2012年财新峰会11月16日-17日在北京国贸大酒店举行。峰会主题为“新格局、新期待、新增长”，以下为黄怒波演讲实录。

　　黄怒波：刚才大家都在讲住宅市场，就住宅市场来说，现在做企业来说，从短期来看，我的看法是不要期望“十八大”以后限购政策，就是退市场化的政策会退出，不会的。

　　当下的这届政府对地方政府的约束力、控制力很弱。房地产市场摆来摆去,拿不定主意。我想新一届政府会有自己的控制力，但是我想不能寄希望于我们想要的市场政策再回来。目前这种行政调控的方式，我作为房地产商来看还是会持续下去，这是一个从短期来看。

　　长期来看的话，我想房地产行业一定会变化的。目前我肯定不喜欢，房价想急着掉下来不可能，再上去也不太可能。就应该到最后，从长期走到正常的行业，这是最早提出来的，利用正常化。很多的政府苗头已经出来了，可能会加大税收这部分，加大别的部分，让你房地产商暴利会平衡下来，各种的手段，再把保障房一定会做下去。我想从这个方面来看，住宅市场从长期来看有它的问题。

　　但是刚刚讲二三线的问题，我们现在也在做项目，后来发现一线城市限购，买房、卖房、拿地很困难。但是三线不限购的城市，实际上存在一个过量的问题。我们拿到一块地，发现周边那么多大企业，做了那么多面积，卖四年，五年，在一个一百万城市的人口也卖不完，你会发现实际二三线城市出现了现有的存量房比较多的问题。所以这个方面我想住宅市场这几年内还是一个比较低迷的状态，做投资也未必去选择。所以我们住宅就不去碰了。

　　另外一个方面是商业地产。商业地产问题出在第一个是业态都在变。比如说我们一些大的电器商在我们商场里撑不下去，要么要退出去，要么我要减面积。传统的行业，像餐饮行业成本急速上升，也不能卖地沟油了，怎么办？这个时候菜价也上不去，这个行业目前出现极大的困难，在传统上零售业，电商大大起来的杀得他们片甲不留，整个行业出现了商业地产的方面，租赁的铺面租金发生了变化，或者是租不出去了。但是另外一个方面，大量的地产商又从住宅转到了商业地产，他们又看到传统的行业模式，正在发生着巨大的变化。所以说这是一个很大的问题。

　　那么，再一个方面，刚才谢博士讲了，和基本经济面有关，现在的经济普遍低迷，大家看不到走向。这样的话初次创业的人就少了，商场给品牌的店，也给初次创业的人，初次创业的人没有能力在这租房子，在这创业，这个时候商业地产会受到很大的影响。所以我想应该说三到五年内房地产市场是一个从政府的角度，逐步的适应利用市场化的手段来管理，从企业的角度要逐步适应房地产告别暴利走向一个正常的行业的角度。

　　当然，现在最大的风险还是大家都来做商业地产，这是我刚刚讲的一个巨大的潜在的坑儿在等着呢，所以我想这个问题可能会在三年内，在这个地产的不同的行业层次上，我们会看到不同的问题需要解决。