中润解放地产营销总经理 宋青荣

在人均收入超过4000美元的时候，房地产市场格局将会发生 比较重大的变化。住宅市场比重将逐渐降低，而商业地产和旅游地产将成为主力。我们公司今后将逐渐提高这两块业务的比重。

以往从我个人的经验出发，再美的风景只和旅行有关，和地产无关。但这一年来，市场上的产品和需求都开始发生了一些变化，而且可以肯定这种变化在未来将成为一种潮流。旅游地产不仅仅是各个开发商拿地的主流，也将成为需求主流。

如果10年前，住宅市场的需求是由改善居住的梦想推动的，那么现在梦想继续推动了我们的消费，在我们的梦想中，有城市化部分，也有反城市化的成分。学区商业交通自然是城市密度越高越便捷，但同时离新鲜空气、宁静夜晚、悠闲生活氛围越来越远。如果要捏合在一起选房，在当前这个房价下，能实现梦想的可能性对绝大多数人来说，已经不大了。

我在买第一辆车的时候，即便囊中羞涩，也会对此有很多期待：既象征着自由，又表达了炫耀，既可飙车，又能越野，既有操控，又能省油，巡航天窗电动座椅一个都不能少。但之后再买车，就知道了，每天上下班的车和度假越野的车是不同的，硬捏合再一起，成本高不说，使用起来也不顺当。

房地产的细分市场，既是对不同人群的细分，也是对同一人不同需求的细分，这道理就像人在买了一辆上下班的车之后再买辆出游的车一样。很多年前，我们还有能力买套内环内的房，公园第一排，边上有所重点小学，最好是复式，楼上楼下，这种需求现在看来真奢侈。但购买行为压制了，梦想仍在。

上海二十年，城市化一路高歌猛进。我们以为有些事能够兼得，最后却知是不可能的，大城市病已经开始显现。反城市的苗头已经开始出现。

发展中国家的城市化和发达国家的区别在于不可逆，20岁从农村出来，到40岁时想回去是不可能的了，农村落后的基础建设很难满足已经习惯现代生活的人的需求。因此所谓的“旅游地产”给城市人提供了一块乡村的“飞地”，让人既能够满足城市中不能得到的需求，又能保持城市现代生活的水准。

回想10年前上海的房产市场，百万方超级大盘甚多，大多是城郊地区和旧改地区，开发商自建配套以区隔周边的落后。同样一幕将在旅游地产上上演。近期的恒大海上威尼斯、大连御龙海湾等，都是数千万房的超级大盘。

旅游地产，这是一个新兴的市场，大幕才刚拉开。