根据国际经验,对房地产市场贡献最大的人群是劳动力人口中20~49岁的群体,这个年龄段是购房能力最强的群体。根据测算发现，在2010年的时候，我国这部分群体约有3.67亿人，占城镇总人数的比重是54.8%。我们认为，劳动人口在2013、2014年可能达到顶峰，但是它仍然会在顶峰持续一段时间。

第二，从另一个指标看，购房能力最强的人口就是35~46岁的高储蓄人群，这个群体人口比重从2000年35.5%，上升到现在的42.6%，未来仍会持续提升，这部分人口主要是改善型的需求。

第三，人口抚养比也是反映房地产市场支付能力的重要指标。根据第六次人口普查的结果，现在人口抚养比是34.2%，虽然比2000年上升约3个百分点，但是比日本人口抚养比最低的时候43%的水平还要低接近10个百分点。

总之，我们认为，在外部宏观经济形势能够保持基本稳定的情况下，中国房地产市场到2020年的需求空间依然比较大。可以说，到2020年之前，中国仍然是全世界建造住房、销售住房最大的一个市场，这是没有疑问的。

市场增速放缓

日报：在这种情况下，房地产市场的增速大概是怎样的？

秦虹：过去十年商品房市场快速增长，我认为，中国房地产市场未来十年的空间依然较大，但是不等于增长速度还很快，主要有四个重要因素。

第一，过去十年因为有住房制度改革，制度红利导致在福利分房下被压抑的自主改善的住房需求大量释放。而未来我们没有这个制度红利，不但没有释放需求的住房制度改革的红利，相反，还要建3600万套保障性住房，让部分住房需求从市场中纳入保障，所以市场的需求增速会降低。

第二，过去十年，我们的调控政策没有严格限制投资投机性需求，而现在房地产调控政策的一个很重要的内容，就是要坚决抑制投机性需求。如果说，住房的投资性需求有多少是很难估量的话，那么一个以自住性需求为主的市场，需求则是大致稳定的。

第三，城镇化的速度和质量下降。过去十年城市发展得非常快，城镇化速度也很快。城镇化主要是农民进城，但是现在很多农村里面的年轻人实际上已经是在城里了，农村留下的多数是老人、妇女、儿童。所以，如果过去十年我们城镇化率以每年1.36%的速度在增长的话，到2020年城镇化率可能只有0.8%到1%这样一个速度，并影响到房地产市场的发展。

第四，货币发行规模受到控制。中国房地产市场这些年的发展和货币宽松程度以及利率的高低有高度的密切关系，货币宽松购房者就增多，购房者增多房价就上涨，货币紧缩买房就少，买房少房地产价格就得不到提升。

过去十年，中国多数年份都是货币比较宽松的。但是未来我们很难想象政府还会像过去十年那样的速度发放货币，特别是货币大幅度宽松很难再出现。

根据以上原因，我们认为未来房地产市场有空间，但是增长速度一定是下降的，也不排除有负增长。

这个对我们企业来讲意味着什么？我认为，企业千万不可复制过去十年发展的经验，过去快速扩张的企业，都是赚钱的企业，而今后，稳健的发展对企业来讲是最重要的，盲目扩张风险很大，所以严格管理控制企业的负债率，控制企业的发展的节奏。

城市和企业分化

日报：上述两种趋势将会对房地产市场产生怎样的影响？

秦虹：过去十年，房地产是一个单边上涨的市场，无论你是三四线城市，还是大中小城市，甚至包括县级市都是涨的，但是未来十年房地产市场将出现两种分化。

第一个是城市分化。未来房地产市场将回归到正常发展状态，城市的差异性也因此体现出来。一些城市群中的龙头城市和副中心城市，由于产业结构的布局调整和公共服务水平相对比较高，仍然能有效激励人口、市场的活跃度。而另外会有一些城市，由于过去市场出现透支情况，加上出现人口外流现象，将导致一部分城市供应量过剩。

那么,企业如何选城市？我个人一直认为，我们未来一定要看这个城市人口积聚的速度和规模，这是我们对房地产市场判断的一个很重要的指标，关注人口就是关注需求，而脱离了人口需求的市场，本身就已经蕴含了巨大的风险。

鄂尔多斯和温州，这两个城市的房地产市场状况反映出房地产市场脱离了人口的支撑带来过度发展的结果。不过，这个城市分化不一定以大中小城市为界限，大城市有分化，小城市也有分化的，选择很重要。

第二是企业分化。过去企业由于市场环境非常好，所以无论有没有经验的企业，只要有钱进入房地产这个行业都能赚钱，因为这个行业市场增长快，所以各行各业投资房地产，千家万户买房子，这是过去十年的情况。

但未来市场需求主体是自住性需求，在政府坚决控制投机性需求和房地产增长速度放缓的情况下，对企业来说是一个考验，尤其是不熟悉行业发展规律和缺乏专业化服务能力的企业。

所以，企业一定是分化的，这个分化首先是大者越大、强者越强，因为实际上，无论是金融政策，还是土地政策，都对大企业是有利的。而专业化能力强、品牌度更好的企业更有发展空间，非专业化的企业将面对不小的挑战。实际上，房地产行业的整合从去年就已经开始了，这个过程还没有结束。