第三，必须要打破土地财政格局，房地产调控要从调控土地价格开始。

    如果不改变土地财政的格局，地方政府继续高价卖地，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。

    但要改变土地财政格局可不是一件容易的事情，在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”，如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。

    因此，要从根子上解决这种矛盾就得进行深层次的财税体制改革，改变中央与地方政府之间的税收分配比例和分配方式，同时地方政府要精兵简政，减少三公消费，让财政收支透明化。

    笔者曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督。

    然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。

    这样既可以保证“取之于民用之于民”，可以起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商之间的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。

    第四，房地产调控要采取更加有效的供给管理，而非简单地限购、限贷，需求管理解决不了根本问题，反而会呈现越调越涨的局面。

    而供给管理需要从三个方面来着手：

    一要切切实实地加大保障房的有效供给，同时要规范廉租房、公租房的管理，提高保障房的使用效率，避免错配；

    二要动用税收调控杠杆，应全面征收房产税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率；

    三要规范房屋租赁市场，在这方面可以借鉴德国经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益，避免买不起房的人迅速变成刚性需求和沦为房奴。