标准5000元精装 门关不上　

    看到豪华样板间 相中高档精装修房 收房发现若干瑕疵 起诉索赔两度被驳 业主称夏女士称招商局地产（北京）有限公司承诺精装修标准每平方米5000元，实际上只有每平方米1000元，而且“门关不上，窗户不严，马桶盖是碎的”，公园1872小区业主夏女士为此维权三年。

    三年后，朝阳法院以起诉证据不足为由，判决夏女士败诉。被这套精装修房折磨得精疲力竭的夏女士，决定不再上诉，“准备将房子委托中介卖掉，一了百了。”

    来龙去脉　

    房地产低迷期“精装修”动人　

    公园1872小区是招商局地产（北京）有限公司在北京的第一个项目，坐落于朝阳区红领巾桥东侧。

    夏女士的侄子在美国留学，为了让侄子回国后有个安身之地，2008年年初，她一直在为他物色合适的房子。

    “公园1872”的房子被定位成“高档精装国际公寓”。夏女士和亲戚们到售楼处看过两次，对样板间十分满意。

    “精装修房，拎包就能入住，侄子不回来的时候还能租出去，多好！”夏女士说，更让她心动的是5000元每平方米的装修标准，还另送全套家具电器。

    夏女士说，2008年1月正值房地产低迷时期，招商地产通过网络媒体以及销售代表，大肆宣传“精装修”概念，因此吸引了众多购房者，也包括她。

    尽管时隔数年，记者还是在网上搜到了相关新闻——新地产网2008年5月9日刊出文章，题为《公园1872——5000元超高标准的精装》，文中称：“5000元/平方米精装修标准的酒店式公寓，完全诠释拎包入住的概念……5星级酒店才会有这样的奢侈。”

    5000元标准没写入合同　

    夏女士说，房子当时卖得非常火。排号选房那天，夏女士早上7点多就到了售楼处，但12层以下的好朝向还是没排上。

    2008年2月4日，夏女士和招商地产签订商品房预售合同，购买一套套内面积为43.35平方米的房子，房价按套内面积计算，每平米单价为26246.39元，房主写的是她侄子的名字。

    “我一算，每平方米26246.39元的房子，如果减去装修的钱，相当于每平方米2万1左右，东四环的房子买到这个价儿，很值了！”夏女士说。

    但签合同的时候，5000元每平方米的精装修标准没写进去。销售代表解释：这个装修标准肯定没问题。但合同是标准合同，根据“行业规则”，金额不便写进去。

    夏女士说，当时自己没看合同细节。“我是替侄子买房，所以我要在合同中签‘xx代替xxx’这7个字。”

    购房合同一共36页，其中20多页都需要这样签字。签到最后，夏女士手都软了。

    从事出版行业的夏女士，对于一个正常人的文字浏览速度再清楚不过了。“这36页A4纸，一字一句的读完，差不多要用到40分钟-50分钟。我签完所有的字，只用了不到20分钟。可想，我根本没时间去看合同。”她说。

    并不是夏女士不想认真地看合同。“签字的时候，销售代表就站在旁边，一页一页的帮着我翻，签完一张，翻一张，根本不给看合同的时间，等静下心来想看看，字已经签完了。”她说。

    记者注意到，需要签字的地方，都是合同中最重要的、确认权利义务关系的部分。

    收房时业主称“门都关不上” 

    2008年年底收房时，夏女士懵了。“完全和当初的装修承诺不一样！”夏女士说，“一进屋就感觉非常一般，根本体会不到豪华的感觉。”

    按开发商的承诺，这套套内面积只有43.35平方米的小户型，装修费总额高达近22万元。但如此“高档”的装修，竟然门都关不上，马桶盖是碎的。

    夏女士之后又发现了漆面、桌面、门面有划痕，窗户密封不严，下水处异味大等诸多问题。

    和其他业主一聊，夏女士发现，很多人的遭遇和她一样。其中，一位购房面积、户型及装修承诺标准与夏女士完全相同的业主，请来专业人员检查验收，结果查出了81处瑕疵，且鉴定出房屋的装修标准仅为每平方米1000元。

