8月12日，华联(600361.SH)超市与北京东三环附近的乐成中心签约，在北京开设了其第6家分店。

“中”字招牌的百货企业，逐渐进入了“洋”百货扎堆的北京CBD地区。以定位高端为主的CBD商业圈，在空置率和CBD东扩的概念下，逐渐开始分散。各商业物业开始自谋主题出路。

“我们商业招租率已经完成了70%，写字楼整体出租率也达到了60%，”乐成国际中心CEO周东权长舒一口气后，对记者坦承，他这个项目于去年年底全球金融危机爆发时开始招商，当时特别担心招商情况不理想。没想到，却提前完成了招商任务。

而这一切得益于他放弃了重复做高端商业的想法，改为做中高端人群的“吃喝玩乐和照顾家庭”的场所。事实证明，他这一“赌”，却是做对了。

各寻出路

乐成中心位于北京国贸南1000米，建筑面积10万平方米。原本这样的商业物业在CBD地区不算什么，但是累积的商业地产空置率和CBD东扩的计划，让这些中小商业物业不得不加紧寻找出路。

“这样的商业物业，过去都是建好后，不着急出租，等几年升值了，卖给外资的，”某国际顾问行负责人对记者说，去年年底，外资大举撤离中国。而CBD地区的商业地产，就成了一个累积性的问题。

据高力国际等顾问行报告，CBD地区商业地产空置率在33%以上，而其租金大举下降了13.3%。

目前，CBD地区今年上半年的商业地产供应量，已经达到了去年全年水平。可租赁面积存量达到818万平方米，仅第二季度入市就有20万平方米。与此同时，北京CBD管委会常务副主任刘春城还宣布，CBD东扩将使CBD商业地产面积达到1050万平方米，其中半数为写字楼。

在此消息下，位于CBD副中心位置的商业地产们倍感压力和紧张。据不完全统计，位于CBD副中心位置的商业地产面积也在300万平方米以上。

最引人注意的是位于国贸大厦正南1000米的富力中心和乐成中心，这两个体量差不多的商业物业，几乎同时开业。这两个商业物业的招商结果，不仅是CBD东扩概念的影响，还将影响到广渠路两块地王的前景。

此前，富力10.22亿元拿下了广渠路10号地，而中化方兴却以40.5亿的高价拿下了广渠路15号地(专题 新闻 论坛)，这两幅地的楼面地价都超过了1.4万元/平方米，且项目定位相当一部分是商业地产。

有意思的是，富力中心和乐成中心这两栋有代表性的商业楼宇，走了一条完全不同的招商路线。

富力中心定位高端商业物业，主要做写字楼和商场，去年年中时，富力地产(企业专区,旗下楼盘)将其卖给摩根公司，形成了如今的富力摩根中心。仅隔一条东三环，体量也在10万平方米的新生代购物广场乐成中心，则定位于居住在这一区域的中高端人群的生活服务中心。

寄望“新生代消费”

就是凭着这个"低端"的定位，乐成国际中心招商率达到70%以上，写字楼中入驻的世界500强企业就有几十家。

记者也了解到，周东权是一个“老商业”了。他曾在北京109百货、中友百货、华威大厦等多个著名商业项目中担任过老总。周东权的商业定位经很简单：为这个副中心地区居住人群的吃喝玩乐服务，尤其是家庭服务。而这种商业定位，与一个甲级商业物业来说，似乎又相去甚远。

但是周东权坚信这个定位选择是正确的。在8月12日与CFRI消费时尚研究院一起做的消费趋势研讨会上，周东权表示，任何一个商业体都不可能希望自己什么都吃下，尤其是在当前CBD区域内商业楼宇呈现过剩趋势的情况下。他给乐成中心的具体定位就是，成为双井商圈内中高端人群的“new family mall”：一是因为他认为双井商圈内的此类人群消费力已经能够撑得起乐成中心；二是通过试营业以来的数据总结，他发现这里的消费人群是以理性消费为主，这就更验证了他对这块区域主力消费人群的判断。

CFRI消费时尚研究院一位负责人对记者说，近两个多月的“新生代消费调查”数据显示，现阶段的“新生代人群”，在进入“家庭阶段”的前后时期，呈现出购买力与购买意愿集中飙高的态势，结婚、生子、育儿，使得服装服饰、家庭日用、儿童教育等相关支出大大增加，从而也令“新生代家庭”new family，成为品牌和商家最为关注的价值人群。

乐成中心获得了意想不到的成果。目前写字楼租金在7元/天/平方米左右，堪比CBD核心区域的甲级写字楼租价。

与此同时，新生代购物广场乐成中心的餐饮业和儿童乐园专门定位为国贸等核心地区工作的外籍和高尚人士提供家庭服务，尤其是儿童乐园，其汇集了国内外顶级儿童乐园品牌，可使儿童玩、学、乐一体。

华联集团的一位负责人8月12日告诉记者，他们之所以选择乐成中心合作，也是看中了这种新生代消费的力量。在这里居住的多数是中产阶层，如果购物、家庭消费都放在这里，就没有理由不去楼下超市逛逛。

(作者：朱宇)