上海市闸北区房地产交易中心，４０多位不同年龄的客户穿梭往来。靠近问询台的一排长椅上，刚刚办理完过户手续的老徐神情颇为复杂。

是为终于结束劳累奔波和艰难交涉而松口气吗？还是依然对几个月来疯涨的房价心有余悸？

已经退休了的老徐，辛苦了大半辈子，心里一个夙愿就是能换个大些的房子，住得舒服些。今年５月份，房地产市场涌动的滚滚购买热潮触动了老徐一直紧绷的神经，他开始举家动员，满上海搜索房源。

"原来的心理价位是每平方米１４０００多元，但是发现合适的房源少得可怜。"老徐的话语里透露着无奈："看了两个多月了，眼瞧着房价往上涨，最后还是以每平方米１８０００元成交的，不出手不行了，怕再涨啊。"

然而，这个被老徐盼了很久、找了很久、比较了很久的"大"房子，也仅仅是一套坐落在偏僻区域的不到５０平方米的旧房子。

泡沫轮回

老徐的经历也许是众多在上海"奋斗"多年的工薪阶层的缩影。

一边是为博得上海一隅而奋斗不息的中低层收入者；一边却是离他们渐行渐远、可望而不可及的房价。

在老百姓还存着"楼市崩盘"的侥幸心理时，上海房价奇迹般地止跌反弹，然后以不可抑制的速度攀升：200多万平方米的成交面积，相当于１月份的４倍；每平方米16000元的成交均价，涨幅可能接近甚至超过2007年二三季度的峰值。而表现相对温和的二手房市场，也以每月31000套的成交数量创下历史新高，昭示着市场惊人的消费热度。

步入上海几个热销楼盘的售楼处，房型显示板上满是售出的标志，开盘１个月,八成房源售罄的案例比比皆是，让人恍惚回到了"一房难求"的2007年。几个月前，还有报道信誓旦旦地怀疑房地产商通过"假按揭"、"自买自卖"等搞虚假繁荣。而一组组滚烫数据的出炉让人们不得不承认：2009年上半年无疑是楼市狂欢的盛宴。

上海市汉宇地产市场部研展主任邵明浩介绍说，从今年8月份开始，上海已全面进入"万元时代"。即上海的18个行政区，除三面环水的崇明岛外，一手房的均价全部在每平方米１万元以上。可以说，工薪阶层要指望房价狂跌是越来越不可能了。

事实确是如此。来算笔账：以一套100平方米的中小户型为例，平均花费约在150万元左右。上海今年上半年人均收入接近15000元，一个３口之家满打满算的１年收入还不到10万元钱，这和150万元相比，简直少得可怜。于是，对太多上海人来说，房子仅仅是一个奢侈的梦想，抑或是一座压在头上的大山。

"上海房价和老百姓收入太不成比例，这是上海楼市存在泡沫的一个表象。"上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说。

记者在随机采访中发现，几乎没有人不抱怨上海房价高得离谱，但缘何房价依然在一片骂声中昂首前行？谁在为上海房地产市场撑腰？

成本的小九九

沿着上海A9高速公路向南3公里左右，是一块占地２０多万平方米的空地，一人多高的杂草丛生其间。相信若不是顶着"上海新地王"的头衔，青浦区赵巷这块普通住宅用地的拍卖并不会引起多大波澜。然而正是在这个上海房价一路高歌猛进的敏感时期，该地块30.48亿元的身价、222%的溢价、每平方米14495元的楼板价就显得意义重大。

"地王"带来的是连锁效应。"很多开发商去拍卖会现场，目的不是拍地，而是打探消息。一块新地拍下来，现场的老总们就会紧急通知销售经理楼面价格，及时调高周边楼盘的价格后再销售。"邵明浩说，地价很大程度上决定了未来一段时间周边楼房的开盘价。