    涉案装修公司参与多个项目

    起诉前，夏女士和其他业主一起做过调查。他们最终了解到，为小区做装修的是广州市佳俊装饰有限公司。这家公司与星河湾地产控股有限公司、雅居乐集团以及招商地产均有合作，其中招商地产在广州的金山谷项目，在深圳的兰溪谷、依山郡、美伦公寓等项目都有该公司参与。

    诉求被驳 

    法庭上开发商否认豪华标准

    为了讨个公道，2009年8月4日，夏女士以侄子的名义起诉到法院，要求招商地产双倍赔偿装修费、设备差价款共计500880元。

    夏女士的侄子是这套房屋法律意义上的所有人，而他身在美国，夏女士作为代理人替他打了官司。

    夏女士向法院称，招商地产的售楼人员多次明确地允诺与说明了房屋的装修标准为5000元每平方米，同时也对精装修标准进行了广泛的宣传，允诺与说明是具体、明确的。

    招商地产则认为夏女士的诉讼请求没有合同依据和法律依据，并否认其对精装修标准进行过宣传。

    招商地产表示，即使有个别的销售人员进行了宣传，也是个人行为，公司不认可。

    “400天之后，案子有了结果。法院下发民事裁定书，驳回起诉。理由是起诉状的正本是我代侄子签名的，按照法律规定，必须是他本人亲自签名。”

    法院认为，夏女士委托的律师不能拿出经过涉外公证的起诉状，夏女士的侄子本人也不能到庭确认起诉状中的内容，所以起诉不符合条件。

    再次起诉 叫侄子回国应诉 

    夏女士咽不下这口气。她经过反复考虑，最终把身在美国的侄子叫回国，让他亲自起诉。

    第二次起诉，夏女士的侄子把索赔金额减少到250440元，其他诉求与此前一致，陈述的事实和理由也与此前完全一致。

    法庭上，招商地产代理人指出，商品房预售合同“附件十”中约定：“对于本合同订立以及对于该商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本合同中进行了约定，不存在遗漏情况。”

    “因此，买卖双方的权利义务责任以本合同的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据。”

    所谓的“其他形式”，包括口头讲解、广告、楼书、示范单位、模型等。

招商地产代理人表示，“出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。出卖人展示的样板房功能仅为空间布局导向、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品。”

    法院认为约定排除承诺有效

    法院审理后认为，双方签订的商品房预售合同及相关附件属于双方真实的意思表述，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。

    前述合同附件内容，已经通过约定的方式明确排除了该合同之外的相关承诺的效力，故原告诉称的被告通过媒体及销售人员陈述的精装修标准，不能成为合同的内容，也不构成双方的权利义务内容，故原告要求以所谓的“承诺标准”赔偿差价，于法无据。

    2012年5月28日，法院判决驳回原告诉讼请求。

    讲完整个维权经过，夏女士显得十分疲惫。她告诉记者，维权3年期间，她经常因为房子的事失眠，如今已经筋疲力尽。

    最终，她和家人达成一致意见，决定卖房。“地段这么好，其实我也不舍得。可是一想起它来就闹心。”夏女士说。

    律师说法 

    楼市传单 不能看做合同要件 

    有着多年消费维权经验的北京致尚律师事务所主任张显峰告诉记者，开发商印制的宣传单属于要约邀请，它的承诺不能作为合同的一部分。

    “所谓要约邀请，也可以称为‘要约引诱’，是希望别人向自己发出要约的意思表示。”张显峰解释说，“但是，如果广告中具备了要约的要件，比如具体的价格、所包含内容等，就可以视为要约。”

    张显峰说，目前在实际的审判中，对要约和要约邀请的区分是“老大难”。很多开发商的销售代表都是口头宣传得天花乱坠，但关键问题不在合同里体现，这也是消费者出现问题之后维权难的原因之一。

    张显峰建议，合同签订过程中双方的对话、承诺具有一定的证据效力，该承诺足以影响合同的签订的时候，购房者应该把对方的承诺写在合同中，尽量用文字记录下来。万不得已，购房者可以采用录音、录像等方式，保留证据。