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缺乏集群效应？
据悉，作为合肥商圈多核心发展的重要组成部分，明珠广场的“势头”在今年欧风街改造之后显得更加突出，国际会展中心、大华国际港、凤凰国际、蓝鼎新世纪、澳中财富中心等多个在建写字楼项目为建造“功能丰富的国际商务中心”提供了可能。
特别是10月份之后，其周边的住宅项目，如华地润园、丰大国际等楼盘也取得了类似“开盘售罄”、“狂销2亿”的成绩，价格已经开始出现上调的倾向。就是在这样的市场背景之下，为什么该楼盘会下调价格呢？
一位不愿透露姓名的业内人士分析，2月份开盘至今，该写字楼仅推出5层却没有得到良好的消化，除了企业自身的原因不得而知之外，经开区的写字楼目前还没有形成集群优势也会对其形成影响，“现在在经开区买写字楼的多是小企业或者投资客，没有形成高品质的氛围，与其邻居政务区相比，优势较弱”。
本站调查发现，明珠广场目前在售的有大华国际港、凤凰国际等，其中凤凰国际定位智能化甲级写字楼，均价7100元/平米；百乐门尚泽国际起价5500—5800元，均价6000元/平米。两楼盘优惠分别为一次性付款97折，按揭99折或98折，与该楼盘之前的定价确实有着近两千元的差距。
产品供应过剩？
而另一方面，同样是写字楼项目的望江路一家楼盘，却提出写字楼市场供应过剩的问题。
据报道，西湖国际广场写字楼6700元/平米起价，主力价格7500—8500元/平米，甚至不抵其前期的住宅产品价格。其相关负责人在8月份的产品发布会后表示，现在合肥市场上写字楼项目投资过剩，仅政务区包括这边黄潜望板块今年就有300万平米的供应量，“竞争压力过大”。
随后，与其相隔不远的万科中心，也是万科地产在合肥的第一个写字楼项目，也选择了以6800元/平米的均价入市。
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