房价、地价远没有涨到位

新京报：经济发展和城市化的推进带来了地价、房价的双双上涨，未来土地市场和楼市的方向如何发展？

王健林：关于地价、房价涨，我个人认为中国的地价和房价还没有真正涨到位。意思是，地价、房价还没有真正反映中国土地稀缺的现实。

比如说国土部规定容积率1.0以下不批，我觉得应该是2.0以下不批，现在中国人均用地排在世界100名以外，中国80%的土地是不能用的，和一些发达国家相比差得很远，中国的土地资源是相当紧缺的，其实类似于韩国、日本的水平。

随着中国人口增长，对土地的占用还会继续扩大，这些都毫无疑问。但是在大多数人心目中的感受，土地还是取之不尽用之不竭的，这个思路是错的。中国的土地价值应该更高，促使大家节约用地、集约用地；当然一下子暴涨也不可行，要逐步采取一些办法。

少用行政手段调控

新京报：对于楼市的调控又该如何持续？

王健林：关于调控，政府两只手都干预市场，整体的思路是可以的；但更多的还是应该采用一些经济的手段。

比方说把限购改为限售，不让买房实际上是一种歧视和不平等，原来提出进行的户籍改革本来应该淡化户籍功能，但在现在看来变得更加重要了。可以学习新加坡或者香港的办法，在销售的年限和税收上加以制约，新房5年之内出让增收高额税收。

还有，现在二手房交易特别多，而阴阳合同是普遍存在的，政府为了杜绝这种现象提出成立国有租赁公司也不现实。

应该怎么办？现在国外的土地房产、土地都有专业的评估机构来进行操作，评估的结果直接承担法律责任，在国外也很少因为价格发生纠纷。国内的房租涨得这么快就是因为没有一个评估机构来做这件事，租赁双方没有依据标准，只能根据心理感受来谈。这些问题的解决都需要有一个合理公正的机构来承担。

我建议更多的调控尽可能多用市场手段来调控，最好少用行政手段。第二，把我们这些年急需建立的一些制度、队伍作为调控重点来抓，比如政府应该加快对评估师队伍的建设。而不能再犯头痛医头脚痛医脚的老毛病。

改变经济怪圈

新京报：随着全球金融危机的蔓延，政府稳增长的压力逐渐增大，在房地产市场上的集中反映就是地方政府加快土地的供应，新的一年里，宏观调控和地方财政的关系如何平衡？

王健林：首先，形成土地财政的路径依赖是20多年积累的结果，想两三年把它治理掉不现实。

我认为在看得见的10年之内，中国地方政府对土地财政依赖的这一条是无法改变的，只能是逐渐减弱。

比如说随着经济的发展，上海土地仅占财政的个位数，广东深圳土地占比一样很低，因为替代产业衍生出来了，服务业发展跟上了，财政对于土地的依赖程度就会下降；但在工业化没有完成、经济发展水平没有到达一定程度的时候，想去土地财政化是不可能的，也做不到。

调控以来，很多地方财政出现借支现象，同样存在债务风险。

对于当前各地政府推出的土地，倒不一定是和稳增长的口号挂钩，有一部分是和房地产回暖，企业大规模拿地有关系；大部分是由于地方年度供地指标要作废，收入完不成，直接影响今年预算执行。这么多年国内经济始终走不出一个怪圈：形势一好就调控，一调控经济就下滑，一下滑又放松，放松了再调控。如何走出这样一个怪圈，研究出新的调控政策，是很考验功夫的。

明年不具备通胀动力

新京报：你对于明年的经济形势有何判断，通胀压力是否还会继续？对于房地产市场会有更集中的体现吗？

王健林：2013年的通胀已经失去动力了，我估计在2到3之间。我们的通胀主要是输入性通胀，不是自身的原因。中国生产资料的百分之七十几，原料大概一半以上，都是来自进口，比如食用油百分之九十几，肉类一半以上以及铁矿石都是来自进口。

欧美国家需求都不旺，大宗产品的价格都被压住了，输入性通胀风险降低了，国内通胀必然随之降低。其次，调控依然进行，明年货币政策肯定是稳健略紧，在这种状况下，通胀想重新抬头不可能。倒是明年的稳增长压力会很大，因为出口不畅，从广交会和秋交会上看就很明显，订单很少。房地产又被压住了，不能放。在内外因素多重影响之下，明年不会有通胀压力。

房地产至少还有15年繁荣期

新京报：你如何看待国内现在的房地产发展进程？

王健林：房地产企业不会永远是朝阳行业，这是个短暂的行业，一般发达国家房地产行业发展过程是50年到100年，然后逐渐没落。中国还要15年，因为中国的城市化率远远没有完成。

我觉得中国的城市化率不要和美国的93%，欧洲的80%相比，达到最低70%的目标是比较合理的，目前还相差20%。如果2030年达到15亿的人口峰值，按照70%的比例应该有10亿多人生活在城市里，现在只有6.9亿人生活在城市，还有3亿没完成。所以看得见的15年内，中国的房地产还会朝气蓬勃进一步发展。中国长期发展的动力在于城镇化和工业化，这两化完成，房地产基本进入夕阳行业，最后房地产行业可能从50000到5000家，万达的提早转型也是基于提前布局。