香港中原地产董事会主席黎明楷在接受中国证券报记者专访时表示，香港特区政府可能会继续加强调控，如增加交易成本，减少需求；“港人港地”政策也有进一步推进的可能，其他措施可能会比较谨慎。从总体来看，这一两年楼市易升难跌。

供应不足是重要推手

中国证券报：今年以来，香港房价上升幅度比较大，你认为推动房价快速上涨的因素有哪些？

黎明楷：此前，市场普遍担忧新一届特区政府会出台打压房价的政策，比如在4月、5月，房地产就比较低迷。不过新一届政府上任之后，明确表态不打算打压房价。从目前的情况看，特区政府并没有采取过激的政策去打压房地产，这消除了市场的担忧，把之前积压的需求释放出来。

从长期看，过去五六年，香港土地供应明显不足，难以满足市场的发展需求，这造成了楼市需求与供应之间的矛盾。

中国证券报：你认为供应不足是香港房价上涨的主要原因，这些因素未来会有哪些变化？

黎明楷：总体看，未来土地供应量会有增加，但是幅度会比较小。

房价是影响香港社会很重要的问题，房价高是市民抱怨最多的问题之一。不过香港对新的土地项目审批速度还是会比较慢的，相关部门对具体项目还是比较谨慎的，比如要求开发商准备很多材料。从审批到开发成功，需要好几年的时间。特区政府的对策只能是一直增加，虽然这个时间相对会比较慢，但从长期看对平抑房价上涨是有帮助的。

虽然推出土地会面临一些困难，但是估计特区政府还会推出更多的土地，因为特区政府知道房价上涨的原因是供应不足。

QE3影响大

中国证券报：新出台的“港人港地”政策范围仅限于启德区域的两幅土地，是否信号意义大于实际价值？

黎明楷：“港人港地”是新政策，大家都比较陌生，所以估计特区政府会逐步推进，这也是比较好的办法。因为各方都不知道香港本地人的购买力是多少，价格多少才合适，所以特区政府先拿出来两块地作个试点，先看一下效果怎么样。

当然推进的速度还要看楼价的走势，以及影响楼价上涨的因素。如果外来因素比较大，特区政府会拿出更多地块。之前内地购买力是推动香港房价上涨的主要因素之一，但从今年的情况来看，由于内地经济不景气，内地购买力下降比较明显。今年以来推动香港房价上涨的因素还是香港本地居民的购买力为主，情况有了明显的变化。

中国证券报：QE3对香港房价会有哪些影响？特区政府限贷令能否缓解房价上涨趋势？

黎明楷：欧美现在经济不好，QE3出来后，欧美其实并没有足够的好项目可以承接这些资金，而香港是投资内地的前哨，外资在投资内地受限后，通常都会直接选择通过香港间接投资，这会直接导致香港资产价格升值。QE3一出，对香港房价的影响是非常大的，所以特区政府马上就出台收紧二套房贷的政策，也是出于这样的考虑。

中国证券报：在目前的环境下，你认为香港房地产市场未来会如何发展？房价会如何走？

黎明楷：楼价往下掉的因素基本没有，但是往上走的幅度会受控制。数据显示，香港60%的房屋按揭已经供完，剩下的40%欠银行的钱也不多，占家庭支出也在20%左右，这样楼价向下掉的空间非常小。但是考虑到特区政府调控，上升的幅度还会受控制。

比如特区政府会推出措施增加交易成本，减少需求。“港人港地”也有进一步推进的可能，其他措施可能会比较谨慎。

总体看这一两年是易升难跌，升的幅度会受特区政府控制，上升的幅度会在5%左右。