资本的“天性”和烂尾楼的特质，决定了资本对烂尾楼既爱又恨的微妙心态，摩根士丹利更不例外。

摩根士丹利最新研究报告表示：预计2009年第三季尾或第四季初，楼市量价均将上涨，对内地房地产的前景维持信心。再次唱多中国楼市配合下，大摩潜伏了两年多的一个内地重磅投资项目终于浮出水面，大摩控股的南京最大烂尾楼项目——南京国际广场上周末正式推介。

和大摩有过紧密接触的代理行人士透露，烂尾楼项目的投资回报率往往比投资现成项目高出不少，大摩等国际投行都很感兴趣，但高回报伴随着高风险，收购烂尾楼的后市不确定性因素很多。

大摩房地产基金亚太区董事总经理Robert Naso亲临南京为该项目造势，尽管他对大摩在国内的其他投资情况只字未提，但是，已经在交易市场上“挂牌”超过半年的大摩旗下另一个上海知名烂尾楼——东海广场，今年年初写字楼入驻率仅为40％，足以让大摩对南京国际广场的后续开发小心翼翼。

潜伏南京最大烂尾楼两年

8月6日，极少在中国公开露面的大摩房地产基金亚太区“老大”Robert Naso亲自向媒体推介南京国际广场，同行的还包括大摩房地产基金中国区执行董事Denise Lau。

“这样的态度，足以说明这个项目对于大摩在中国内地投资的核心地位。”上述这位代理行人士指出。

据记者了解，大摩介入南京这个命运多舛的大型地产项目，时间要追溯到2006年，当时，有关机构牵头下，包括南京国际广场等江苏省内的重点房地产项目和大摩、荷兰ING等国际知名地产基金进行了一次接触会，大摩最终在2007年上半年联姻南京国际广场。但随后的两年中，该合作一直处于保密状态，外界知之甚少。

南京国际广场位于南京玄武门核心地段，是南京首个定位高端的城市综合体项目，集超五星级酒店、购物中心、甲级写字楼和高档住宅于一体，总建筑面积48万平方米。

该项目于1993年立项，由23家大型骨干企业、上市公司、银行、金融机构等发起成立南京国际集团股份有限公司和南京国际商城建设有限公司，投资计划达40亿元。由于拆迁原因，直到1999年才正式动工。2005年初，该项目获得外销许可证，8月底一期工程共22.8万平方米封顶，随后推出豪宅“御景华府”，5000美元/平方米起售价创下南京“天价”。但最终仅售出11套，2006年下半年再次停工，直至大摩介入。

其间，包括中信实业银行、香港上海汇丰银行上海分行、香港中信嘉华银行等金融机构组成的银团曾在2005年7月为该项目提供过一笔总额5.8亿元的融资，但也未能改变该项目再次烂尾的结局。

大摩为该项目支付多大代价？据南京国际集团总裁闵卫国告诉本报记者，大摩进入后，项目公司注册资本从3.7亿元增至12.5亿元，已是南京注册资本规模最大的房地产项目，大摩获得控股权。除大摩外，该项目目前的投资方还包括最初的股东方——贝森投资。

据最新预测，项目前后两期的投资额达到50亿元，今后所需投资预计在25亿元。

“大摩介入后，除了资金支持外，还有其他专业支持。项目先期已启动，此次是市场推介的重新启动。”闵卫国透露，“10月份住宅单元的销售将重新启动，价格将仍旧保持在每平方米5000美元左右。商业板块已开始进行招商，目前进展顺利。”

这一次，两年潜伏后，借着内地楼市再次火爆的顺风，这个“苦难重重”的项目又将一搏。

大摩烂尾楼策略成败

Robert Naso坦言，“南京国际广场预计明年全面竣工，在这个项目上，我们投入了大量人力物力。该项目是大摩在中国最重要的投资之一，在这个项目上投入的资源和心血超越了许多大摩在上海的项目。”

在业内人士看来，这个项目巨大投入，大摩小心翼翼的态度恰恰说明，这个项目的成败，将在很大程度上影响其在中国内地房地产市场投资的整体效益。

但问题也在于此：烂尾楼后续开发有着太多不确定性。

对此，华夏柏欣（北京）经营管理顾问公司副总经理廖珈庚告诉本报记者，投资现成项目的风险比较低，只有市场风险；但购买没有完成的项目，其中一个风险会包括一些法律问题等，基金介入此类项目动机首先是购买的价格比较优惠，长远回报将高于投资现成项目。

南京国际广场并不是大摩在中国内地接手的第一个烂尾楼项目，比之更知名的即是上海东海广场。尽管没有从大摩获得确切数据说明此类项目在大摩整个房地产投资中的配比，但据上述代理行知情人士表示，南京和上海的这两个项目体量都很大，对大摩业绩影响不可忽视。

据上海地产圈资深人士透露，大摩接手东海广场后，进行了较大规模的续建、包装，但至今项目表现不甚理想，入驻率较低，且围绕该项目的相关纠纷一直不断，不少还在法律程序中，并未最终解决。

“已经‘挂牌’很久的东海广场，包括潘石屹等意向买家接触中，也受到了相关纠纷的影响，不利于大摩转手。”上述代理行人士还表示。

因此，在南京国际广场项目上，大摩倍加小心。记者获悉，大摩介入后，由工商银行、浦东发展银行、上海银行和深圳发展银行组成的银团，在去年经济前景不确定的形势下，对该项目提供融资服务，同时还起到了分散风险的作用。廖珈庚认为，无论投资银行投资单一项目，或是城市综合体，最终也只是为了组合成一个比较理想的投资资产包，分散风险。按惯例，基金所要求的内部回报率为20%—25%。

(作者：田新杰)