[提要] 在国家相关部门对楼市二套房等政策进行微调，以期为过热区域降温的同时，长三角楼市出现惊人反弹。截止到6月30日，南京、杭州、苏州、无锡上半年商品住宅销售出现爆发式增长，几乎相当于去年全年的总量，房价又重回“快车道”。分析称房地产市场表现出令人震惊的韧性，价格可能会继续上涨，房地产泡沫可能会比2007年更大。

    长三角“抢房潮”吹大楼市泡沫恐造成通胀传导

    近期国家相关部门开始对楼市二套房等政策进行微调，以期为过热区域降温。然而记者在长三角采访了解到，7月以来楼市交易延续着二季度以来的火爆场面。深夜排队购房的居民不减，不少开发企业开始捂盘惜售等待涨价，已推楼盘不论高中低档均大幅调高售价。

    一些业内人士反映，没有料到这轮反弹力量如此惊人。如果“抢房潮”持续下去，原本就处于高位的房价不断上涨，将加速形成楼市泡沫，且这一轮泡沫的规模可能超过2007年。

    应防范泡沫过大带来资产型通胀传导，拖累宏观经济复苏。

    楼市出现惊人反弹

    7月25日深夜，南京市卓越SOHO开盘。当晚，现场抢购火爆程度惊人，436套新推房基本售完。该楼盘毛坯房销售均价在2万元/平方米左右，业内人士表示，如此高的房价，还能引来如此众多的买房人，简直“太疯狂了”。

    来自南京、杭州、苏州、无锡等地官方网站数据显示，截止到6月30日，今年上半年这几个城市的商品住宅销售出现爆发式增长，几乎相当于去年全年的总量。南京1至6月商品住宅成交量达到40225套，而2008年全年南京住宅的成交套数为4.2万多套；同时，1至6月南京二手房成交超过了3.8万套，已与去年一整年的成交量持平。上半年苏州楼市也出现了前所未有的成交高峰，1至6月，共成交32090套住宅，相当于去年全年的量。上半年无锡全市共成交住宅22296套，同样大幅放量。销售火爆加快了房源去库存化的速度。截至今年7月1日南京市可售商品住宅为31491套，较年初减少了2万多套。此外，新上市的220多万平方米住宅也同时被“消化”。

    随着销售速度的飙升，房价似乎又重回“快车道”。今年5月份，杭州市商品房价格达到历史最高水平。记者采访获悉，南京市不同板块的商品房价格也连创新高。江北房价由年初的3000多元/平方米，重新回到4000元/平方米以上。一直被称作“价格盆地”的江宁区房价近日猛涨，地铁沿线的楼盘普遍比年初上涨了1000元左右。奥体新城区的房价上涨更猛，少则每平方米数百元，多则数千元。6月以来，苏州更多开发商提价，热销楼盘大部分已经取消优惠，而回到了之前的价格水平。另据国家统计局统计，南京二手房价格此前已连续三个月上涨。

    商品住宅销售量价齐升的同时，一些开发商开始捂盘惜售、延缓上市，期待获取更大的利润。7月份南京市仅有22个楼盘表示将推出新房源，相比3至5月每月上市楼盘三四十家的数量，开盘项目明显减少，短期供应的“青黄不接”又助推房价上扬。

    销售红火带动了土地市场再次上演“争霸战”。今年1至4月，南京市大部分土地同样像2008年时一样以底价成交，不过，在经历了“金三银四红五”的一轮房地产高潮后，开发商拿地资金到位、信心恢复，政府部门加速推地、低价、减少土地限制等政策刺激，土地交易开始活跃。5月26日，南京两幅位于江北的地块上市交易，现场引来5家开发商参与，最终分别经过17轮和26轮的竞价，两幅地块顺利出让，并且出现了今年以来的首次溢价出让，溢价幅度超过13%。业内将此视为南京土地市场回暖的一个标志性事件。此后，南京推地速度加快，在近一个月时间内，推出了三批次共9幅地块，开发商的拿地热情在沉寂许久后迸发。半年前曾流标的和燕路地块，经过10家开发商的41轮鏖战，以超出80%的溢价被“抢”走。

