世茂集团董事局副主席许世坛表示，到年底，世茂的总现金数可能达到一百七八十亿。图/CFP

今年，世茂房地产销售业绩抢眼。年中，世茂就宣布将销售目标从原定的307亿元调整到350亿元，成为少数几个上调销售目标的房企。前8月，世茂销售额累计306亿元，同比大涨达46%，也提前锁定原来的年度计划。

世茂销售亮丽的奥秘何在？世茂集团董事局副主席、执行董事许世坛近日向媒体“解密”。

上半年：改革，“核心就是团队和产品”

记者：大家都注意到世茂今年业绩增长较快，什么因素支撑了这样的增长？

许世坛：发展的快慢很大程度取决于我们的团队和产品。今年是世茂的改革之年，改革的核心就是团队和产品。我们团队的目标就是“全能选手”，一些企业周转率很快，一些绿化做得好，一些样板间做得好，优秀企业的东西，世茂都在关注、学习。同时，我们也在引进人才、优化系统管理。今年，我们把过去3个区域调整成为8个区域中心，各区域中心对市场反应更快了。

在产品策略上，上半年成功进行了调整，一是及时有效清理了库存，目前集团库存只有100多亿；二是创新和调整产品，今年30多个在售项目都根据市场需求及时调整，对定位、户型重新规划，受到了市场欢迎。

下半年：调高目标，降低负债

记者：世茂下半年已经调整了业绩目标，相应会有怎样的举措？

许世坛：今年，房地产依然充满挑战。前8月，我们基本完成了全年销售目标。截至9月底，包括大连御龙海湾在内的旅游地产项目销售额超过60亿元，预计全年销售额可达100亿元。9、10月份将是我们推盘的一个高峰期。未来这三个月，我们的重点是产品和设计的优化。例如，我们和物业管理公司Yopark联合推出了开放式托管服务，帮客户实现异地购房增值保值。

我们判断：限购还要持续。市场会稍微好一些，但不要太乐观。

记者：世茂的负债率今年有所降低，你是如何考虑企业的负债率？

许世坛：上半年这一点做得比较好，负债率从去年的82%已经下降到68%。到今年年底，应该会降到60%以下。从长远来说，一个企业负债率在40%-50%的水平是安全的、比较合适的。在现在的市场环境下，企业最重要的要比较稳健的发展，把风险控制好。

今年上半年，我们偿还了20多亿的信托。下半年、明年陆续到期的信托，我们都会还掉。按照目前的态势，到年底，我们的总现金数也会创历史新高，我们年中有现金150多亿，年底可能再增加二三十亿。

旅游板块：先投入后收获

记者：在谈销售的时候，你重点提到旅游项目。世茂会不会因为业绩好加大旅游地产方面的布局？

许世坛：世茂的地产主要有四大板块：旅游、居住、商业、产业，分布在30多个城市，共60多个项目，这很大程度上提高了世茂的抗风险能力。四大板块之间每个月都在竞争。

我觉得，旅游地产是最难做的一个板块。旅游地产，一般位置都会比较偏，到达性不够，人气不足。目前，世茂旅游地产在闽侯、晋江、烟台、大连金州等地有多个项目。怎么样去做好？还是得先投入。旅游地产的规模不能太小，就是要做大盘。大盘要先有大的投入，打造很多的设施、设备，像大的购物中心、卖场、学校、医院等。不能让客户一年就去住一次，需要创造“度假+生活”。