那么地价到底是不是决定房价的主要因素呢？

这是个有意思的话题，源于两份关于土地占据房价比重的报告。一份来自国土资源部，面对"政府借楼市回暖契机，多出让高价地以增加财政收入"的质疑，他们抛出了"23.2%"这样一个数据，即全国主要城市同时点地价房价的平均比值，力图说明土地并不是推高房价的决定性因素；另一份报告来自全国工商联房地产会，他们指出在房地产企业的开发费用中，流向政府的部分占总支出的一半。而三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达到了64.5%。

暂且不考虑房地产商会的数据精不精确，单单就"23.2%"来说，国土资源部的调查恐怕就不那么专业。原因之一是选取的样本为几年前拍得的土地和其开发后房子的销售价格，他们似乎完全忽略了这几年物价上涨的幅度。其次，"地价"仅仅是"土地成本"的一个组成部分， 在土地出让中，还存在着诸多隐性因素。

"拆迁费用就是其中一项。"邵明浩解释道："很多上海本地人一辈子守着自己那三五十平方的小房，眼巴巴等着拆迁。一旦赶上了，身价从几十万到几百万甚至上千万都有可能。"而为令人咋舌的拆迁成本埋单的，其实就是购房人。

"房价高涨最直接的推动力就是土地。"一个在房地产业摸爬滚打了十年的负责人大吐苦水："地方政府应负很大责任。地方政府每年城建投入那么多资金，哪里来的？！很大程度上就是土地的拍卖所得。"

一般说来，房价是由五个部分组成：土地成本、建安成本、开发管理费、税费和利润。前几项费用减少的可能性很小，因为和政府的利益挂钩，那开发商可不可以降低一点利润，采取薄利多销的方式呢？"开发商是商人，不是慈善家。据说目前中国房地产开发的利润在10%到15%，如果降低到5%的话，开发商们会选择转投其他行业，这将导致可售房屋面积急剧减少，供求关系也就不平衡了。"

高额的前期投资成本，让楼市中缺失了"物美价廉"这个词，推动着房价节节攀升。

地价和房价相辅相成，是"面粉"和"面包"的关系。"面粉"价格升高了，"面包"的价格肯定也会升高。高地价决定了房子高额的成本，也让人们对周边房价有一个涨价预期。相反，房价在一定程度上也影响了地价。房地产商之所以有勇气和热情圈地，就是因为他们判断房价还会涨，是需求决定了供应。

"钱"来撑腰

"如果今年的信贷政策还像去年上半年那么紧张，估计七成房地产开发企业都要倒闭了。"邵明浩如是说。

相信很多人对上海2008年楼市的低迷记忆犹新。铺天盖地的报道渲染着全球经济的衰退和中国楼市要步美国后尘的言论，很多人甚至不惜卖掉已有住房，眼巴巴等待着预期中的"崩盘"。面对"按兵不动"的老百姓，开发商们也是愁得焦头烂额，却又无计可施。

"执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策"，政策的突然逆转，把开发商们从水深火热中解救了出来。

数据显示，今年上半年我国信贷增长迅猛，高达7.37万亿元，仅6月份一个月就贷出1.5３万亿元。无论是拿地愿望强烈、资本充裕的国有大型企业，还是发展前景不明朗的中小民营企业，无论是刚性需求被压抑了一年多的老百姓，还是有通胀预期的投资者，都在寻求自己的行动方向。

"中央政府当然希望资金投入到实体经济中去，但实际操作起来却不那么容易。实体经济建设的效果不容易显现，而房地产市场又那么容易赚钱，比较起来，反而房产投资的风险比较小，所以开发商们才会如此拼命圈地。"尹伯成分析说。

统计表明，截至6月末，上海市中外资银行的房地产贷款余额比年初增加了587.7亿元，增幅达9.9%。在房地产资金的来源中，贷款占了22.7%，是2004年以来的最高水平；而地产商的自筹资金却比去年全年的平均水平下降了4.1个百分点。银行信贷的大量输血，让地产商拥有了资金实力，也为房价上涨夯实了基础。

与此同时，银行审贷标准的过于宽松和利率的大幅优惠，也刺激了房地产投资者的消费需求，并成为开发商信心大增的支撑点。"比较具有代表性的就是二成首付、搭配7折贷款利率。白热化时期，首付甚至更低。"邵明浩坦言。

