价格与改善负债

　　目前，针对许家印宣布恒大要重新转战二线城市策略的谈话，业内人士纷纷指出其根本出发点就是提升价格和改善负债，不过他们亦表达了许多的不同的观点。

　　知名地产业内人士李宗苗在其微博 上就认为，恒大走的是非核心地段大项目规模扩张路线，在市场整体转淡、银行慎贷、郊区项目保值功能弱化的情况下，高周转的轮子就转得慢得多，除非大幅减价才能成功破局。

　　而另一位业内人士就分析，虽然恒大表态将改变策略，但在过去两年恒大已在三四线城市获取了不少土地储备。他认为，恒大不可能将之前获取的这些土地置之不理。其也称，恒大还是将继续在三四线城市的开发，只是周转可能会变慢。

　　不过，大多数分析也认为，重回二线策略这对恒大未来的影响将会十分明显，毕竟对于一向以高周转、快开发作为发展优势的恒大来说，在二线发展或许有更大的利润空间。

　　另外，也有部分市场人士指出，恒大的策略调整对于目前有意改善财务状态的恒大来说是一个难题。

　　其实，按照许家印在香港的发言，已清楚表明财政状况及销售成绩是恒大未来改善的重点。

　　据恒大方面透露，公司为了改善财务状况已经暂停买地，同时公司方面亦不计划发行高息债券，以免进一步拉高负债比率。公司方面正考虑向高息债券持有人回购债券，并已经偿还一笔海外信托贷款，务求年底前降低负债水平。

　　不过，当恒大在试图通过各种途径调整其财务状况的时候，如果因为二线策略，而导致现金流减速，那么恒大的财政状况恐怕也很难顺利调整。

　　因此，分析人士预期，恒大仍然要继续在三四线以价格策略来保障销售。

　　数据显示，恒大10月份的均价为5590元/平米，是接近三年以来的单月新低。有分析师就预估，恒大今年全年销售均价大约为5900元/平米。

　　二线拿地平衡

　　除了提升价格与改善负债之外，恒大欲加大二线发展的另一原因或许就是土地。

　　据悉，日前有分析师在接受采访时指出，恒大于2011年期间急速扩张，虽拥有大量土储，但多属质量一般，这是拖累今年销售的关键。虽然近期已收购多幅较优质土地，但恒大这些位于二线城市的优质土储只有约1700万方米，相对整体1.5亿方米的比例仍然非常有限。

　　因此，许家印在接受媒体采访中也表示，未来将继续积极补充土储，如之前已在无锡、福州及宁波等地的运作收购。

　　不过，有报道就显示恒大在今年上半年新增土地储备1744万平方米，其中多数仍然处于三四线城市，仅在诸如长沙、济南、沈阳以及贵阳四个二线城市，取得了321万平方米的土地。

　　但世联地产分析师吴志辉就认为，按照恒大以往的开发速度，这些地方的土地应该很快就会有项目入市。

　　显然，恒大的确也不能等待太长的时间。现在对于因三四线城市楼市供需失衡而销售变缓的恒大来说，回到今年市场表现旺盛的二线城市的一个重要目的，就是为了填补在三四线城市丢失的毛利润。

　　恒大在过去两年中一直通过取得价格低廉的土地，提高其毛利率，从而获取更大的销售价格空间。不过这种模式维系起来并不容易，有数据指出，恒大毛利率在今年中期已经降至28.61%，而去年同期该数据为35.05%。

　　因此，过往以压低土地成本来提高毛利率的方式看起来并不长久，而要获得真正稳定的高毛利率，还是要回到有较高消费力的地方。