调控新思路

首先，要从宏观层面扭转“绑架思维”，要改变中国经济依靠投资拉动和外需拉动的增长逻辑，需要及时启动内需，加大新兴产业的投资力度，诚心诚意地吸引民间资本进入垄断领域，放开各大领域的牌照管制，打破垄断和特许经营的局面，平等对待国有资本和民营资本，减少“铁公基”和房地产方面的投资，减少对房地产的过度依赖。

如果继续把经济增速寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来，如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。

其次，要严格、透明地管理土地出让金的收支，引入第三方审计机构介入，做一本明明白白的土地收支账目，并向外公布和披露。

笔者曾从公开的统计数据中将2001年至2011年上半年的全国土地出让金进行了加总，结果是101196亿元。

但这10万亿元究竟用于何处却是一笔糊涂账，国家出台的一系列政策文件规定要将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等，可实际这些土地出让金并未用在这些指定的用途上，而是转化成地方政府的财政来源，而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高，从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。

于是，土地财政成了目前大部分地方政府的依赖，为了满足地方政府的花销，卖地行为就自然变本加厉。

因此，透明管理和做一本公开的账目非常必要，否则征地补偿提高得再多也未必能让失地农民获益，反而高价卖地会更加疯狂。

第三，必须要打破土地财政格局，房地产调控要从调控土地价格开始。

如果不改变土地财政的格局，地方政府继续高价卖地，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。

但要改变土地财政格局可不是一件容易的事情，在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”，如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。

因此，要从根子上解决这种矛盾就得进行深层次的财税体制改革，改变中央与地方政府之间的税收分配比例和分配方式，同时地方政府要精兵简政，减少三公消费，让财政收支透明化。

我曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督，然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。

这样既可以保证“取之于民用之于民”，可以起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商之间的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。

第四，房地产调控要采取更加有效的供给管理，而非简单地限购、限贷，需求管理解决不了根本问题，反而会呈现越调越涨的局面。

而供给管理需要从三个方面来着手：一要切切实实地加大保障房的有效供给，同时要规范廉租房、公租房的管理，提高保障房的使用效率，避免错配；二要动用税收调控杠杆，应全面征收房产税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率；三要规范房屋租赁市场，在这方面可以借鉴德国经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益，避免买不起房的人迅速变成刚性需求和沦为房奴。