折旧费计算在内，当时的报告估计，未来8年内都难以收回投资。

报告和其他民间声音指出，该项目“基础投资规模过大”，加上“经营不善”、经营模式僵化，以及不同程度存在着决策不科学、缺乏内部监控机制、财务管理基础薄弱等诸多问题。

“市里主动挑起这个项目，但后期运营不善，只好推给区政府想办法。”据宝安区政府知情人士了解，这个由领导拍板的项目不能停止，“经营不善只好在区里面找投资方输血。”

他向《华夏时报》记者指出，2004年开始，深圳市并没有继续投资，而宝安区投资管理有限公司在2004年为海上田园还清了债务，并把部分资金作为资本金注入该项目。

虽然罗建强解释，项目在2004年整改后得到改善，而上述投资公司从2006年开始，已经不再向景区投资，景区已实现自负盈亏。但被盘活的海上田园只获得了短暂的好光景。据海上田园的财务报告显示，2007年至2011年，景区每年入园人数最多只有71.2万，最少则是43.4万，利润在30万元至184万元之间。

“实际上并没有太大的改善，在深圳其他几个旅游项目势力日益壮大之时，海上田园错过了发展的黄金时期。”上述海上田园管理者如是说。

房地产成救命稻草？

“市、区政府不是没有去想办法解决。”上述人大代表告诉记者，“最先想着还是把产权出让，寻找企业协商，谈购买、合资以及其他合作的可能性，然而光是海上田园的投资额就超过10亿，谈判的时候政府还不愿意低于这个价，连算折损费都不愿意。”

由于产权未能成功转让，于是发展房地产成了当地政府解决海上田园项目的另一个战略思路。当时，政府各界人士建议利用景区提供部分资源，使参与者提供资金共建旅游项目，或是旅游区提供土地，合作方提供资金，合作开发房地产，走华侨城“旅游＋房地产”模式。

“发展旅游项目不成功，只能依赖房地产。”宝安区政府知情人士向本报记者描述当年的各种曲折，在洽谈中，深圳多家实力雄厚的地产商对这片拥有湿地公园的项目很感兴趣，可是前提是必须改变土地性质，“这不就是对当时的决策全盘否定吗？”他称，政府想到这里就不敢走下去了。此外，“当时深圳东部华侨城的旅游地产项目做得正红火，政府的心思怎么会留在西部这个半死不活的摊子上？”

据深圳数位地产界人士了解，有部分中型开发商当时的确加入了海上田园周边的房地产开发，但后来察觉“政府撤资”、“项目发展没有动力”等，他们在项目中投入了部分资金后便停下来，亏了一些钱。

深圳市海上田园旅游发展有限公司曾公开撰文称，“海上田园目前没有一个得到政府认可的市场定位和长远的发展战略，至少没有一个明确的、具体的表述。今天说卖、明天说改，众说纷纭，人心惶惶。”

即便如此，宝安区政府人士向记者暗示，政府至今仍考虑着在该项目周边打造旅游地产概念。