“过去的两年对于远洋来说的确是最难过的两年。”9月21日，坐在《第一财经日报》记者面前的远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)（03377.HK）行政总裁李明如此坦承。

地王难产、大幅裁员、利润下降……2010年以来，种种亦真亦假的传言和消息一直围绕着远洋地产。

不过李明称，如今远洋终于可以说推翻了“三座大山”，最困难的两年已经过去。

地王之困已解？

李明口中的“三座大山”，即股权结构调整、区域结构调整及物业类型调整。

“过去两年，远洋的股权结构应该说是不稳定的。”李明称。

的确，在2010年12月16日，中远集团下属二级子公司中远香港集团将间接持有的远洋地产控股有限公司约8%的股权全部出售，以此为标志，中远集团正式退出远洋地产，远洋地产亦褪去央企的“光环”。此后，先后有中化集团、中国人寿、南丰控股入主远洋，成为其大股东。几家股东对于管理权的争夺，一度让远洋的股权结构难以稳定，进而造成管理的混乱。

“现在远洋地产拥有了中国人寿、南丰两个新股东，股权结构算是慢慢稳定了。”李明表示。

作为楼市调控的“重灾区”，北京曾是远洋业绩的最主要贡献者。“此前，远洋过分倚重北京。”李明举例说，2010年，单北京区域销售业绩就占远洋总业绩的70%。彼时，远洋地产就意识到，这一状态必须调整，而这一调整就是三年。

如今，远洋的区域结构调整已初见成效。“像我们去年270亿的销售收入仅来自9个城市，而今年上半年138亿的销售额则来自于17个城市的共同贡献。”李明表示，截止到今年上半年，远洋的区域调整工作已经基本完成。

商业物业投资迟迟未能赢利成为困扰远洋的又一个难题。“拿北京颐堤港项目来说，从拿地到如今开业一共6年，总投入40亿，在开业之前只花钱没收入。”不过，李明表示，远洋地产此前几年在商业地产领域的布局和投入将在今年收到正现金流。

令远洋饱受质疑的还有旗下几块高价地项目。2009~2010年，远洋地产在北京、青岛、上海、杭州等地拿下了多幅地王，尤以北京的望京和亦庄两幅地块最为引人关注。由于这两幅地块的拿地时间为市场最为火热之时，理当入市时却正值宏观调控逐渐深入之际，这也将远洋拖入了尴尬的境地。

“对于‘地王’项目，我们着重做三个工作。”对此，李明曾表示，首先是要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。

一拖再拖之后，远洋望京的万和公馆项目终于熬到今年6月市场终现回暖迹象时正式入市，亦庄的远洋天著(楼盘资料) 项目则在去年9月开盘后不温不火地销售着。

“目前来看，这两个项目其实都卖得不错。”据李明介绍，远洋天著一期销售超过6个亿，全年任务都已经完成了，第二期也即将开盘；远洋万和公馆(楼盘资料) 开盘当日销售8.2亿，用了不到四个月时间已完成认购销售额近21个亿。

“只拿毛利率超过30%的地”

远洋地产发布的2012年中期业绩报告显示，2012年上半年远洋地产实现协议销售额约137.6亿元，同比上涨11%，完成全年销售目标的51%。同时，远洋上半年的毛利约为20.6亿元，同比出现了12%的下降。

在其半年报公布后不久，花旗集团就发布研究报告指出，今年上半年远洋地产核心盈利按年下跌29%至7.16亿元，仅达全年交付目标25%。毛利率轻微改善1个百分点至31%，但净利润率下降至仅10.6%，为大型内房企中最低。花旗还同时预计，远洋在2012至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。

对此，李明解释称，远洋地产在2007年上市时净资产仅为26亿，时至今日，远洋的净资产已近400亿，5年间资本规模扩大十二三倍。“但利润受开发周期所限，增长速度有限，也就是说，分母扩大的速度远远大于分子。”李明认为，净资产收益率增长得慢，是利润增长速度跟不上资本增加速度，而实质上利润是没有降低的。

此外，过去两年，在远洋地产调整区域结构的战略之下，重点向二三线城市布局。来自于二三线城市的销售收入大幅增加，而一线城市的市场份额不断减少，因此导致了利润并未同步增长。

另一个对远洋地产利润产生影响的，是持有物业规模的不断扩大和尚无收入贡献之下的持续投入。

不过，随着9月20日远洋与太古地产合作的商业项目北京颐堤港的正式开业，远洋地产将逐渐步入商业地产的回收期。

“从今年开始，远洋的商业物业可以有正现金流了。”李明同时透露，从今年开始远洋每年将有超过20万平方米的商业物业投入使用：2013年，远洋将有北京远洋未来广场及天津远洋未来广场投入运营，这两个项目的规模合计约30万平方米。远洋与太古在成都合作的大慈寺项目将在2014年投入运营，项目规模也约30万平方米。2015年，远洋将有8个购物中心相继亮相。

“这也就意味着远洋在商业地产领域拿地、开发的负现金流时期已经过去了，现在只需要稳定住现状，就会慢慢回笼正现金流。”李明表示。

“未来我们将以销售为先、现金为王，审慎地选择去化快、规模适中的项目去补充土地储备，深耕已进入的重点区域。”李明表示，截至6月30日，集团的土地储备达到了约2300万平方米，足够满足未来3~5年的高速发展。

具体到今后拿地的原则，远洋显然吸取了“地王”的经验和教训。

“有米要喂下蛋鸡，我们要根据团队的开发能力配置土地。此外，要坚持投资标准，耐得住性子。”李明坦言，以前可能存在决策失误问题，现在看来，错过机会比犯错误要强。李明表示，下半年远洋肯定也会拿地，但其标准是：地块开发的毛利率能超过30%。他同时认为，明年一季度的拿地机会或许会更好。