7月底，在土地市场上素来商家必争之地的杭州诞生了一匹“黑马”。

当月23日，中国义乌小商品城房地产开发有限公司（以下简称商城房产）以18.9亿元的高价战胜本地房企“大哥”绿城、滨江，将钱江新城E02、03地块揽入怀中。

据参与现场竞拍人士介绍，20650元/平方米的楼面价不仅让包括杭州市土地整理储备中心的人士咋舌，更令莅临现场的绿城集团董事长宋卫平、滨江集团总经理朱慧明“拂袖而去”。

研究过商城房产的相关背景及发展经历之后就不难发现，黑马之所以能够一“黑”到底并非偶然，雄厚的资本积累为其开拓房地产业务打下了坚实的基础。

强龙势压地头蛇

在当日杭州所推出的3块地中，钱江新城地块最受关注，起拍楼面价为10003元/平方米，竞拍前当地业内人士预测楼面价将超过1.5万元/平方米。

理由很充分：钱江新城素以豪宅聚集而著称，周边的新绿园、蓝色钱江等楼盘售价高达2.6万元~3万元/平方米；另一方面，今年上半年以来杭州土地市场不断升温，此前出让的桥西、申花路板块楼面价都达到1万元/平方米左右。

果不其然，参与该地块竞拍的开发商达到13家之多，绿城集团董事长宋卫平、滨江集团总经理朱慧明均亲临现场压阵。

仅仅在第2轮竞价时，商城房产一次性加价便超过5亿元的幅度，黑马姿态尽显。而从第7轮宋卫平出现在竞价现场时，拍卖会便成为商城房产和绿城的“二人转”。竞拍过程中，现场的大屏幕上两次出现警示：“请各位竞买人注意投资风险，谨慎报价”。

18.88亿元是绿城最后一次报出的价格，而当商城房产马上报出18.9亿元价格时，宋卫平突然离场，滨江集团到场人员随即也迅速离开，“二人转”终于变为“独角戏”。

18.9亿元的价格较起拍价高出一倍多，而20650元/平方米的楼面价也使之成为当之无愧的杭州新“地王”，商城房产就这样突然跃入公众的视线。

公开资料显示，商城房产成立于1994年3月，系浙江中国小商品城集团股份有限公司（600415.SH，以下简称小商品城）紧密层企业，注册资金5000万元，拥有国家房地产开发一级资质。其在杭州的注册公司名为商博置业，此次拿地便是由该公司操作。

但这并非商博置业在杭州的处女秀。据记者调查，2007年2月13日，商博置业就以2.56亿元的总价竞得杭政储出[2007]1号地块，这是其首度进军杭州市场。据当地媒体透露，该地块项目为位于江干区新塘路的商博·东城印象，作为商博置业在杭州的首个项目，目前已经启动。

伏隐2年，商博置业不鸣则已，再度出手便造就了杭州新地王。

“这些外来企业资金充裕，融资相对容易，在流动性过剩的经济形势下想进军杭州楼市很正常。相对来说，外来开发商拿地的决心和勇气更大，而那些黄金地段的土地尽管价格高昂，但是由于认同度高，销售风险相对降低，因此也就成了他们追逐的焦点。”长期关注杭州土地市场的一位分析师如此表示。

商博置业营销部相关负责人则对记者表示：“拿这块地是符合集团的战略要求的，能拿到这块地，本身也证明集团有这个资金实力。”他同时透露，“这个项目一定会做得很高端”。

7月24日，小商品城发布公告称，“已缴纳保证金4000万元，剩余款项将于2010年3月30日前全部缴清”。

某业内人士向记者透露，宋卫平在8月初的一次私人聚会上谈及杭州新地王的买主时曾表示，“他们太有钱了”。

义乌“地主”

商城房产之所以能以黑马姿态抱得地王归，其背后的小商品城不可忽略。正是其出于完善配套服务的考虑，才有了商城房产在杭州的一拍成名。

作为义乌小商品市场的经营商和管理者，小商品城利用专业化、本地化和国际化策略，成功打造了全球最大的小商品贸易平台，义乌小商品市场已经成为当地一张城市名片。

如今的义乌，已俨然成为小商品的代名词。统计数据显示，义乌小商品市场经营面积约260万平方米，每日商贸流动人口超过20万人，交易摊位6万多个，以一天8小时计，在义乌市场的每个摊位逛上1分钟，总共需要花费120天。

2007年，义乌小商品市场商品成交额达到348.37亿元，连续17年居全国各大专业市场榜首，被联合国、世界银行、摩根士丹利联合发布的《震惊全球的中国数字》称之为“世界上最大的商品批发市场”，也被国内媒体誉为“华夏第一市”。

而其背后的国资背景，更令其在资本市场与业内竞争中占尽优势。

据记者了解，义乌市国资委在小商品城中处于绝对控股地位，在做大做强小商品市场成为义乌市政府重要政策目标背景下，小商品城的定位更加清晰，也得到更多的政策扶持。

在小商品市场发展的带动下，小商品城衍生出一批与之配套的服务行业，如会展、酒店、地产、物流等。随着市场经营业务进入增长期，商城集团在2008年提出了“市场+地产”的概念，小商品城利用资金优势完善市场配套的力度逐渐加大。

而地产业务正是其完善市场配套的最重要一环。

作为小商品城仅次于市场经营的第二大主营业务，2008年其房地产开发营业收入占据了集团总收入的21.81%，创造的利润达到集团利润总额的22.26%。

据小商品城内部人士透露，公司的地产业务规模不大，土地储备也不多，“但却是有效利用资金的重要途径”。

该人士表示，与一般的地产开发商相比，小商品城的地产业务具有明显的特征。一方面，地产业务与市场经营业务是一项互补性的安排：前者为资本密集型业务，后者为现金流业务；前者的经营周期短，后者的经营周期长。

另一方面，小商品城的地产业务主要面向小商品市场内的经营户。以前，义乌市场经营户的居住条件较差，基本上是办厂与居住一体，但随着收入的提高和消费观念的改善，10万经营户对商品房的需求越发旺盛，为公司的地产业务提供了较大的发展空间。

在现金业务的支持下，小商品城的地产开发规模呈逐步扩大态势，销售额由2003年的不足亿元增长至2007年的逾10亿元。

在土地储备方面，小商品城目前的土地储备约为25万平方米，其中包括2008年5月以20.8亿元取得的义乌市稠城街道13.7万平方米地块。另外，公司计划控制义乌市每年放出来的1/3到1/2的土地份额。

对于市场当前所担心的房地产行业景气度低迷及资金链紧张问题，小商品城董事局主席金方平在接受媒体采访时曾表示：“我们地产业务的资金来源于市场经营，这就规避了房地产行业最大的风险。”

话虽如此，但那场全球范围内的经济危机还是曾让小商品城“很受伤”。

根据统计，小商品城2008年前10个月实现货运总量164万吨，同比下降4.5%；发运集装箱24万只，同比下降4.85%。近6成的经营户毛利润率下降5%，其中26%的商户毛利润率下降超过10%。

在相关业内人士看来，小商品市场的指标下滑与小商品城近年来重点拓展地产业务不无关系。

不过自今年以来，此种状况已经明显改观，据小商品城半年报显示，今年上半年公司利润总额达到5.14亿元，同比增长26.89%；与此同时，地产销售毛利率同比增长25.85%，在公司的五大业务中高居榜首。此次成为杭州新地王的主人，足以证明小商品城力拓地产业务的雄心未泯。

(作者：魏洪磊)