仅仅半年时间，深圳的楼市便迅速扭跌为涨、一路高歌，接近甚至超过了2007年的水平。据国家统计局发布的今年1至7月全国房地产市场运行情况，深圳二手房价第一次环比、同比涨幅均高居全国70个大中城市之首，由领跌转身变成了领涨。对于许多想在深圳置业的购房者来说，眼下的房价确实让人有如跌入雾中，迷蒙看不清方向。

这一波的上涨行情是否已进入拐点？下半年涨还是跌？置业者应当持续观望还是果断出手？2009，回暖的市场是短暂的表象，还是持久的繁荣？

这是萦绕在许多深圳人心头的疑问。

近日，记者经过大量实地走访调查，采访了多位市民、房地产从业者及专业研究机构，力图破解迷雾重重的楼市迷局，帮助对住宅市场有消费需求的市民们把脉楼市走势。根据记者的综合调查，眼下深圳的房价正处于一个微妙时期。受政策层面等影响，经过了上半年的价格急涨，下半年，深圳房价或将迎来调整期，有望在小幅下调后趋于平稳，其涨幅和跌幅都不会太大。

买还是不买，是个大问题

"深圳的房价就像长江水，也许有时候波澜不惊，实际上一直激流暗涌。"在地产中介公司工作的王先生这样总结他这半年来的感受。

王先生清楚地记得，今年年初时，咨询和看房的人还寥寥无几，二三月份以后，成交量骤然放大，房价也水涨船高，无论是地产商还是中介机构，无不一扫2008年时的"灰头土脸"，个个扬眉吐气。

作为全国房价的风向标之一，深圳楼市的"小阳春"并不是个例。据国家统计局公布数据，今年1至7月全国商品房销售面积高达4.17亿平方米，同比2008年同期增长了37.1%。其中，北京、上海、深圳、广州四大一线城市的房价不约而同地走了个"V"字曲线。究其原因，多位专家达成共识---主要是政策层面对房地产市场调控的放宽以及较为宽松的货币政策，由此较大降低了住房购置门槛，支持了普通及改善型住房需求。

然而，有心人士注意到，受第二套房贷收紧等影响，深圳7月的商品住宅市场呈现"价升量跌"趋势。有关数据显示，7月初以来，深圳一二手房总成交量已连续四周环比下滑。其中，一手房连续三周成交量不足此前周成交均量的六成，二手房成交也连续数周下降。与此同时，房价却不降反升。一位一直想在南山区买房的市民官小姐就痛心地发现，后海片区的房价仍在普涨。6月份时她曾看中滨海之窗一套三房的二手房，当时标价182万没有出手，同样面积的房子如今却涨到了195万。

"和家人商量后，我们决定现在不买了，等等看。"官小姐语气有些悲壮。

"等等看"，或许已是眼下多数置业者的普遍心态。被列入衣食住行"四大民生"问题的房子，可谓时时牵一发而动全身。买还是不买？是个大问题。

在记者随机进行的街头调查中，超过8成的市民选择观望，认为下半年房价会有一定跌幅。这当中，有的是从政策角度进行分析，有的将当前楼市与2007年至2008年间的情况作比，有的则是基于一种期望心理和美好的愿望。

而相关研究机构和专家在接受记者采访时认为，市场波动有它的特性，不会一味上升，也不会总处于谷底。受政策等各种因素影响，下半年的楼市将更趋于理性，有望迎来一个调整期，即房价在一定幅度的调整之后归至平稳。

后市缺乏支撑升势恐难维持

虽然开发商一致唱多，在本月举行的2009博鳌房地产论坛开幕大会上，中国房地产业协会副会长朱中一的一番话，还是向那些准备置业的人传递出某种"利好"。

朱中一表示，当前中国的房地产市场已经超预期率先回暖，但"回暖基础不稳固"。一些地方本身房价上涨太高，而"地王"的频出再度加速了房价上涨。他指出，高地价、高房价，对中国房地产市场和金融市场的稳定健康发展都将产生不利影响。这必将引起中央政府的关注，也增加了市场政策变化的敏感度。

