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上半年，南京二手房市场创造了两项骄人纪录：一是交易量创最近10年最高，半年时间二手房交易量4万余套，比去年全年还多出3000套；二是二手房交易量占比首次达到50%，和一手房"平分秋色"。
二手房市场的火爆，一度令人困惑。受国际金融危机的影响，楼市"利空"消息不断，去年底，还有相当多的业内专家指出，2009年的楼市将延续2008年的低迷，继续下行。
"和整体经济逐渐复苏不同，上半年二手房市场未经预热就突然爆发，复苏速度明显脱离目前的经济基本面。"有业内人士认为。
那么，推动二手房市场突然爆发的因素有哪些？二手房市场的活跃，对整个房地产市场而言，又有着怎样的意义？
买卖故事
买房人：出手太迟了
在上半年大多数的双休日里，建邺区的陈女士放弃休息，执著地奔波在看房路上。今年1月初，她卖掉了位于云锦美地小区的一套小房子，准备换一套大房子。
按照陈女士的打算，当时楼市正在下行，她希望能顺利"抄底"。
卖房轻松，买房却颇不顺利。
买房前，陈女士设定了三个条件：小区地段要相对成熟，离主城区不能太远；楼盘必须是品牌开发商建设，小区生活氛围成熟；物业管理一定要优秀，入住以后没有后顾之忧。
综合三项条件，她将目光瞄向了国内知名开发商--万科建设的光明城市。当时，该小区的二手房价每平方米约9500元。
连看了10多套房源，她仍没看中满意的房子。此时，南京的二手房市场已经开始升温，一套优质房源挂牌后，常常在两三天内就被人买走。
到了今年4月，二手房的挂牌价格开始迅速攀升，光明城市二手房价格已涨到了每平方米1.1万元左右。不得已，陈女士在光明城市租了一套房子，常住小区以便随时看房。但此时越来越多的买房人开始抢房源，甚至为了一套好房子现场竞价。
在观望、比较了半年后，陈女士终于出手了--6月底，她狠了狠心，买下光明城市一套168平方米的二手房，总价210万元，单价每平方米1.25万元。
"看了半年才出手，不仅没抄到底，每平方米还多花了3000元，真后悔下手太迟了！"陈女士说。
卖房人：卖得太早了
买房的人嫌自己买迟了，卖房者则嫌自己卖早了。
今年4月，王先生准备卖掉奥体新城丹枫园一套118平方米的房子。这套房子购买时单价为每平方米6800元，总价80余万元。
王先生给这套房子报价110万元，计算下来，每平方米单价约9300元。"当时，我感觉这个价格挺高的，能卖出去就算不错了。"王先生表示。
可令他没想到的是，前来联系看房的人如走马灯--从当天早上9点房源挂牌，一直到下午3点，他的手机几乎就没有放下来过。当天，他接待了40多批看房人。
几名客户看了房子表示，愿意交定金。王先生看到自己的房子如此受欢迎，临时决定加价。他对买房人表示，"暂时不卖了，我再和家人商量商量。"
这一"商量"，房子的报价立马就提升到了115万元，几天后顺利卖出。
可房子过户不久，王先生的兴奋劲还没过，就后悔了--今年6月份，丹枫园类似的房子，报价已攀升到了每平方米1.2万元。照此计算，那套房子起码少卖了20万元。
"哎，卖得还是太早了！"王先生感叹说。
市场盘点
二手房交易创两项纪录
买房的嫌下手迟了，卖房的嫌出手早了。整个二手房市场被这样的情绪搅热了。
房地产经纪公司"我爱我家"市场部经理舒莉莉告诉记者，今年上半年，南京的二手房交易量达4万余套，而去年全年才3.7万套。从最近10年的交易情况看，二手房每年的交易量一直在5万套左右徘徊。
"我们预计，今年全年二手房交易量将达到8万套，肯定创近10年来最高纪录。"她说。
交易量迅速上升，改变了二手房长期处于弱势的地位。舒莉莉表示，上半年，二手房首次和一手房"平分秋色"，两者交易量正好是5：5。而前几年，二手房只能占整个房地产交易量的40%甚至更低。
交易量激增，价格也开始回升。365地产家居网置业频道总监单伟介绍，今年一季度，二手房市场交易量激增，价格波动不大。但到了第二季度，二手房除了交易量上涨，价格也迅速上扬，出现了"量价齐升"现象。
在奥体等部分区域，二手房价格飞涨，最高的每平方米甚至涨了近3000元。在此情况下，部分卖房者开始非理性地调价，还有的卖房者甚至频频悔约，在已收定金或签了合同的情况下仍单方要求加价。
"有的房主多次调高标价，最后还顺利卖掉了！"对此现象，单伟表示，这是年初谁也没想到的。 幕后推手
刚性需求主导，政策利好，投资客助涨
在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来，上半年二手房市场火爆，有以下几个原因。
