住，对于每个人来说都是大事，可要住得舒心还真不容易。

买房时怕被开发商“忽悠”，住进小区又怕物业公司糊弄，成立个业委会监督物业公司吧，又怕业委会的人不顶事。就算一切都如意，可小区总会变老旧的，将来进行改造，又不知道钱从哪来。

现在，好消息一个接一个传来：从小区交付，到物管人员的水平，再到业委会的运作和老旧小区改造，都将有好政策或好经验可用了。

景观、绿地、水系，有的开发商在售楼时将小区吹得天花乱坠，但业主们拿房后才发现实际模样与之相差甚远。今后，这种“忽悠”业主的情况有望得到遏制。记者从昨天召开的全省物业管理现场会上获悉，《安徽省新建住宅小区综合查验暂行办法》（征求意见稿）（以下简称《征求意见稿》）已经出炉，其中规定，小区综合查验合格之后，开发商才能交楼；否则，将被处以房屋总造价2%以下的罚款。

什么样的房子能交付给业主呢？

据了解，交房一般需要经过三项验收：专业验收、竣工验收和综合验收。目前，我省小区交房只能保证前两者：专业验收只对楼宇是否具备水、电等工程作验收，不包括永久水电、配套等；而竣工验收则是对房屋质量的验收。一般来说，不存在重大安全隐患的房子，经过质量验收备案的楼体，监管部门将出具《单位工程质量竣工备案单》。交房时开发商再出具《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》，这样就基本符合交房条件。

而不少业主发现，自己拿到的房子和开发商宣传的差距很大。比如绿化、公共设施、会所等配套，这都是综合验收的范畴。事实上，国家曾出台过《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》，其中规定，住宅小区只有通过综合验收才能交房，而综合验收的前提条件必须满足“住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。不过2004年，由于行政审批权的调整，目前小区综合验收实际是“名存实亡”。

小区必须按照规划建设    

为此，省住建厅出台《征求意见稿》，其中明确规定，新建住宅小区综合查验合格后，才能交付使用。小区必须按照规划设计方案建设，基础设施和配套公用设施也须按照规划建设。凡未经综合查验备案的小区项目，房产部门将不予登记。而且，未经综合查验备案的项目，商品房预售监管资金、房地产开发项目资本金不予全额解控。这将对开发商形成实际约束力。    

小区未经综合查验或综合查验不合格的小区交付使用的，由住房城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，将处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款。如果有开发商项目未进行综合验收查验备案，将影响开发商延续、核定开发资质等级。    

《征求意见稿》中还规定，开发商与购房人订立的书面物业买卖合同中，应约定以新建小区经综合查验备案作为交付使用条件。这一点，作为购房人应留意。如果发现小区配套等未达到规划要求，购房者可以拒绝收房。

社居委主任可当业委会秘书

六安出新招破解业委会运作难题，经验或在全省推广

小区业委会成立难已成我省小区普遍现象，而且即使成立了业委会，运行起来也颇为艰难。业委会一边要面对强势的开发商和物业公司，另一边要面对业主。而目前大多数业委会成员为兼职，工作执行起来不太给力。

童庆国是六安市城南经济开发区小华山街道华府社区的计生专干，他还有另外一个身份：华府社区锦绣华府小区业委会的执行秘书。因为是社区工作人员，童庆国对和小区有关的政策以及办事流程很熟悉。办事效率也很高。

“要解决业委会问题，发挥基层工作人员的优势十分重要。”六安市房地产管理局局长陈礼红介绍说，该市推行小区“三位一体”管理模式，即在实行物业管理且成立业主大会的住宅小区内，由社居委、业委会、物业企业三方建立联合工作组，定期召开联席会议解决物管问题。社居委从主任到办事人员，可在所辖小区业委会中任职执行秘书，负责政策的上传下达、联系业主等具体事务。 “社居委工作人员对政策熟悉，而且在群众眼中更具权威性，更利于业委会工作的开展。”陈礼红说。

对这一模式，省住建厅副厅长仲亚平明确表示“是有效的创新”。他表示，我省将鼓励社区居委会与业主委员会“同选同任”、主要成员交叉任职，或社区居委会成员兼任业主委员会执行秘书。我省条件成熟的地区，可借鉴推广这一模式。