调查中，多位机构研究者的说法佐证了朱中一的观点。"目前房地产市场的繁荣，跟2007年经济快速增长楼市跟随上升的局面不尽相同。虽然2009年第2季度经济数据显示，我国经济比第1季度有了明显好转，但是大部分生产性产业都只是降幅趋缓，实体经济仍然没有出现整体复苏或反转的趋势。"戴德梁行华南区董事总经理程家龙向记者表示，此外，上半年楼市火热造成信贷量急速增长，业已引起了银行和金融管理部门的风险防范意识。"目前国内已有部分城市开始收紧第二套房贷，如直接提高首付的比例和不再执行七折的利率优惠，这是一个信号。"

众厦地产研究中心总监林晓华在接受记者采访时亦指出，下半年信贷规模会有所收缩，减息的可能性会延后，国内的消费市场将面临"痛苦的调整"。他提醒说，目前国内资金集中在少量国有垄断性行业，中小型民营企业还是举步维艰，尤其是外贸受到冲击非常大。国内目前的消费品产能过剩，对消费市场的制约因素很多，国内消费市场可能面临更长的调整期。"楼市的降价促销潮或许将在年底再次显现。"

戴德梁行等研究机构的分析，似乎描绘出一张隐形的房价走势图：在强大的需求和并不充裕的供应双重作用支撑之下，预测下半年的房地产市场成交仍然保持活跃；但鉴于经济前景不明朗和信贷政策有可能收缩，下半年将难以延续上半年的快速上升，市场最终会逐步走向平稳。

不过，记者在调查中了解到，多位房地产从业人士认为，鉴于庞大的市场刚性需求依然存在等等因素，预计下半年房价不会出现较大跌幅。"比如在深圳地段、户型都好的房子，就有很强的抗跌性。市场价格再怎么浮动，这样的房子都能保值。"地产中介王先生语音铿锵。

"买房卖房就像炒股，你很难买到最低点，也很难在最高点时抛出。"对于多数购房者目前对入市持观望态度，多位业内人士看法相同：买房者要量力而行，如果的确有刚性需求且有相应实力，不妨勇敢进入。一位业内人士还指出，从宏观政策上看，楼市的泡沫不会突然爆破。货币政策和通胀预期将维持稳定，房地产市场即使有价格微调，也难以撼动整体向好的上涨大势。

下半年楼市供应充足，南山龙岗库存量最大

在调查中记者进一步了解到，实际上，楼市今年上半年的骤然回暖让很多发展商都始料不及。受去年楼市调整及金融海啸的影响，深圳不少项目都推迟开工，导致今年上半年新增供应同比减少，市场多以消化库存为主。加上下半年预计新增供应近450万平方米，全市住宅供应十分充足，置业者由此选择余地增大。

据戴德梁行统计，从2006年到2009年上半年，深圳全市积累下来的商品住宅库存共有202万平方米，在一系列促进楼市、经济发展的政策推动下，上半年自住需求大量释放，去库存化速度明显加快，罗湖、福田两区库存已出清，供应主要来自在售项目。由于这两年南山、龙岗的住宅供应加大，此两区库存量也最大，南山库存有73万平方米，龙岗也达66万平方米，宝安、盐田分别为51万平方米及13万平方米。

新增供应方面，龙岗下半年的新增供应加上在售项目的供应共有约200万平方米住宅入市，占全市下半年供应的40%以上。其中，龙岗中心城是龙岗的重点供应地，总量超过100万平方米，产品以大户型为主。

南山下半年产品供应齐全，预计有近90万平方米住宅入市。其中深圳湾片区供应量最大。宝安下半年约有90万平方米供应，主要集中在宝安中心区和龙华。罗湖和福田今年新增供应量预计分别为30多万和20多万平方米。盐田新增供应将集中在大梅沙和盐田港，约有25万平方米。

(作者：张晓 冯庆)