首先是刚性需求释放。2008年房地产市场相对低迷，相当一部分购房者持币待购。今年一季度，当房价调整到较低价位后，有买房需求尤其是急需改善居住条件的购房者陆续出手，拉动了二手房交易量快速增加；
其次，政府及时出台的税费补贴、减免政策，进一步刺激了市民的买房热情。根据新的购房补贴政策，购买90-144平方米的二手房，相当于只须缴0.5%的契税；购买144平方米以上的二手房，只须缴2%的契税，均相当于以往的一半。而如果购买90平方米以下的二手房，则相当于免缴契税。同时，卖房者的负担也大大减轻，买卖双方均热情高涨；
第三，受国际金融危机影响，为了防止现金贬值，相当一部分没有刚性需求的居民，也纷纷出手购置不动产以实现资产保值。
如果说上述3个因素拉动了二手房交易量，那么投资客的进场，则使二手房市场加速"量价齐升"。一位业内人士说，从3月份起，他发现好几名房产公司高层人士陆续出手买房。
"房产高层长期浸淫地产一线，对价格的变动最为敏感。"该人士说，圈内人出手买房，说明他们看好房价触底反弹。从买房动机上看，他们属于投资客，对房价上涨又起了推波助澜的作用。
"我爱我家"的一项统计显示，在上半年购买二手房的客户中，改善居住型占54.4%。但投资型客户也占到了5.38%，成为推动二手房市场的一支重要力量。
张辉也证实，不仅房产圈内人出手投资，制造业、外向出口等领域都有大量民间资金涌进楼市。例如，由于出口疲软，一些外向型企业的小老板空闲资金无处投放，恰好二手房交易成交放量价格上涨，于是他们开始进入楼市投资，而且每人一买就是二三套。
"不过，目前的投资比例仍相对较小，不足以产生严重泡沫。毕竟，刚性需求仍占主导地位。"张辉认为。
利弊分析
优化市场结构，二手房活跃长期看是好事
在房地产业内人士的眼中，土地拍卖、一手房市场、二手房市场都是房地产开发链条中的重要环节。一般认为，土地拍卖属于一级市场，一手房属于二级市场，二手房则被视作三级市场。上述三个环节互相影响。
有业内人士认为，上半年二手房市场交易量创10年新高，价格也大幅飙升，对购房者来说，负担加重。但从长期看，三级市场的火爆，对整个房地产市场的健康发展来说是件好事。
苏鼎房地产研究所所长宋坚就认为，二级、三级市场关系密切，相互联动发展。在供应量充足的情况下，活跃的三级市场对二级市场将起到降温作用，并直接拉低一手房的售价。
南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华也认为，供应量充足的三级市场旺销，能够实现房产市场的梯度消费，有效减轻买房人的负担。
"实现梯度消费，购房者就不必都去买一手房，从而背上过重的房贷压力。"吴翔华认为，目前的房地产市场存在比较严重的结构性矛盾，不少购房人希望购买90平方米以下的小户型住房，但市场中相当一部分房源的面积却超过90平方米。
二手房市场逐渐活跃，恰好能够为买房人提供面积适中、地段成熟、配套完善的低总价住房，有利于缓解目前一手房市场供应和需求脱节的矛盾。
记者了解到，在已完成城市化改造的发达国家大中城市，房地产市场都是二手房唱"绝对主角"，二手房和一手房的比例一般为8：2。上半年，南京二手房交易量激增，也仅仅和一手房"打了个平手"。
"随着房地产市场的进一步发展，二手房交易量可能还会增长，很可能占到60%左右。"张辉预测，届时，二手房市场进一步活跃，将有效分流一手房的客户，从而进一步挤压一手房的定价空间。因此从长期看，二手房市场的活跃，有利于整个房地产市场的健康稳定发展。
专家建议
上涨势头或放缓，用于自住可出手
目前，二手房价格攀升到了较高位置。那么，下半年二手房走势如何？对自住型购房者来说，下半年应该果断出手还是继续观望？
"我爱我家"市场部经理舒莉莉分析，从目前的经济基本面看，房价下调的可能性很小，因此下半年二手房市场很可能延续上半年的火热势头，但成交量尤其是局部的交易量会有所下降，房价上涨的势头可能会减缓。
"对投资性购房来说，要谨慎入市；对自住型购房者来说，如果遇到合适房源，还应尽快出手。"她说，目前地方政府、银行等出台的政策，仍然支持自住型购房，对首次置业、改善性居住的购房，都有相应补贴，购房者应该抓住机会充分享受优惠政策。
还有业内人士则表示，目前南京的房产交易税费优惠政策将于12月31日结束。受此影响，一些投资者会选择在税费优惠政策结束前将房产出手，买房人也会抓紧在此之前签订合同。如果国家大的政策不变，年底前二手房市场最大的可能仍是供需两旺。
"对自住型需求的购房者来说，遇到合适的房子要尽快出手，毕竟房价涨跌的结果仅仅是账面资产的多或少，对自住者来说目前没有多少实际意义。"一名业内人士说。
(作者：周爱明)
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