开发商是准备清仓套现，

还是在为"金九银十"添柴加火？

往年的八月，被称为"传统的楼市淡季"，而今年却非同往常，自七月底以来，三镇楼市迅猛加推，各大媒体纷纷报道，开发商是在为即将到来的九、十月提前预热。为什么往年"金九银十"才看得到的促销大战会突然提前？因为"二套房贷收紧"的传闻？突然出现这种反常之举，今年的"金九银十"会兑现吗？本期长江楼市将探索这样的一个话题。

现象1

小户型房源纷纷开始补仓

早在8月之初，多家楼盘就透露出要加推或有新盘开盘的信息，甚至部分销售形势并不乐观的远郊楼盘也纷纷加快了施工速度，欲在8月尽快将新一期的房源推向市场。趁着这股推房热潮，曾经一度断档的中心区小户型也加大了补仓量。

在这些小户型楼盘中，金地国际花园60平方米小户型是在前期完全售罄后再度推出；东湖春树里2期普提金国际公寓40-60平方米的精装小户型也同期开盘，该楼盘负责人透露，目前这类房源已经全部售罄。而融侨华府的88平方米左右的两房户型也正在接受认筹，上周开盘的复地东湖国际的蓝钻公寓也在开盘当日就传出销售率达85%。此外，在汉口，创世纪广场等楼盘也推出了一批小户型房源。

中小户型向来是市场上的热销产品，根据今年的整体成交户型分析，每个月中小户型的成交比例基本上都占到了所有房源的一半以上。有业内人士分析，今年的市场虽然火热，但最明显的特征还是区域性断档迹象明显，特别是在武昌中心区，两房和一些小户型产品在7月份时出现过一段时间的断档现象。但从整体需求量来说，房价的走高让中心区房源总价相对较高，很多购房者从承受能力角度考虑，更加倾向于小户型。同时，随着投资客心态向长线和稳妥角度考虑，小户型也再度成为投资客最看好的产品。因此，整体市场仍然呈现中小户型供不应求的状态。

现象2

商务公寓销售更火爆

上周，万科商务公寓跨界LOFT首日开放，到访人数达到1000组；同一天开盘的航天双城小公寓，一天内销售逾百套；东湖春树里二期普提金国际公寓已于8月8日开盘，而目前现已经接受登记逾300组客户……据记者了解，近一段时间，商务公寓的销售在楼市表现十分活跃，尤其是处于区域中心地段的房源。业内人士表示，受"二套房贷收紧"的影响，总价低、面积小、地理位置优越、回报率较高的小户型商务公寓不仅吸引相当一部分中小型投资客入市，就连普通市民也转向商务公寓的投资。

据了解，今年以来，不少楼盘在试探着推出商务公寓后，意外得到市场认可。今年4月武昌某楼盘希望通过总价较低的商务公寓吸引中小投资者，没想到意外收到较好的市场反响。到目前，该楼盘推出的近400套商务公寓已经销售一空。

据悉，目前开发商推出不少纯粹的中小户型公寓，面积大多在30平方米到60平方米的一室一厅或者复式小户型，这些商务公寓有着明显的地段优势，不但处于中心区，且要不处于轻轨旁要不紧邻马路。这些商务公寓销售价格大部分在7000元／平方米到8000元／平方米之间，35万元到50万元的总价吸引了诸多投资客，有些楼盘更是未售先热。

现象3

纯大户型项目促销力度加大

大户型很多时候都是改善型买家在购买，这在楼市已是不争的事实。

"要是我买房两个月办贷款期间，国家二套房贷政策突然收紧了怎么办？"周先生在汉阳片区某大户型楼盘看中了一套面积为180㎡的住宅，想用来自住，但由于之前他已经购置了二套稍小的户型，加上如今一段时间二套房贷政策收紧预期带来的压力，他不得不向置业顾问多询问了一句。

近一段时间以来，由于二套房贷政策收紧预期压力趋大，武汉市在售的大户型楼盘均出现了一定程度的滞销现象，与前一段时间形成鲜明对比的成交量让很多楼盘苦不堪言。

"从7月份开始，大户型的销量基本上锐减了2/3，这给我们这种纯大户型项目带来了相当大的销售压力，不知道'二套房贷'的第二只靴子什么时候落下来。"沌口片区某楼盘营销负责人告诉记者。

据了解，不仅该楼盘遇到了大户销售瓶颈，光谷、金银湖等片区的大户型楼盘也有着类似的问题。

某楼盘营销负责人王媛（化名）表示，该楼盘虽然确实存在很大部分的购房投资者，甚至有的居民已经买了二套房、三套房，二套房贷政策缩紧，这些业主就必须付出高利息，巨大的还贷压力会冲抵三年甚至五年内的房屋增值。

现象4

二手房市场率先观望

二手房市场对政策面向来十分敏感，尤其是一些金融政策。业内人士分析，即便宏观政策对于促进房地产业发展的取向未变，但近期二套房贷收紧等也体现出政府对楼市过热的警惕及政策性的一种试探。而从市场来看，政策面的调控预期已使买方观望气氛渐起，尤其是投资需求。

据了解，武汉许多中介机构认为，除了二套房贷收紧及交易环节监管从严等所形成的心理影响，价格居高不下仍是直接导致买家购房热情冷却的主要因素，成交量和房价的涨势也逐步趋缓。

"随着7月最后一周的临近，我们很多业务员都开始着急了。和6月相比，7月二手房成交困难了很多。"徐东房地产经纪人小卢说。

据业内人士分析，目前各热门板块的二手房价基本已超越了2007年9月份的最高水平，高楼价直接打击市场承受力，分流不少买家向低楼价区域转移。随后，二套房贷政策从紧的新规又打击买家对后市信心，观望心态由此而生。

"现在购房者看到了二套房贷政策下发后，就心里开始有了疙瘩了。他们怕政策会再次调整，当前便以静制动，保持观望。"20世纪不动产研究中心杨剑分析道。

某网二手房市场研究员王磊认为，受二套房贷政策影响比较大的客户大多都已经买了房,因此该类客户在后市的购房者中所占的比率不会太高。他还表示，专业投资者注重出租回报率，长线投资对他们已经没有多大吸引力，且由于目前的价格已经超越2007年的高位，短线炒作的空间也比较有限。

(作者：　 郑昊 陈红霞 胡晓莉)