央行上海总部发布的报告显示，上半年上海中资银行个人住房贷款余额从2921亿元飙升到3180亿元。其中，6月份就新增个人住房贷款127.1亿元，同比增长100亿元，创下了单月增量的历史新高。

上海楼市的疯狂表现也进一步佐证了央行的数据：位于虹口的瑞虹新城三期，于7月25日推出了248套房源，三天内办理签售近九成，销售金额高达7.5亿元；还有从去年8月开盘至年底仅售出7套房源的卓跃居，也凭借着信贷充足、楼市回暖的东风，在7月份达到了一百多套成交量，是第二季度以来月成交的3至5倍……

今年房价的飙升和政府上半年大量发放信贷资金有很大关系。在监管没有那么理想的情况下，大量信贷资金中有相当一部分进入了楼市，炒高了房价。其次，为促进全国经济发展，政府对二套房贷的政策比较宽松，各个地方的商业银行因此也各打算盘。由于商业银行有自己的信贷指标，工作人员要根据指标的完成情况来拿奖金。因此，他们急于把款贷给风险较小的房地产商，这其实无形中增加了银行信贷资金的风险。

拐点不拐

7月，是上海楼市的一个特殊时期--上海房地产成交数量出现了年内第一轮明显下滑。新房住宅成交量虽然仍维持在190多万平方米的高位，但较6月份的200多万平方米已有了轻微下跌。二手房市场也存在着类似情况：环比降幅在6.6%至30%之间。值得一提的是，一二手房的成交均价却稳中有升。

"二套房贷政策的普遍收紧对投资性需求的抑制作用已有所体现。"邵明浩解释说。

从6月开始，银监会两次发出通知，要求商业银行严格遵守和执行二套房贷相关政策，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。商业银行从中品出了政策的变调，开始逐步收紧信贷口子。

"从首付需要3至4成，到利率从7折慢慢涨上来，目前政策的实施情况还算稳定。"邵明浩深有感触："上海的银行，态度比较谨慎，对客户资质的审核也比较严格。政策放宽时，一两周就能批下贷款，但现在需要审核较长时间。"

那么此次销量下滑，是不是意味着房价将要有所回落呢？

邵明浩没有直接回答记者的提问，而是描绘了他在2008年万科金色雅筑开盘时的所见所感：金色雅筑的选房模式是以十个人为单位，在售楼处中选购房型，其他人则在门外等候。开盘当天，售楼处的大门要两三个壮汉才守得住。钢筋做的门硬生生被拥挤的人潮挤变形了。三次开盘，相应的售楼处也换了三次大门。

"经历了如此严重的全球金融危机，又是在2008年楼市如此低迷的时期，房价依然坚挺，那还要等到什么时候降价呢？！"一个语气强烈的反问句，邵明浩脸上的笑意内涵十足。

他表示，最近房价上涨确有不理性的一面，市场或将会有一定调整。但从长期来看，房价趋势依然向上。"房价的所谓调整，与国家宏观政策紧密相关，涨50%降20%，但是总体趋势还是涨，只是涨价的幅度没那么猛了。2005年、2007年是这样，2009年还是这样。每经历一次大规模的上涨，房价就会稍稍稳定一下，然后继续向上。"

7月份上海房子成交量的下滑，说明前段时间房价涨得太疯狂。"只有卖不动的价格，没有卖不动的房子。"过高的房价，压抑了消费性需求，也吓跑了投资性需求。但这并不能说明房价就此开始回落，还要看将来的情况。目前上海市政府对房价过高的问题非常重视，采取了不少举措，比如引导开发商合理定价、不得捂盘；比如加大保障性住房的开发力度，以平衡供求关系。究竟这些政策能发挥多大效果，还要观察。但总体来说，2009年下半年，房价大幅抬高的可能不大。如果再抬高，上海的房子恐怕就会处于有价无市的尴尬局面。

(作者：王璐 冯娟)