房企热衷“保价缩量”

销售价格回调被认为是深圳楼市冷淡的重要原因。三年前，与中航天逸同处龙华新区的潜龙曼海宁项目挂出每平方米2.5万元的价格开盘，至今仍未售罄。近日该楼盘将价格降为每平方米2.1万元，现楼出售。但在整个区域，近期降价的现象并不多见。业内人士认为，龙华新区是深圳新楼盘供应最密集的地区之一，从该区域楼盘的销售状况可以看出，深圳楼市的境况并没有一些开发商对外宣传的那样乐观。

深圳市民小李算了这样一笔账：如果在龙华新区这样的关外地区按揭购买一套小户型住宅，除了要缴纳一笔数额不小的首付款，每月还款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的价格，可以在深圳关内租下一套各方面条件都相对优越的房子，他最终放弃了买房的念头。

上海楼市同样如此。在浦东唐镇某在售小区，看房人寥寥，销售人员也并不积极。该小区的在售价格较今年2月已经上涨超过15%，目前没有任何折扣。另一个保利旗下在售楼盘同样价格坚挺，即便是定位非刚需的140平方米大户型，也鲜有优惠，销售人员也是一副不愁卖的表情。

上海某大型房企营销总监称，今年很多开发商的业绩完成得不错，除非库存较多，开发商不会再出现“以价换量”的推盘心态，而是“保价缩量”。事实上，这种心态在全国开发商中已是主流。

这极大地影响了年末楼市的供应量。数据显示，10月上海全市商品住宅新增供应面积仅为63.54万平方米，环比下降超过50%，供应量是自今年3月以来最少的一个月。11月5日至11日的一周间，上海楼市新增供应面积只有1.92万平方米，创下近40周新低，而上海最近一次出现类似的低供应量，还是在今年春节期间。

在即将到来的12月，上海楼市新增供应量恐将继续维持低迷的局面。上海搜房数据监控中心统计，预计上海楼市12月有22个住宅项目开盘，较11月47个的预计开盘量降幅过半，较去年12月的38个楼盘的开盘量，也有超过四成的降幅。

北京楼市“一房难求”的背后，同样是项目供应不足。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，剔除保障房之后，2012年四季度（截至11月24日）北京全市新房网签总量为14805套，而在此期间，新房新增供应量仅有10512套，供需之间缺口高达4293套。相比之下，前三季度北京新房市场供需基本平衡，且供应量略高于成交量，进入四季度以后，供需关系发生反转，出现年内首次“供不应求”的局面。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首先，前十月多数开发企业已经完成全年销售任务，年底继续推盘的动力不足；其次，多数开发企业年底略微提价之后，“端着卖”成为主流趋势，而价格回调也提高了观望人群的入市积极性，造成北京楼市年末热闹的“反周期”局面。

供应不足局面或加剧

供需不平衡的结果，是未来房价上涨的压力增大。多数业内人士认为，“保价缩量”将成为未来一段时间楼市的常态，若供应量持续不足，房价则可能面临新一轮上涨压力。以北京为例，北京市住建委的数据显示，截至11月24日，北京楼市的住宅库存（新房+二手房）为84664套，按照现有的销售速度，消化期限仅为半年。

与现时供应的缩水相比，北京楼市的后期供应同样存在隐患。根据北京市统计局的数据，今年前10月，全市完成房地产开发投资2518.6亿元，同比下降2.6%。全市商品房新开工面积为2516.5万平方米，比上年同期下降27.4%。其中，住宅新开工面积为1320万平方米，同比下降39.9%。

相比之下，上海楼市的供需局面并不那么紧张，后续供应仍较充足。官方网站数据显示，截至11月21日，上海市新建住宅库存面积达到1030万平方米，库存套数6.84万套，处于近期高位。

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩给出了新房库存“焦虑线”的概念。根据他的研究，上海区域的“焦虑线”大致划在600万到650万平方米存量房库存面积。邵明浩根据今年以来新项目推盘及土地市场出让情况认为，明年的新房库存可能较目前有所减少，会阶段性降至700万平方米左右。整体上，市场仍将保持相对稳定，房企将更多针对自身的特征选择推盘策略，而大小开发商一窝蜂以价换量“抢跑”的可能性不大。

深圳楼市呈现另一种局面。易居营销集团深圳公司副总经理刘莹对中国证券报记者表示，由于深圳房价已经出现虚高，因此未来深圳的房价上涨空间不大。供应不足可能是深圳楼市面临的问题。

在楼市调控对房企积极性的影响下，后续供应不足将是未来楼市面临的共同课题。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产开发投资增速、新开工面积、房企购地面积等指标持续下滑。其中，由于一线城市的调控政策较为严厉，上述指标下滑的幅度也相对较大，这将加剧供应不足的局面。

与广大二三线城市相比，一线城市的土地资源更加稀缺，后续住房用地可能不足。根据中国指数研究院的统计，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和约为1.1亿平方米，仅相当于武汉一个城市的交易量。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，深圳则只有650万平方米左右。多数业内人士认为，一线城市的土地供应缺口已经形成，房价存在较大上涨压力。当前应增加土地有效供应，并督察已供土地的开发，从而尽快补充市场库存。