签补充协议赠50年

既然如开发商所说所有的项目都是出租，那按照《合同法》的规定，租赁期限最长不可超过20年，售楼人员承诺给购房者的70年又是如何得来的呢？

对此，上述销售人员告诉记者，在签订的招商合同中，确实只有20年的使用年限，但还会与购房者签订一个补充协议，“国家规定租赁年限不能超过20年，但补充协议又赠送了50年。补充协议是主合同的一部分，在二者发生冲突时，是以补充协议为主的，就是保证在70年内没有债务债权纠纷，可以自由转租转让和租售。也保障了您的利益。”销售人员如此表示。

该销售人员还表示，在20年到期后，并不需要缴纳任何费用，便能再延续50年使用权。

“因为这个不像商品房，而是属于国家无偿无期限划拨土地，这种土地一般是用来建市场、学校和医院。我们原先也是综合批发市场，通过市场扩建招商的形式得到70年的使用权。”对于记者的疑虑，销售人员笑着说，这么多人都已经买了，可以完全放心。

这样“以租代售”的模式究竟对购房者存在怎样的风险？对此，《每日经济新闻》记者询问了秦兵房产律师团队的徐斌律师。徐斌表示，补充协议违反法律规定肯定无效，“该项目从村集体用地的批发市场变为综合体，变更了规划，同样处于灰色地带，一旦政策稍有严厉，可能就会落入清理整治的范围。”

徐斌称，只有住宅的土地使用权是70年，集体土地的承包权一般是30年，“销售人员提出70年使用权限是为了让消费者产生一个联想，把70年和合法住宅这两个概念联系起来。”

随后，《每日经济新闻》记者致电北京市住房和城乡建设委员会的便民热线，该处工作人员在查询后告诉记者，从系统上来看，C-PARK项目目前只是在西城区的一个项目，而非是在房山，“您所说的这个项目我们没有查到预售许可证，也就是说前期手续不是特别齐全，对于您购买这个房屋是没有保障的。对于您所说的租20年赠50年，等于是一个债权关系而非物权关系，一旦租赁这个房源的话，将来有什么纠纷的话对您来说不是很有利。”

该工作人员表示，即使项目持有住建部门颁发的施工许可证但是与消费者购买关系不大，“而且租赁的话您可能得不到产权证，这个对您来说存在一定的风险，我们还是建议您考虑一下。”

“正常的租赁协议房租可以一年一交或者半年、一个季度来缴纳，但是这个项目需要20年的租金一次性付清，这其实就是以租代售。打了政策的擦边球。一旦出现问题便能导致合同无效。过了20年，开发商看房价上涨，说不租就能不租。一旦有利可图，开发商也会起诉确认合同无效从而解除租赁合同。”徐斌律师告诉记者。

“城市综合体”仅为概念？

对于这样一个六环外的综合体，售楼处打出“自住投资两相宜、不限购”的旗号，并明确表示为民用水电天然气，这无疑是在吸引一部分刚需购房者，以及被限购令所挤压出去的无资格购房人群。

然而，该项目开发商明确表示，项目属于商业招商，否定了其存在住宅的功效。

售楼处、开发商的不同口径似乎也凸显出“城市综合体”大热背后的隐忧。

“一个城市综合体未来的发展，必须要依托于区域周边的配套，包括是否有支撑起发展的消费人群，如果只是依靠项目本身的租赁人群，就比较令人担忧。”郭毅告诉记者，对于综合体项目来说，如果不是政府规划建设的，同时配备了大量的住宅用地，教育设施用地，娱乐设施用地进而实现区域整体营造，单就一个综合体项目很难有好的盈利前景。

“目前除了成都和杭州在综合体建设方面有地方性的技术规定之外，其他还没有全国性的具体技术标准，主要是指多重功能以上的以商业为主的产品。”中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

王永平还表示，投资者不要迷信综合体，“什么商业业态并不重要，重要的还是投资人对于整个项目的前景、周边环境要有一个基础调研，现在房地产概念营销非常多，更需要购房者要有理性的判断。”