    “政策刺激+通胀预期”推动楼市复苏

    野村证券中国首席经济学家孙明春表示，进入2009年以来，中国房地产市场表现出令人震惊的韧性。房价从顶峰(2008年1月份)到谷底(2008年12月份)仅下跌了7.2%，并且下滑期仅持续了一年时间。2009年1至5月销售量年同比增长了26.7%，5月份全国平均房价年同比攀升了17.6%。他认为，房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政策所激发的，政策促进了实际需求，但最近投机性购房也重现市场，随之也有房地产泡沫显现的迹象。

    孙明春说，自2008年11月以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税及其他房产交易税。而最有效的措施是将房贷首付比例从30%降低至20%。假设一户典型的城镇家庭将其可支配收入的1/3用于储蓄，并购买一套人均居住面积为28平方米的住房(2007年城镇家庭的平均居住水平)。那么该家庭需要六年时间才能存够钱支付30%的首付。将该比例降低至20%实际上可让潜在购买者提前两年购买住房。因此，发放给家庭的银行贷款正在提高。

    积极的政策加上被压抑的需求，双重因素导致了需求在今年出现井喷。4月份之前的需求大部分都属于自住型、而不是投资型购房。但自5月份以来，有零星迹象表明投资者正重返市场，并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力，由于担心房价会很快涨得让自己买不起，渴望拥有住房的购买者只得加快购房步伐。去年12月份到今年5月份之间全国平均房价上涨了795元/平方米，这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元，这比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。难怪不少人在忙着买房。

    通货膨胀的预期促使人们取出银行存款投资不动产，这是销售井喷的另一个原因“今年上半年银行放出的贷款已经超过了去年全年，通货膨胀迟早要来。现在的银行存款到了年底可能价值要大打折扣，许多人都劝说我赶快买房。”南京市一位公务员告诉记者。记者在采访南京市多个销售现场时，都遇到了担心通货膨胀而临时加入买房大军的市民。江苏省多家国有商业银行的信贷部门负责人介绍，今年以来个人消费贷款增长势头很好，其中房地产和汽车消费占了大头。

    本轮泡沫可能超过2007年

    野村证券的报告显示，目前中国房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3至5月份的销售量，待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。有限的库存鼓励开发商加快投资，今年房地产投资增长的反弹证实了这一点。这使在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。

    由于今年更容易获得银行贷款并且销售强劲(2009年头五个月的销售额达1万亿元)使现金流状况得到改善，开发商如今拥有更大的定价权。因此，尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8%，但价格可能会继续上涨。由于过去以及未来需求的集中释放，预期房地产泡沫将会扩大，可能会比2007年的泡沫更大。

    一些业内人士表示，房地产对于扩内需、保增长发挥了龙头作用。但是任由房价过快上涨可能会产生负面影响。南京大学教授葛扬表示，国家的利好政策至少会持续到今年年底，从目前老百姓购房热情来看，几乎可称为“全民炒房”。房价已经回到了历史高位，现在还有很强的上涨冲动。房价过快上涨带来的就是普通居民买房更加困难。

    南京银行一位负责人表示，房地产泡沫过大可能会产生重大负面效应。房价猛涨带来的资产型通胀不仅在上升，而且可能会向其他领域传导，如果导致全面通胀对宏观经济影响甚大。泡沫总要破裂，在全球经济尚未走出低谷时，房价猛涨不仅限制了产业自身的发展空间，而且可能导致在泡沫破裂后跌入谷底。突出的案例就是上个世纪末期香港楼市曾出现50%至60%的跌幅，导致银行的贷款出现大规模不良资产。房地产行业持续多年在低谷徘徊，影响到整体经济的发展。（邓华宁 叶锋）