根据北京市统计局数据显示,今年1-7月北京四环路以内的商品住宅期房平均售价达17478元/平方米,新建住宅价格自今年3月份以来连续5个月上涨。与价格上涨相对应的是成交量持续下跌,自6月份以来新房和二手房的成交量均出现了不同程度的回落,楼市似乎再次走到"十字路口",是继续价格飙升?还是迎来平稳发展?亦或是掉头向下?
大量放贷后存"可持续性"考验
如果说要给上半年楼市火爆颁个最佳贡献奖,宽松信贷政策当之无愧。据统计,今年前7个月全国房地产开发企业本年资金来源同比增长28.7%。其中,国内贷款增长42.7%;利用外资下降33.1%;企业自筹资金增长9.9%;其他资金增长43.2%。在其他资金中,定金及预收款增长35.7%;个人按揭贷款增长78.9%。
大量信贷为市场注入了流动性,这些钱一方面让房企资金链不再有压力,销售回款的意愿自然大降,另一方面投资者大量涌进市场,造成投资需求强劲反弹。民生银行贷款中心的一位负责人坦言,由于房子的变现能力很强且利润可观,因此在实体经济何时复苏尚未确定的情况下,放贷给房地产业显然更可靠。
然而面对天量信贷涌入楼市后造成的"飙涨",部分专家也表示出了担忧。"这样高的比例,无疑会增加房地产市场的不确定性。"曾任建设部房地产业司司长、现为中国房地产及住宅研究会名誉副会长的张元端表示,在房贷加速增长、按揭贷款迅猛增加的同时,房企自筹资金增长却相对滞后,这也增加了相关贷款的风险。"依靠信贷推涨的楼市就好比惊弓之鸟,一旦有什么风吹草动,对银行、对投资者都不会是一件好事。实体经济一旦回暖,国家不会再任由天量信贷如此无序地进入房地产业,到时银行也会撤离泡沫累积的房地产业。"
土地供给不足的考验
相对承担巨额信贷风险的银行及投资者而言,开发商的日子显然好过得多。对未来房价走势,开发商众口一词:还会涨。在他们不断唱多楼市的同时,其开工面积却持续走低。
北京市统计局数据显示,今年前7个月,北京市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达454.3亿元,但全市商品住宅新开工面积仅为533.8万平方米,同比下降42.4%。
"既然对未来看好,那为什么不开工?"张元端表示,在开发商销售面积不断增加的情况下,房地产开发投资、新开工面积却少得可怜,这也说明开发商对未来楼市走向是不确定的。
来自中国不动产研究中心的最新研究报告也证实了这一点,受上半年开发下降及销售猛增的双重影响,北京楼市供需失衡使物业价格上涨的可能性更大。
"但问题并不是物业价格涨了就有人买单,现在购房者的观望情绪已经出来了,如果继续涨下去,那就只能是有价无市了。"中国不动产研究中心研究员王姗认为,由于楼市强势复苏和宏观经济依然低迷的背离,物业价格上涨过快引发消费者观望,加之各方对二套房贷收紧等政策出台的预期,楼市很可能出现调整。"据我们掌握的资料看,目前无论是自住型还是投资型消费者都倾向于中小户型。因此在此次调整中,受冲击较大的主要是大户型或超大户型项目。"
无奈的"软调控"考验
"就目前政策而言,政府应该是十分矛盾的。"国研中心一位不愿透露姓名的专家告诉记者,虽然新增信贷所产生的泡沫在逐渐积累,但是保8任务更加繁重,房地产对经济有良好拉动效应,如果此时收紧信贷、放松土地供应肯定是不行的,但政府也不会眼睁睁地看着天量信贷就这么流入楼市股市,因此最终可能通过一些"软调控"对市场进行影响。
"但调整在时间和幅度上应该没有2007年底、2008年那么大,幅度会较小,调整的时间也更短。"王姗预计,这次调整大约在第三季度末和第四季度初开始,在经过一个短期小幅调整后,整个市场仍将继续回到上升态势。
(作者:齐琳)
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